法拍屋貸款是一種特殊的貸款方式，主要是為了幫助投標者在短時間內支付法拍屋的尾款。當投標者成功得標後，通常需要在7天內支付剩餘的尾款，這對許多人來說是一個挑戰。因此，法拍屋貸款或代墊款就成為了解決方案。

這種貸款通常是短期的，期限大約2到3個月，利率可能從4%到12%不等。雖然法拍屋貸款可以幫助投標者快速籌集資金，但是由於這類貸款的風險較高，銀行的審核過程通常比較嚴格，並且貸款的成數也不一定能達到投標價的7到8成。

在考慮申請法拍屋貸款時，建議先詳細了解貸款的條件和流程，並評估自己的財務狀況是否適合進行此類投資。

什麼是法拍屋？

法拍屋，或稱為法院拍賣房屋，是指當原屋主無法履行債務時，債權人可以透過法院的強制執行程序，將房屋公開拍賣，以清償債務。這種房屋通常價格會低於市場價格，因此吸引了許多投資者和買家的注意。

法拍屋的購買過程與一般房屋交易不同，涉及多個階段，包括查封階段、換價階段和滿足階段。

1. 查封階段：法院會禁止債務人處分特定的財產
2. 換價階段：則是進行拍賣，將房屋轉換為金錢
3. 滿足階段：則是將拍賣所得的金錢交付給債權人

購買法拍屋有其風險，例如屋況不明、法院不負瑕疵擔保責任、可能存在隱形成本等。過去，由於法拍屋交易需要在短時間內支付尾款，這限制了貸款的可行性，因為銀行在沒有權狀的情況下通常不會提供貸款。這導致了高利率的民間代墊款的出現，為資金不足的買家提供了一種解決方案。

隨著市場資訊的透明化和競爭的增加，銀行開始進入法拍屋市場，提供更多的貸款選項。這不僅使得購買法拍屋更加可行，也增加了市場的活躍度。銀行早前不願意承做，一直到新竹商業銀行、渣打銀行首開先例後，轉接著聯邦銀行也跳入法拍屋市場想要搶食這一塊業務，之後越來越多銀行看到這一塊大餅，也開始紛紛投入法拍屋的借款市場。

然而，除了拍賣價格外，潛在的買家還需要考慮其他成本，如：契稅、地政規費、抵押權設定費、代書費、仲介費、搬遷費、銀行墊款利息費用以及各種雜費，這些都可能影響最終的投資回報。

何時需要法拍屋貸款？

法拍屋貸款不同於ㄧ般房貸，是一種特殊的貸款服務，專為購買法院拍賣的不動產而設計。這種貸款通常被稱為代墊款，因為它幫助買家在短時間內支付高額尾款。

根據最新的資訊，法拍屋貸款的利率大約在4%到12%之間，而且貸款期限通常為2到3個月。成功申請法拍屋貸款後，買家可以在法院發給權力轉移證明後，將貸款轉換為一般的房屋貸款。

法拍屋的資金需求

法拍屋的資金需求主要分成三個階段：

1. 投標之前的「投標保證金」：在投標之前，您需要支付一筆保證金。這通常是法院公告底價的2成左右。保證金需以支票形式提交，並附在投標保證金的封存單上。如果您未得標，法院將當場歸還支票。
2. 得標之後的「墊付拍定尾款」：如果您成功得標，法院會開立尾款繳款單。您必須在7天內繳清尾款，否則將被視為棄標。如果您事前已向銀行申請法拍屋貸款並核准，銀行將幫助您代墊尾款。
3. 過戶以後的「房屋擔保貸款」：繳清款項後，法院會核發「不動產權利移轉證明書」，讓您辦理產權的登記與過戶。所有權移轉後，您可以將房屋抵押給承作代墊款的銀行，將代墊貸款轉為利率較低的一般房貸。

注意事項

• 購買法拍屋需要評估自身資金狀況，信用記錄是否良好，以及該屋的現況條件。
• 需要注意不點交物件、詳細的標的資訊、備妥保證金、投標前詢問銀行等關鍵因素。

如果您有意投入法拍市場，建議事先做好功課或請專業人士協助，以確保您能夠順利進行法拍屋交易。

法拍屋融資方式演變

早期因為得標後7天內必須將扣除保證金後之餘款繳清， 才能取得權利移轉證明，由於權狀尚未取得，銀行通常不願意提供貸款給得標者。然而，隨著時間的推移，銀行開始採用一種創新的方法來解決這個問題：將法拍屋的尾款視為無擔保信貸進行短期貸款。

這種做法雖然提高了還款利率，但也為得標者提供了一個短期的資金解決方案。銀行會要求借款人提交保證金收據、尾款收據和不動產權利移轉證書，以確保貸款的安全性。一旦代墊款項完成稅務申報，銀行便會將這筆資金轉換為一般的房屋貸款，利率也會調整為房貸市場水平。

投資者在參與法拍屋投標前，建議先與銀行聯繫，並告知欲投標的法拍屋位置，確認銀行可以承做此間法拍屋，再進行投標，確認銀行是否願意為特定的法拍屋提供貸款。

以免拍定後，如果碰上因個別物件銀行不願承作貸款，導致七天內繳不出尾款被斷頭的風險。畢竟不是所有銀行都提供法拍屋貸款服務，但已有部分銀行開始提供這類貸款方式，這對於法拍屋市場的投資者來說是一個正面的發展。

目前有承辦法拍屋貸款銀行如下：

溫馨提醒：由於法院的公告在「點交」與「不點交」之外，可能不會完全揭露物業的現狀或過去的歷史， 還因此曾發生買到凶宅無法貸款的情形。

因此，建議親自到訪法拍物件所在地、與鄰居交談以獲取更多信息，甚至在網上搜索該地區的歷史事件，是否附近曾發生過相關的社會事件，都是明智的預防措施。

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