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| 2024/09/27 00:30:26瀏覽5｜回應0｜推薦0 | |
房地產快速成長，基本上華人是主要市場，東協市場的印尼、菲律賓、越南...雖然人口最多，但是也是最排華的國家，其國家的政策，不利於房地產發展，還有天災{地震、颱風}較多，所以過去比較少聽到，有人投資這些國家，尤其是人口最多的印尼。
寮國的人口太少，又是內陸國家，基礎建設也還在起步，運輸比較麻煩，發展相對會比較慢。
越南從2015年開放外國人可以購買登記，到去年開始完工可以過戶，所以才開啟越南的投資市場。
我們自己的朋友/客戶也有進場，數量也不小，越南距離柬埔寨也近，基於培訓及管理方便，公司也開啟在越南發展物管。
 目前這些國家市區的平均房價約：
曼谷-美金$6-7000/平方米
《大概每坪台幣65萬》
吉隆坡-美金$5-6000/平方米
《大概每坪台幣55萬》
胡志明-美金$4-5000/平方米
《大概每坪台幣45萬》
金邊跟馬尼拉價格差不多
美-金$3-4000/平方米
《大概每坪台幣35萬》
東南亞都以室內面積計算，公設是不需要費用，台灣很多代銷及房仲，會以加上公設進去，會讓客戶感覺便宜20-30%，其實是非常錯誤的，比如柬埔寨金邊，平均單價台幣35萬/坪，如果含公設30%計算就會變成35*70%=24.5萬/坪，感覺很便宜，這也是這幾年台灣人被誤導，感覺便宜的主因。
 東南亞多數人接受的面積，基本上是一房及二房，約10-20坪最多，因為總價比較容易被接受。
以曼谷為例，平均單價65萬*15坪=975萬/戶，以此類推...。
會選擇柬埔寨原因：
1.最親中的國家，因為房地產華人最大購買力，還是中國人。
2.美金購買，比較沒有匯率問題。
3.可以直接護照購買登記，有保障。
4.銀行進駐多，光是美金定存就有4-5%，利率逐漸降低，慢慢帶動當地人有能力進場購買，因為貸款年限30年，繳款輕鬆。
5.租金報酬率4-6%，租金穩定。
6.熟悉的當地物管，比較安心。
7.基礎建設正大幅成長，因為中國大量進場，這二年的建設：高速公路、國際機場、大型港口...創造就業及貿易，薪資每年成長30%以上。
8.人口紅利高，平均年齡28-29歲，平均生育3-4個，未來10-20年，消費力非常大。
9.基期最低，以投資獲利增值機會最大。
 舉例：以一戶15坪面積房子
吉隆坡單價55萬*15坪=828萬，如果每年增值10%，十年增值一倍，房價約1650萬，比較不容易。
柬埔寨單價35萬*15坪=525萬，如果每年增值10%，十年增值一倍，房價才1050萬，以首都蛋黃區域，價格算是便宜
所以海外的不動產，哪裡比較有機會？
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