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| 2016/11/15 06:16:34瀏覽16｜回應0｜推薦0 | |
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"土地財政"帶來瞭壓力，地方政府有理由響應中央的供地思路和政策，從而積極賣地。但正是此類不輕松的賣地模式，很多地方政府的土地供應處於懈怠的狀態。此類地方政府在土地供應和定價上擁有絕對壟斷力，通過饑餓營銷手段，能夠保障土地價格的上漲。這也是為什麼各地地王現象屢禁不止的原因。 內容來自sina新聞 今年國土部將暫停對外公佈全國住宅用地供應計劃，改由地方自行公佈各省市供地計劃。該做法未來是否會延續，並沒有明確的表示。但有一點可以肯定的是，此前的土地供應思路，現在開始得到一定程度的糾偏。 這些年，很多地方政府都在積極賣地，響應瞭國土部的供地計劃。不過背後，市場預期效果卻落空瞭。土地出讓環境確實較寬松，但地方政府面臨的市場壓力顯然並不太輕松。 供地計劃公佈權為何下放 隨著雙向調控和市場化改革思路的推進，我國土地市場出現瞭新變化。一段時間內，盤活存量用地將取代傳統的增量用地開發模式，在新型城鎮化相關精神指引下，土地供應需要進一步收緊。 未來土地供應總量多少並不那麼重要，重要的是地方政府可以從共有產權住房中獲得新的盈利空間。所以在土地的總量供應上將稍稍放寬條件。另外，目前土地市場分化程度在加大。重點城市依然需要加大土地供應，畢竟整個市場需求依然很旺盛。而三四線城市庫存量高企，重點是消化既有庫存，因而新增用地的入市腳步可以放緩。 而對於一些看似土地出讓很火爆的城市，土地供應放量的同時，無形中為其未來的發展埋下瞭禍根。類似的城市很多，包括杭州、常州、唐山等城市，土地出讓規模很大。如果按照國土部的土地供應要求，應該屬於"優秀級"。但現實中，土地供應背後難以掩蓋庫存積壓的尷尬。此類城市在2014年頻頻陷入高庫存的質疑，充分說明瞭這一點。 2010年4月，國土部首次對外公佈瞭全國住房用地供地計劃。出臺這樣一個政策，本意很明確，即讓地方能夠按照中央的指令，在土地供應上活躍起來，從而緩解房價上漲的壓力。此類政策詮釋瞭寬松的供地政策，迎合瞭地方政府的需求。 這樣一個土地供應思路，在房價走勢上得到瞭反映。2011年下半年至2012年上半年，全國房價漲勢確實出現瞭環比下跌態勢。但這樣的好日子並不常在。2012年下半年全國樓市開始回暖，部分城市房價步入快速上行通道。房價上漲難以觸及天花板，土地市場供應其實走的是偷偷收緊的道路。 在今年這個時間點上，為什麼國土部突然轉變瞭土地供地計劃的公佈程序？很明顯，隨著雙向調控和市場化改革思路的推進，我國土地市場出現瞭新變化。其中突出的是，盤活存量用地將取代傳統的增量用地開發模式。新型城鎮化並不等於土地要揮霍，恰恰相反，土地供應需要進一步地收緊。因為一味地增加供應，可能會讓地方政府鉆中央政策的漏洞。同時，在共有產權住房思維下，土地一次性出讓的模式開始向土地持續盈利模式轉變。 重點大城市的土地出讓規模很大，卻遠遠滿足不瞭城市發展的需要，所以呈現瞭房價漲勢快於土地供應速度的局面。部分土地供應積極的城市，卻發現市場迎合程度較低。典型的例子包括此前被媒體曝光的安徽安慶等三四線城市。此類城市土地出讓規模很大，但很多土地都遭遇瞭嚴重的流拍現象，當地政府必須借助各類推介會來進行土地的市場消化。 這些土地市場的新變化，成為改革的動力，鞭策國土部將土地供應計劃公佈權下放到地方政府一級手中。各類權利賦予地方政府，將提振其市場運作的信心，利好地方性土地市場的活躍。 而加速這樣一個制度出臺的，則是最近樓市出現的新變局。整個樓市目前呈現瞭"三高"：看跌情緒高、庫存高、房價絕對值高；還有"三低"：入市情緒低、成交量低、信貸規模低。從最新公佈的70個大中城市房價指數走勢看，預計未來幾個月房價有環比下跌的可能。如此看來，整個樓市正處於微妙的階段。土地出讓計劃公佈權的下放，自然可以理解為對此類新信息的回應。土地從總量管理轉為結構管理、從中央監管轉高雄永安土地貸款為地方自主監管，恰好吻合瞭市場的變化。 >>>5.31"讓孩子贏在起跑線"新浪樂居高雄小額借貸快速撥款二胎年息大型看房團 新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/14282740811.shtml
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