影響不動產價格的層面廣泛，舉凡經濟、社會、政治、行政等皆有一定程度的關聯，然而當要預測未來房地產市場價格走勢時，我們無法事先預測未來的經濟景氣，亦無法預測未來的兩岸關係或政治發展等，那麼究竟有什麼影響因素是我們可以事先掌握的？

　　人與房地產的關係密不可分，只要有人的地方，就有房地產需求，地政局特別聘請宏大不動產估價師聯合事務所卓所長輝華擔任講師，主講「人口與房市結構轉型中的房市趨勢與土地政策方向」課程，透過卓所長精闢且生動的演說，讓大家經由人口數量的變動掌握房市脈動，且有助於政府制訂未來的政策方向。

 

圖1 臺灣五波房市景氣起伏

　　房地產市場是經濟活動的一環，我國從1967年起至2014年共有五波房市高峰(圖1)，而自1960年起，我國人口從1,085萬人成長至2,343.3萬人，巧合的是，過去60年來，每當人口增加約200萬至300萬人時，在人口增長的自然需求量帶動，以及經濟、金融、社會等因素的匯集下，便會創造新一波房地景氣與繁榮(表1)。由此可知房地產市場需求與價格的上升，與人口成長的基本居住剛性需求，兩者間有緊密關聯。

景氣繁 榮波段	景氣高峰時間	當年人口數 (萬人)	波段人口成長數 (萬人)
	1960	1,085	-
第一波	1967-1968	1,372.6	287.6
第二波	1973-1974	1,592.7	220.1
第三波	1979-1980	1,786.6	193.9
第四波	1988-1989	2,015.6	229.0
第五波	2009-2014	2,343.3	327.7

 

　　我國近幾年來出生率越來越低，相較於1951年至1984年的出生人口數，2017年之後的出生人口數不及其一半，在高齡化比例不斷攀升，出生人口逐漸減少的趨勢下，聯合國經濟社會事務處2017年8月的世界人口展望報告推測，我國人口開始負成長的時間點，依低、中、高推計，分別落在2021、2032及2039年 (圖2)，換言之人口負成長最快於2021年發生，而最晚將於2039年發生。

圖2 聯合國對臺灣未來人口預測圖

　　隨著出生人口減少以及人口的老化，扶養比越來越高，使得工作人口經濟負擔加重，對於房地產支出的負擔也更沉重，而房地產的購買消費能力族群大多落於青壯年期(35~50歲)，換言之，倒金字塔型的人口結構將不利於購屋消費活動。另外我國將近七成房屋被高齡族群持有，高齡族群雖因體力喪失、行動不便，產生購買地面層或電梯大樓的換屋需求，但因無經常性和持續性的收入，導致投資房產較趨保守，再者當未來釋出房產給下一代或進入市場時，到時候市場供給增加，房價將有平衡或下跌的反映。

　　房價是人民決定用腳投票的重要因素，過去六都房產市場的價量發展較其他縣市高，得益於我國將近九成的新增人口都搬進六都生活，然而為因應未來面臨總人口減少和高齡化、少子化等情形，政府應趁國土計畫法剛公布實施之際，研擬區域均衡的發展藍圖，打破以往的行政疆界，重新建構都市與鄉村生態紋理，促進區域均衡發展，將各項行政資源統合規劃與運用，打造成具有國際競爭力的都會區。臺灣因人口數量少，內需不足以支撐經濟動能，只有邁向國際市場才能讓經濟持續暢旺，而房地產本就是一個內需為主的產品，當遭逢人口減少之際，如何結合產業、金融、貿易，吸引外國投資或移民置產，將房地產從內部需求擴大到國際需求，將是政府應關注的議題與政策方向。

詳細講義內容請點閱網站：https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752