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《李永然兒子李廷鈞和大家分享》購買法拍屋須掌握五原則
2013/12/27 14:19:11瀏覽449|回應0|推薦0
永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國1021223日自由時報C6版記者徐義平「掌握5原則,勿觸法拍屋地雷」乙文的報導,因為法拍屋價格較便宜,許多預算有限的民眾會選擇購買「法拍屋」,但法拍屋產權較複雜,常常使民眾不小心誤觸地雷。法拍業者表示,必須掌握點交、租約、優先承買權、瑕疵及準備金等五大要點。

    寬頻房訊表示,競拍法拍屋必須注意「法院的拍賣公 告」,查詢該法拍物件是否「點交」?若屬於「點交」的物件,法院會安排時間履勘或強制執行,將房屋交給民眾,若是「不點交」的物件,得標民眾則必須自行和 占用者協商交屋,甚至可能要另外委託律師提出民事訴訟進行排除。此外,若是帶有租約的法拍物件,如有符合《民法》第425條「買賣不破租賃」的規定時,則等到租約走完,若碰到「不定期租約」,可能還要透過協商付出另外一筆費用。

    另外法拍物件也常遇到產權多人持有的情形,即「共有」的情形,必須注意是否有「優先購買權」的問題?像是信義計畫區D1街廓的菜園土地,雖由華固建設以22.94億元拍下475坪的持分,但是最後卻遭到富邦集團以「優先承買權」買回(《土地法》第34條之1),等於白忙一場。至於內部也要注意瑕疵的問題,由於法拍屋多數遭到法院查封不能入內察看,必須注意有無瑕疵,因為法院不負責。最後資金充足也相當重要,民眾除2成保證金之外,必須在七日內繳清尾款,若無法繳清保證金將被法院扣住,倘第二次拍定價格較第一次低,差額部分將從2成證金扣抵。

    筆者認為,法拍屋雖然較便宜,因為法律關係較複雜,最好請教專業法律人士,才不會因為不熟悉法律而誤觸陷阱,反而吃大虧!!

    長期研究法拍屋問題的永然聯合法律事務所李永然律師認為更重要的是還要注意「屋況」,有無海砂屋、輻射鋼筋屋、凶宅、漏水屋、地震屋等具有嚴重「物之瑕疵」的房屋,這些瑕疵將影響該「房屋」的價值,此不得不一併注意!

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引用
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