日本房地產投資要買對房子，許多海外投資人到日本投資房地產，會把自已所在當地國家投資房地產獲利的經驗模式，套用在自已所不熟悉的海外房產上，認為一樣可以投資獲利，往往買到不適合投資的房產，除了收不到房租，還要負擔沉動的房貸與房屋管理俢繕費用，最後想要賣房子也賣不掉，當然投資失利，海外投資不動產要考量的因素很多，最主要日本房地產投資會獲利的原因還是以下幾點。

1．日本房地產投資的時機最重要：要跨國投資不動產，最重要的就是投資的時機，投資人不會想要在房價高點的時候去買房投資，每個投資人都想在房價低的時候入手，如何得知日本房地產的房價高低？有2個指標可以參考，第一指標為房價薪資所得比，第二個為租金投報率，房價薪資所得比如果低於15-20則可考慮投資買進，表示當地的民眾工作15年就能買得起房子，租金投報率則要看大城市才準確，比如東京不動產投報率目前約在5%-6%，大阪不動產投報率則有7%-9%，相比台北、香港、上海、北京、新加坡等亞洲大城市1%-2%仍高了許多，只要出租15-20年就賺回本金了，且最近一年來日幣兌換台幣維持在0.28-0.3元，日幣要再大跌的可能性不大，這時候是日幣換匯買房的好時機，也才會吸引許多海外投資人進場日本買房。

2．日本房地產投資要選對地點，房地產投資挑選適合的時機進場之後，再來就是要選擇地點，好的地段表示房屋招租容易，房子空屋率低，要轉售時接手力道強，能降低投資風險與空屋時的成本支出，在日本投資房地產，地鐵車站的選擇很重要，比如東京、新宿、池袋、涉谷、新橋、上野山手線上等重要地鐵車站，都是百貨林立商業繁榮人潮多的好地點，但房價相對而言也是不便宜，投資人可以依自已的預算能力挑選地點，東京23區除了外圍的區不要選，也千萬不要去買東京地點偏僻人煙稀少的工業區物件，招租上非常因難，買來只會一直空著，如果在東京找不到好物件，到去大阪投資反而安全許多。

3．日本房地產投資要買對房子，要擇選什麼類型的日本房地產會比較安全呢？日本房地產持有成本，每月有管理費、修繕費、物管費的支出，每年的稅金也要支附，若是集合式住宅如套房、2、3房物件，每年的支出成本約為房屋總價的3%左右，持有整棟、一戶建、透天，每年的成本支出約為房價的2%，持有整棟透天的成本是最低的，且土地所有權為屋主個人所有，未來房子的規畫也比較有彈性，日本整棟透天的入手價並不貴，在東京約6000-7000萬日元就有物件，在大阪則4000-5000萬日元，日本整棟透天在日本房市裡的出售量最少，日本這10幾20年的建案有95%以上都是集合式住宅，整棟透天的新建案非常少，物以稀為貴未來轉手出售，也會比售量最多的套房安全，若有能力投資，建議先選擇整棟透天為主。

東京房地產2016年目前統計收租約 5-6% 利回，大阪不動產的收租投報率則有 7-9% 利回

東京大阪不動產投資 情報分享~

文章資料來源：東京大阪不動產投資顧問        禁止轉載