購買投資房策略及物業管理

投資房產，要做到租金和房產維持費打平。（pexels）

疫情後的紐約房市雖然逐漸復甦，但目前還屬於買方市場：市場上房源仍供大於求，同時房價還在低位徘徊，因此一些想投資房產的朋友想趁著歷史性低利率時期，最大限度利用槓桿貸款購買投資房。那麼現在是否是買投資房的最佳時機呢？

由於購買的不是自住剛需房，因此考慮的因素就要更多些，在紐約購買投資型房產有幾個障礙或是問題要想清楚。

首先，房產交易的相關政策發生了一些改變，使得購房的成本增加。去年，紐約州提高了房產的交易稅（Transfer Tax）和豪宅稅（Mansion Tax），使得買房和賣房費用增加。其次去年紐約州又出台了新的租客保護法，政策比較偏向保護租客。這使得作為房東難度增大。加上之前川普政府的稅改，包括房地產稅在內的州和地方稅抵稅額最高只有1萬元。

紐約州提高了房產的交易稅和豪宅稅，增加房屋交易成本。（韓傑攝影）

其次，目前紐約的租房市場面臨前所未有的挑戰。如果購買投資房用於出租，現在紐約空置率還處於高位。過去曼哈頓的空置率通常在1.5%左右，去年10月衝到6%。現在經濟在逐漸恢復，空置率逐漸降低，但租金回彈的速度要滯後些。現在一個租客至少有二三十套房源可以選擇，過去3000元的租金現在必須降到2500元，房東還要提供其他優惠和讓步才能將房子出租。

出租市場的艱難也導致了租金回報率的降低。過去紐約的租金回報率就不高，之前紐約的租金回報率基本在3%左右，現階段租金急劇下降，也導致了房東的現金回報率下降。

如此說來好像現在又並非購入投資房的最佳時機？其實不然，事物總有兩面，雖然當前租金水平普遍下降，但房價也在相應下降。因此，對現在購買投資房的房東來說，房價和租金雙雙下降，租金回報率還是能維持在以往的正常水平。購買投資房除了看現金回報率之外，更多的是看未來房產的增值潛力，當前你已經在房價的低谷買入，未來房產的增值潛力便會增大。

因此我建議，現在購買投資房，不必強求高租金，先以優惠價格或是比同類型房租低一些的價格租出去，減少房產空置期。哪怕現在根本沒有淨收益，租金能夠和房產維持費打平就行。如果購買全新公寓，盡量購買半年至一年後才能過戶的樓盤，或允許推遲過戶時間的樓盤。購買期房的好處之一是，買家只需付10%的定金，讓你用最少的資金去鎖定未來租房市場的好轉和房市下一個上揚周期的到來。

那麼，購房投資房的最佳時間點是什麼時候？我預測在今天第二季度，由於疫苗的好消息讓人們看到疫情被徹底控制的時間不會太久。當紐約人能夠重返辦公室，大學生重返校園，租客就會大量回來，租房空置率便會下降，租金又會開始攀升。因此，投資人現在就需要做好準備，必須在買方市場消失前入手。

至於說到豪宅稅、轉讓稅以及川普稅改等不利因素，如果你購買的是200萬甚至是100萬以內的投資房，這些影響就微乎其微。當然你也要好好研讀新的租客法，做一個合格稱職的房東，避免踩雷。很多時候房東與租客發生糾紛，是因為房東自己沒有做好功課。如何尋找合格租客就是一門必修課。

我遇到不少初次到紐約做房產投資的買家，特別是一些沒有到過紐約的海外買家想在曼哈頓購買公寓用於出租，有較好的租金收入。這些買家經常有一些自己的想法，這些想法往往和現實有非常大的出入。以下就是我常見到的投資誤區：

一，以為知名地點最適合投資

海外買家通常假設第五大道、中央公園、時報廣場都是「好」的投資地區。這是因為這些是他們最常從媒體報道中知道的紐約。我理解，如果我打算投資在一個不同的城市，比如說北京，我知道的便只有王府井、天安門、故宮等旅遊目的地。當然，人們很容易也將投資房產與這些位置聯繫起來。

但真相是，紐約是一個以本地居民為主的市場，70%的買家是當地人。他們購置房產的目的是作為住宅用途。因此，重要的是要知道什麼推動了當地市場，哪裡才是紐約客喜愛的居住社區。

例如，海外買家不會知道，當地人普遍感覺時報廣場太嘈雜和擁擠。時報廣場可能是買家想要一年當中來紐約度假時，看百老匯演出的度假屋，但它可能不是最容易出租的位置，當地人都不想居住在一個被遊客包圍的區域內。

二，憑「哇」的感覺做出決策

當你走進一處公寓，客戶經常被一些有趣或花哨的設施所吸引，而發出「哇」的讚美聲，比如漂亮的游泳池，健身中心，會所，甚至豪華雅致的軟裝（Staging）等。

以游泳池為例，一些外國買家絕對想要一個帶游泳池的公寓，因為在新加坡和香港等地，所有高層建築都有一個泳池。在曼哈頓，公寓內的游泳池使用率不高，因為游泳在曼哈頓不太普及，而且公寓中的水池往往是如此之短，從一端到另一端撲騰兩三下就完了，泳池通常也只有兩三個泳道。

當然，有一個游泳池的公寓當然加分，但它肯定不應該是一個決定性因素。此外，更多的設施意味著你每月要付出更多的物業管理費。而且，大多數具有大型設施的公寓通常位於較偏遠的地方，這是因為開發商購買的土地更便宜，有可能交通就不是太方便。

三，出行可以叫Uber

當客戶查看遠離地鐵的物業時，賣家的代理人常常迴避靠近地鐵的重要性，說紐約可以隨時叫Uber服務。但現實是，住家靠近地鐵在紐約是很重要的，因為租你公寓的人基本都是上班族，他們大多乘地鐵上下班。因為靠地鐵通勤是可以預測的，而在曼哈頓開車意味著交通堵塞，不知道什麼時候你會到達目的地。

在紐約買房，靠近地鐵很重要。（韓傑攝影）

四，車庫在哪裡

紐約是一個依賴地鐵等公共交通工具的城市，85%的曼哈頓居民沒有一輛車。因此，在公寓建築中或旁邊有一個車庫不太重要，這是因為很少使用汽車。如果我們開車出去吃晚飯，需要15分鐘找到一個停車位，每小時花30元停車費，另外花30分鐘進出車庫，那還不如打一輛出租車。

在曼哈頓擁有汽車可能每月只使用一兩次，維持這輛車的成本卻太高，最關鍵是曼哈頓街道狹窄，人流擁擠，開車像牛步，有時候還不如步行。

五，感性而非理性作出決定

對於海外買家，當到紐約投資時，會經常聽取朋友的意見，這就給他們帶來太多不準確的信息。投資房產最好有一位當地的專業地產經紀做投資顧問，他們會給出有說服力的數據和分析，只有回到事實和數據，看公寓的價格歷史和租金水平，才能有效判斷這項投資是否是一次正確的選擇。

那麼，怎麼挑選最佳的投資房呢？有幾個原則可以把握：一，不要放棄判斷好房源的傳統標準，比如地段好交通便利的房源永遠是好房源的重要指標，這樣房源不僅好出租，未來也好出售。二，盡量尋找有租客喜好元素的房源，比如戶外空間、陽台或是家庭辦公室等，即使疫情結束，有這些元素的房源還是很受歡迎。三，選房不僅看房價是否合理，房產維持費的高低也非常重要，這直接關係你的淨收益，房產維持費包括物業管理費和地稅，這兩項費用都低於平均水平，就是好的投資房。四，尋找未來的新興社區，這些社區正處於房產的上升期，如布魯克林威廉斯堡、皇后區長島市。如何尋找這樣的新興社區，就是年輕白領或藝術家往哪個社區遷移，哪個社區的房產增值潛力就大。未來，我看好曼哈頓的West Harlem和Central Harlem，以及布魯克林腹地的Bushwick、Bedford-Stuyvesant、Gowanus等社區。

大部分投資人可以自己管理房產物業，但對一些遠距離房東或是沒有經驗的房東來說，聘請物業管理公司對房產進行管理，是一個省時省力的選擇。

如果購買的是Condo和Co-op，大樓住戶會通過一年一度的競選方式推選出一個委員會，他們全權來決定這個大樓的日常運作和管理。委員會成員本身就是住戶，平時有自己的工作，因此一般都會聘請一個物業管理公司，來執行大樓管理的具體工作。

物業管理公司負責每月收取每戶單元的物業管理費。但這筆費用不是全部給管理公司的，而是存到這棟大樓的銀行帳戶中，其中一些費用交給政府有關部門，比如水費、公用煤氣費。其餘大部分費用，是用於大樓的日常維修、管理和工作人員薪資的支出。物業管理公司的費用應該在和住戶委員會簽訂合同時就講明。這筆費用是固定的，大部分物業管理公司收取大樓住戶物業費的4-7%。

物業管理公司具體提供哪些服務？

一般物業管理公司每年會給出一個預算，和住戶委員會商議這筆預算的使用方法並獲得住戶委員會的批准。

物業管理的工作包括：1、每月收取物業費；如果住戶欠費，會負責催繳；2、負責大樓的日常維修，比如防火設備、電梯等設施的保養，大樓衛生清潔的保持；3、大樓的重大維修工程，比如換屋頂、換熱水爐、更新大樓外牆，更換電梯等；4、大樓員工的管理；5、大樓財務的管理，為大樓會計服務，提供投資服務（及時交地稅等政府費用，簽訂大樓保險等）。

好的物業管理公司能夠做到帳戶完全透明公開。（美聯社）

很多華人作為新移民，在住房過程中遇到一些棘手問題時往往感到無所適從。如果你在大樓的物業管理中遇到問題，可不能吃啞巴虧。一些小公寓往往為了節省物業費而不會選擇專業的物業公司。這種情況並非不可，但是容易出現的問題就是大樓管理混亂、帳目不公開、私自動手腳等。若是專業、好的物業管理公司，最重要的一點是做到帳戶完全透明公開。而且需要定期向大樓住戶說明一年下來所有開支去向。這是住戶最關心的，因為帳目不公開，就難免會讓人對管理公司是否貪污產生懷疑。

其次，管理公司要及時和住戶委員會溝通、保持聯繫，及時處理問題。一般物業管理公司都有24小時電話，隨叫隨到。

事實上，住戶可以通過公寓大樓裡的一些情況判斷物業管理公司是否靠譜：比如大廳是否整潔，照明燈是否都是正常工作，電梯是否乾淨等。如果一所公寓衛生情況看起來就很糟糕，那就預示著背後的物業管理也難盡人意。住戶遇到問題，物業公司是否都會免費修理？如果是由於住戶自己問題的導致損壞，要住戶自己解決。但是像屋頂漏水等非住戶的人為破壞，則應該由物業公司負責處理。（作者為美國中文電視「安家美國」主持人）