房子贈與子女前 這4個理由值得為人父母三思

房價飆漲、年輕人普遍負擔不起購屋的年代，許多父母自然動念想將名下房產在某個時候贈與子女；這是天下父母的貼心想法，尤其是他們也正想搬進較小的公寓或是長住在度假小屋。為人父母的慷慨固然值得頌揚，但決定贈與房屋時，也要考量在財務上可能會面對的問題。

在簽字將房子轉贈給成年子女前，以下這4個理由或許值得父母們三思而後行：

1.未來有一天可能需要用錢

除了退休帳戶中的資金外，房屋是退休族擁有的最大資產。如果放棄了房子，便無法賣掉它獲得現金，或在需要時利用房子取得反向抵押貸款（reverse mortgage）。即使現在財務狀況良好，但在生命的晚期，大筆醫療費或養老院帳單，可能隨時需要有錢來支付。

2.可能會讓子女繳不少稅

如果把房子贈給成年子女，而父母依然健在，他們的稅基將與父母相同：為房子支付的費用加上多年來所做的任何修繕成本。因此，舉例來說，如果在20年前以30萬元買下房子，並重新裝修廚房，花費了5萬美元，成本基礎（cost basis）便是35萬美元。

然而，如果在遺囑中把房子留給成年子女，而不是在活著的時候進行贈與，那麼成本基礎將提升至過世時房屋的市場價值。例如，房子現在價值70萬元，再過10年將值100萬元。如果現在把房子給了子女，日後若子女以100萬元脫手，就得為65萬元的收益納稅；如果他們是繼承該房產，應稅收益、將只有30萬元。

在這兩種情況下，子女可以透過在售屋前至少居住兩年來扣抵部分收益；個人的免稅額為25萬元，夫妻共同申報為50萬元。即使如此，要繳的稅仍不少。

3.房屋抵押貸款可能造成阻礙

越來越多美國人在退休時，仍未繳清房子抵押貸款，所以當考慮把房子贈與子女時，可能還有貸款。如果房子的抵押貸款可轉讓，子女便得負責，可能造成他們的經濟負擔；如果不能轉讓，子女或許得對債務進行再融資，成本更加昂貴。一旦子女沒有良好的信用記錄，連貸款機會也沒有。

4.或許你還想住在原來的家

基於遺產規畫，可以考慮把房子給孩子，即使仍打算繼續住在現有房子裡，原因是遺產稅。2021年，聯邦遺產稅只針對價值1170萬元或以上的遺產，所以除非擁有一座豪宅，否則這不是個問題。然而，所居住的州可能會設一個較低的門檻，例如麻塞諸塞州和奧勒岡州的豁免門檻最低，為100萬元。

如果確實想把房子贈與子女，但仍居住在那裡，可以諮詢遺產規畫律師，包括把房子交付信託。有一種個人住宅信託，可以「凍結」房子在遺產稅上的價值，不必擔心未來的增值會讓子女多付遺產稅。

當然，成為子女的租客也有許多潛在的缺點。一是如果在房屋維護或誰該負責等問題上意見不一致，可能造成家庭裂痕；即使和孩子的關係不錯，可能有一天也會被不那麼合意的女婿或媳婦擺一道。