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| 2015/11/19 01:39:01瀏覽82｜回應0｜推薦0 | |
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我在500大工作2年.上個月剛辦卡用卡.也剛辦信貸10萬只繳一期. 借錢貸款諮詢 問一問不花錢： 房貸利率怎麼算 文．莊孟翰（顏瓊真整理） Q:台北蔣先生問：父母常以買房方式來贈與子女，幫助子女成家立業之外，也能達到節稅功能，「附有負擔之贈與」即是常見案例，亦即約定房貸由兒子承接，請問贈與稅要如何計算？ A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明：在解析之前，應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自房地二胎贈與額中扣除。」另第22條有關「免稅額」的規定，「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」。政府優惠房貸試算 贈與稅的計算公式為：(贈與總額－扣除額－免稅額)×稅率10％＝應納贈與稅 就蔣先生所問的「附有負擔之不動產贈與」舉兩個案例說明如下： 【情況1】一般情況贈與試算 ◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值二胎與房屋評定現值合計900萬元 【情房貸二胎試算況2】附負擔不動產贈與試算 說明： 父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元購買市價1,500萬元之不動產，再將此不動產及房貸一起贈與子女，以後這間房子的房貸由子女繳納。 二胎借貸 ◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房房屋二胎銀行屋評定現值合計900萬元 ◆房貸500萬元 由【情況1】及【情況2】兩範例可知，善用「贈與附有負擔」後，可大幅降低贈與稅應納稅額(由68萬元降至18萬元)。 但因房地合一新稅制甫於6月5日經立法院三讀通過，並即將於明年1月1日開始實施，因此，日後售屋時，則要小心「賣價減買價，財產交易所得變大」的問題。 因為多年後，若子女要出售此受贈之不動產時，計算房屋「財產交易所得」是以當時父親申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本，即是以900萬元所包含的「房屋評定現值」當房屋部分的取得成本，而非依當時房屋部分的市價，亦即減項─房屋取得成本降低，導致出售不動產之財產交易所得變高。 舉例來說：若贈與時的房屋評定現值為450萬元(市價為750萬元)，日後出售該不動產，計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為450萬元。若房屋部份的售價為750萬元，即會產生財產交易所得300萬元，必須課徵5~45%的所得稅。 實質結果：雖然房屋的贈與稅課稅基礎低估了300萬元價值，節省了贈與稅(稅率10％)，但日後財產交易所得稅(稅率5~45％)增加。最終出售後究竟有利或不利，尚不一定。 此外，還得注意以下3大事項： 一、受贈人必須有還款及支付貸款利息的資力： 若A無工作、工作所得偏低或國稅局查調其歷年所得都不高，突然受贈一筆附有負擔之不動產，若國稅局認為A無償還能力，會調整此筆贈與稅申報，剔除原先贈與人申報之附有負擔扣除額，故申報扣除附有負擔扣除額，實務上需提出受贈人所得證明等文件。 二、贈與行為發生後再借貸的款項，無法以附有負擔方式扣除： 主張「附有負擔贈與」，受贈人負擔部分必須於贈與時即已「同時」存在。父母在申報贈與時若主張此不動產之房貸將由其子女(受贈者)承擔，但國稅局發現此筆向銀行的貸款是在贈與日後才進行申請，則國稅局會調整此筆贈與稅申報，剔除原贈與人申報之附有負擔扣除額並對贈與人補稅。 三、資金有無回流跡象(即附有負擔之債務日後並非係真實由受贈人償還)： 若父親(贈與人)贈與不動產予子女時，主張贈與標的有設定抵押權予丁君，該贈與附有負擔，應予以扣除。倘若國稅局發現丁君並不知該債務轉由他人負擔；其次，雖然子女有將部分債務金額轉與父親，但父親並無法證明此筆金額的確有償還丁君時，國稅局就會將父親原先主張的附有負擔扣除額剔除，並補發新稅單予其父，補徵因先前銀行房屋二胎貸款扣除附有負擔部分而少徵之贈與稅。 「審閱期」攸關權益，買屋前宜堅持 Q:新北市莊小姐問：何謂審閱期？簽訂預售契約前應注意哪些事項？ A: 莊孟翰答：依消費者保護法規定，企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。 建設公司簽定之不動產買賣契約，屬於定型化契約的一種，對於應否預留契約審閱期間，依消費者保護法的規定為： 按消費者保護法施行細則第11條規定：企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。 此外，依內政部103年4月所公布之「預售屋買賣契約書範本」，以及101年10月所公布之「成屋買賣契約書範本」規定，不論是預售屋或成屋，契約審閱期間均為「至少五日」。 因此，簽訂契約前應預留審閱期，並確實了解契約條文內容細節，如有疑問，不妨先請教律師、代書或房地產專家後，再行簽約。 【詳細內容房貸增貸請參閱最新一期《理財周刊》第772期】 【尊重智慧財產未成年房屋貸款權，如需轉載請註明出處來源。】 【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】 房屋貸款成數 你的綜所稅六成付軍公教退休金 陸股挨熊掌歷經7年最慘各銀行房貸利率比較2015的一周 接管大巨蛋？學者：胡扯、IQ零蛋 樂享退休生活要有三靠山 清水行情穩透天厝上看800萬 冰立移動式水冷二胎房貸是什麼意思氣廣告不實遭罰 一間公司對抗一個國家 學者：遺贈稅是壓垮房市最後稻草 台開智慧宅物聯網大師助陣 年線是台股重要多空轉折 台股中場大盤點 台南企業二胎房貸 銀行 一堂十五億的品牌課 染上「中國病」讓韓國經濟失速 李開復：安穩的工作很快會滅亡 房貸試算excel |
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