蓋好社宅，才有好未來

(「368中山城興台淑世方略」12之8內政)

網路閱讀發現這支很不錯的視頻，於是認真的聽打紀要，這是很耗時費事的工作，現在我改用手機Line的語音輸入功能，邊看視頻邊念出來製成文字檔，再作整理，試圖省工省時。

但是視頻中的對話或旁白速度都很快，以我有專業訓練之清晰口齒，上述方式仍不靈光。於是試著打關鍵字搜尋，竟然找到這支視頻製作者自行整理好的文字稿，喜出望外之餘，當然立即下載傳播。

論者王伯達先生憑其專業和卓越的見解，將囤房稅、空屋稅與社會住宅，誰能帶來更好的未來? 配合圖表分析，作出清晰透徹的論述，結論是「透過都更、危老重建，或是社會住宅這樣的方式，來增加供給或是提供居住權，我認為可能會是一個更好的方式。」

但是筆者要強調，光是蓋社會住宅仍然不夠，要蓋好的社會住宅，才有好的未來。現行都更的缺點是偏執於獎勵容積率，刺激建商或民間推案，趕業績的心態居多，政府主動履行都市計畫的職責與功能欠缺。而《危老條例》針對30年以上無電梯，耐震評估未達一定標準的老屋，可拿6％獎勵，最高可累計至30％容積獎勵。 在《危老條例》推出的前三年內提出申請（至2020年5月截止），還能額外多出10％容積時程獎勵。如果是善政，只有長期實施的道理，此舉更曝露趕業績心態，不符合都市計畫原則。

好的標準是甚麼？「中山智慧城」是混居互補，複合多功，能提供「食衣住行托育樂，公社觀創醫誼聯」十四種機能，這是「生態、生活、生產、生意、生人、生存」六生的基地，這才是好的社會住宅。

詳細論述散見本部落格各篇，敬請賜閱、指教。

囤房稅、空屋稅與社會住宅，誰能帶來更好的未來? ｜《王伯達觀點》

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今天要跟大家報告的是，屯房稅，空屋稅，還有社會住宅，誰能帶給台灣更好的未來？

本來以為兩黨初選結束以後，台灣明年的總統選舉也應該就要提前結束了，但現在看起來，郭懂參選的機率相當高，而如果郭懂要出來選的話，經濟議題應該會是核心的焦點。所以我們還是來認真地分析一下台灣的經濟問題吧。

其實台灣很多經濟問題都是老問題了，比如說我們之前提到的勞保、健保破產的問題，但很少政治人物會告訴你，這其實會影響到中小企業的人事成本，而我們的實質薪資也因此無法調升，他們只會不斷地調漲費率而已。所以呢，問題永遠不會解決。

房價的問題也是一樣，十年之前，高房價就已經是十大民怨之首了，到現在，房價比十年前更高了。

為什麼我們沒有辦法解決高房價的問題？近期引發廣泛討論。

屯房稅、空屋稅，會是一個合適的處方，或是他只是一帖安慰劑呢？這就是今天的節目要告訴你的。

房價降多少，我們才買得起？

根據內政部的資料，2018年底，全台灣的房價所得比是8.82倍，前三名分別是臺北市的14倍，新北市的12倍跟台中市的9倍，倒數三名則是嘉義市、屏東縣跟基隆市的5倍左右。

這個倍數代表著該地區的房屋總價需要多少年的家庭所得才能夠負擔得起。以臺北市為例，14倍就約當於14年的家庭所得才能買得起臺北市的房子。當然如果你是單身的話呢，那就需要28年的所得。

這個數據需要多少倍才合理呢？我們可以參考像美國的數據，2019年5月，全美國的平均房價所得比只有4.5倍，而美國最貴的舊金山，也只有9.1倍而已。而全美國的平均值，在次貸風暴期間的最高點，也不過是5.11倍而已。這表示台灣目前的房價問題是比美國次貸風暴期間來得嚴重嗎？

世界銀行曾經做了一份研究表示，由於每個國家地區的生活成本，房價所得跟計算基礎不太一樣，所以在跨區比較的時候是會有一定的困難度，但一般來說，4倍到6倍會是一個廣泛適用的合理區間。所以呢，台灣的房價確實是太高了。

那麼如果我們希望台北的房價可以降到合理水準的話，假設是6倍的房價所得比好了，差不多是現在的一半，我們應該怎麼做呢？把所得提昇1倍嗎？不是不可能，但其實有點困難。因為我們現在人均GDP從一萬到兩萬，已經花了19年的時間，然後從2萬到現在的2.5萬，又花了8年的時間。所以想要所得再翻倍的話，你可能連房貸都繳完了。

那麼最後就只剩下一條路，降房價，而且要降50％。

台灣的房屋稅超級低？

什麼樣的作法可以讓房價跌50%呢？囤房稅可以嗎？

支持囤房稅可以抑制房價的論點，來自於一篇在2007年發表的論文《不動產有效稅率對房價影響分析》，這篇論文裡面認為，當不動產的有效稅率每增加1%，房價將會降低2.02%。所謂的有效稅率，就是實際支付的不動產稅（實付地價稅額＋實付房屋稅額）除以不動產的市價。

比如說，如果你家的房子市價是1000萬，而你的房屋稅是12萬的話，那麼你的有效稅率就是1.2％。這也是台灣目前自住用的房屋稅的稅率。不過你自己有房子的話，你就會發現其實根本不用繳到這麼多。這是因為，台灣的房屋稅稅基是根據「評定現值」，而不是用「市值」來做計算。而兩者的差距可能有幾十倍。

舉個例子，這個是我在房仲網站上找到的物件，在AIT美國在台協會的附近，24年的房子要價2880萬，如果按照自住房屋稅的稅率1.2％來計算的話，它應該要繳34萬的房屋稅。但是如果我們用臺北市稅捐處的網站試算的話，剛剛那個物件的房屋稅是2萬3687元，這個金額大概跟你擁有一台排氣量2400cc的汽車所需要的牌照稅加上燃料稅，總共是2萬2000元，其實是差不多的。

而根據臺北市稅捐處算出來的數字，差不多只有按照市價的1/14來課稅，有效稅率是0.08％。

問題不是稅率，是稅基！

剛剛提到的那篇論文，文中所計算的臺北市內湖區的有效稅率，在0.07％～0.11％之間，雖然這個部分還包括了地價稅，但算起來也差不多就是在這個區間裡面。美國的部份呢，各州的差異相當地大。根據美國政府的資料，2018年從最低的路易斯安那州的0.18％，到紐澤西最高的1.89％，而台灣的有效稅率呢，只有美國最低路易斯安那州的60％而已。

所以呢，如果我們真的通過了囤房稅，把稅率調到目前房屋稅條例的上限，也就是3.6％的話，算起來的有效稅率頂多也是上升到了0.24％而已。從剛剛的案例來看，房屋稅會從2萬3000元上升到了7萬1000元，那麼你認為這樣的數字有辦法讓台北市的房價下跌50％，讓臺北市的年輕人能夠買得起台北的房子嗎？

別忘了，這些會被課囤房稅的，可是手上擁有4棟房以上的大戶，他們會因為房屋稅一年多了4萬多塊，然後拋售房子，造成房價下跌，然後讓大家都買得起房子嗎？而且按照現行規劃中的版本，三棟房子以下的自住稅率還要再調降到1％。這很明顯應該是做不到的，我相信提出囤房稅法案的人，可能從來沒有算過這個數字。就算有，他們也不會主動的去公布這個數字。因為這很明顯地，沒有辦法改變現況。

那為什麼不管是執政黨，或是在野黨，都想辦法去討論囤房稅的稅率，而不想辦法去調整稅基，從按照「評定現值」來課稅，改為按照「市價」來課稅呢？很簡單的問題，如果你買了一棟2800萬的房子是用來自住的，然後呢，有人跟你說，我想要立一個法案，讓房屋稅從2萬3000元，變成34萬元，讓那些買不起房子的人可以買得起房子，你可以把票投給這樣的人嗎？

所以呢，現在討論的囤房稅，看起來是要打擊囤房的人，但實際上根本沒有辦法幫助到我們實現居住正義，讓年輕人可以用合理的房價，來享有居住權。這其實只是一個很簡單的數學問題。

空屋稅行不行？

如果囤房稅不行的話，那麼空屋稅行不行？國發會的公共政策網路參與平台最近有一個提案，是我們應該要課徵空屋稅。內政部呢，最後正式的回應是，空屋的定義跟認定是有困難的，所以回絕了這個提議。以目前台灣的空屋認定，有兩種方式，一種呢，是根據它的用電量，也就是低度用電的物件，它就認定它是空屋了。

在2017年底，大概全台灣有86.4萬戶是被認定為空屋的，全台灣的空屋率差不多是10％。另一種方式就是每10年一次的住宅普查，2010年，全台灣的空屋率高達了19.4％。換成戶數的話，是有156萬戶的空屋。也就是說，台灣的空屋率大概就介在10％～20％之間。

我們先不論空屋的認定簡不簡單好了，我們先來想想看，課徵空屋稅能不能讓房價達到合理的水準？首先我們應該要了解，台灣的空屋到底都位在哪裡。如果按照低度用電這個指標來看，台灣空屋率最高的地方是宜蘭縣、嘉義縣跟雲林縣。而空屋率最低的則是台北市、新竹市跟新北市。

這個結果是不是跟你想像的有點不一樣？為什麼嘉義縣、雲林縣這些中南部縣市的空屋率會這麼高？很簡單，台灣人口在過去這幾年有持續的向六都這些大都市移動的現象，而以今年上半年來看，全台灣只有桃園市、台中市、新北市跟新竹縣、市，是呈現人口淨流入的縣市。

而根據國發會的人口推估報告，2021年台灣人口就會出現負成長。未來20年到了2041年，台灣總人口會減少186萬。如果以每戶2.7人來計算的話，我們在接下來不建設新房屋的話，我們將會多出68萬戶的空屋。到時全台灣的空屋率就會進一步地上升到17％～27％。但是空屋會出現在哪裡呢？當然還是在中南部跟東部啊。

我們在之前的影片裡面提到，以日本的經驗來看，人口負成長之後，可能會出現「都心回歸」的效應，所以空屋率升高的可能還是會在中南部跟東部的縣市。但六都呢？卻可能會出現相對的擁擠。那麼，你還認為課空屋稅，然後實質上是課到中南部的空屋，能夠實現所謂的居住正義嗎？

利率才是關鍵

所以我們要怎麼樣才能讓房價降到合理的水準呢？我認為最關鍵的部份還是在利率。台灣目前的房貸利率還在歷史低點附近，而平均的還款年限呢，只是拉長到了22年。在利率還在持續探底的環境下，房地產價格要靠供需跟人口因素來自行調整，速度是非常緩慢的。

更重要的是，低利率對於經濟的危害是全面性的，還不是只有房價而已，我們在之前的影片裡面提到，包括炒作閒置的工業用地，讓農地工廠林立，台北市東區店面空置、夾娃娃店到處都是，還有壽險業龐大的金融未爆彈等等，其實都是低利率帶來的問題。

而作為一名財委會的立法委員，如果關心的是房價，那麼他首先應該優先處理的，應該是央行的盈餘、貨幣政策跟利率所衍伸的經濟問題，而不是提出了一個只調稅率、不調稅基，但顯然不會有太大效用的囤房稅。

只不過呢，即使我們現在去調整貨幣政策，也很難在短時間內影響到房價。那麼想要實現居住正義，我們還可以做些什麼呢？

我們還可以做的事情其實很多，以台北市為例，我們從剛剛的數據可以得知，台北市的空屋率是全台灣最低的，也就是說，台北的高房價問題，可能不是因為囤房或是空屋，而可能是房屋的供不應求。而台灣人口進入負成長之後，六都以外的地區將會因為工作機會跟生活機能的問題，而進一步出現人口外移，到時候可能會出現都心回歸的效應。

屆時台灣的總人口雖然減少了，但大都市可能會因此而變得擁擠。日本政府甚至還因此曾經提議要付300萬日圓，請他們的居民搬離東京都。所以台北市或是六都，為了因應這樣未來的發展，包括都市更新或是危老重建，就是現階段應該要持續去推動的計畫。但即使透過這樣的市場機制，增加了供給，我們很可能還是沒有辦法讓房價降到合理的水準。

那麼由政府所推動的社會住宅，這樣類似這會福利的政策，可能就是讓現階段的年輕人享有居住權最快的方法了。

以上就是今天的節目。其實政府不管是執政黨，或者是在野黨，想要讓房價大幅的下跌，絕對有得是辦法，只是他們願不願意去做罷了。不過問題回來了，房價崩跌，真的對我們一般老百姓是好事嗎？我們前面才剛算過，台北市房價要跌50％，才會跌到合理的區間。但美國次貸風暴期間，弄得很多人傾家蕩產，失業率上升到了10％，但其實他們前20大城市的房價，也才跌了37％。而日本1990年代的房地產泡沫，其實也才跌了43％而已。那麼如果台北市的房價真的跌了50％，會發生什麼樣的問題呢？那真的是我們想要的結果嗎？所以即時有了讓房價可以下跌50％的作法，我也不認為那會是一個最好的選擇。而是透過都更、危老重建，或是社會住宅這樣的方式，來增加供給或是提供居住權，我認為可能會是一個更好的方式。

以上就是今天的《王伯達觀點》。想要掌握重要的財經議題，記得訂閱我們的頻道跟電子報，並加入我們的LINE好友，今天的節目就到這邊，我們下次再見囉。掰掰。