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 日本房屋投資,買舊不買新,買大不買小 |
| 心情隨筆｜心情日記 2017/12/10 01:33:44 |
日本房屋售價便宜，根據日本國土交通省統計, 日本人買房平均花費不到4000萬日元，而日本大學畢業生的起薪月薪約在25-30萬日元，40歲左右的上班族薪水約為在四十萬日元上下，若以30萬日元做為日本人的薪資標準，日本房屋房價薪資比在為11左右，也就是日本人平均工作11年就能買得起房子，這個數據相比台北要超過30年以上，從房屋投報率來看，東京房屋出租投報率有5%左右，大阪房屋出租投報率有7%以上，仍顯示日本房屋售價便宜值得投資。
日本房屋的房價幾十年來長期在底部盤整，遇到地震、經濟不振等事件影響房屋跌價，所以日本人在投資不動產時，不會以房價的漲幅為首要考量，最重要的是日本房屋的真實租金投報率有多少，在日本投資房地產，屋主一般都會提供收租金表做為參考依據，但也要評估租金行情是否真實，目前東京房地產一般普通住家每坪出租行情約在7000-10000日元，大阪房地產一般普通住家每坪出租行情約在4000-7000日元之間，若是5-10年內的新屋出租，每坪的出租行情可提高1-3成，但相對新屋售價也比20年以上的中古屋高了3成以上，相比之後買20年以上的日本中古屋，投資獲利的效率值是最高的。
日本房屋的售價，會隨著房屋越來越老舊，屋齡越來越大，而售價會打折降低，新成屋與20年以上的中古屋，房價的價差大，日本人不會想買新成屋來收租投資，在東京、大阪的新成屋有很多都建在郊區，要招租也沒那麼簡單，東京、大阪市中心的新成屋與20年以上的中古屋，房屋價差超過5成以上，近幾年日本房價上漲，很多人都忘記了日本房屋會折舊的事實，若日本房地產房市盤整2-3年房價不漲，新成屋每年的折舊會是個問題，而超過20年以上的中古屋折舊率低，房價穩定波動不大反而是最保值，租金的投報率也最為真實，不會因房屋折舊而吃掉投報率。
日本房屋整棟透天，是投資人眼中最為搶手的投資標的，在出售時是最容易脫手的產品，銷售期也是各房屋類型中最短的，台灣投資人都到日本海外投資，若預算上有能力，建議買日本整棟房屋，只要地點在市中心區域，招租上不用太擔心，日本整棟房屋每年持有成本也是最低，約為房屋總價的2%，日本房屋買整棟投資，才是最穩當的標的，目前日本房地產都還是租屋市場為主，長期持有投資收租，買舊不買新、附合預算先買大不買小的原則，只要地點選的沒問題，年獲利要超過5%是很容易的。
東京不動產2016年目前統計收租約 5-6% 利回，大阪不動產的收租投報率則有 7-9% 利回 日本房地產投資 情報分享~ 文章資料來源：東京大阪不動產投資顧問 禁止轉載 |
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