以房養老、留房養老、賣房養老哪個好？

想要安然度過你的退休生活，究竟以房養老、留房養老、賣房養老哪個好呢？（攝影／鄭國強）

房子是人生中最大的一筆資產。早年有人說買個房子當包租公（婆）等於是養一個啞巴兒子，在退休時候，每個月把房租奉上，比兒子還準時孝順；後來，房地產走大多頭行情，行情看回不回，買房自住已經大不容易，更何況要多買一屋當包租公（婆）。但是自住的房子，在我們老後，到底要留、要賣，很多人都有這個困擾。

台灣的自有住宅率大概是85％，顯示大家「有土斯有財」的觀念難以撼動；到了晚年，如果擁有一間自有住宅，將是養老最大的一筆依靠。

單身適合以房養老

運用「以房養老」活化資產，是一個新選擇，尤其單身沒有小孩者，最適合將畢生買的房子用在自己的晚年。

「以房養老」名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。以前是拿房子跟銀行貸款，每月繳錢給銀行，直到全部清償完畢。而以房養老是你拿房子去跟銀行貸款，每月跟銀行領一筆錢，等上天堂後銀行會拍賣房產清償。因為貸款模式相反，所以名稱中多了「逆向」二字。

目前銀行承做，適合的要件，年滿60歲銀髮族群，擁有建物所有權，就可用房產向銀行借錢，每個月領取固定的收入，作為自己的養老經費，或者是追求更好的退休生活，環遊世界的基金，目前國內銀行有辦理「以房養老」的多以官股行庫居多，合庫、一銀、土銀、華銀、台銀、台企銀、兆豐……

只是，過去銀行要推廣該項業務，總是會舉「特殊」的案例。例如，標題是李老太太，將房屋逆向抵押，每月爽花20萬元，但是仔細看內容，李老太太住在大安區的房子，而且反向抵押10年，因為地段好、抵押年限短，因此每月的金額高得令人羨慕；如果地段在蛋白甚至蛋殼區，抵押年限需要30年，這樣的錢就會差很多。

現金流是穩定而非固定

一般來說「以房養老」最高貸款成數七成，但是實務上你的房產能貸幾成？還是看房屋路段、屋齡等條件來鑑價而定。如果房子位於偏遠、地段差或屋齡老舊，非六都的房屋，就可能會大打折扣；而以房養老，每個月銀行支付給你的收入，在一段時間之後，因為內扣利息支出，金錢是會減少的。

以下我用如何以房養老舉例說明：

如果大家更清楚知道以房養老，接下來就要分析其中的優缺點。我個人覺得優點：

缺點就是，房子的區段是現實的問題。通常銀行估價會七折八扣，還有因為利息內扣，一般來說，領了十年之後，會明顯感受到每月領金額的減少幅度；另外，當利率上漲因素，每月領的錢就會變少。

現實來說，對於退休金不充裕的人來說，以房養老是可以得到每月的現金流入當生活費，但有很多父母親都會覺得心有不忍，尤其是擔心下一代買不起房子，因以房養老之後，兒女的繼承就會泡湯。為了家庭和諧，還是事前商量有共識是最好，很多銀行在承辦以房養老業務，還會要求出具子女同意書。

當然，以房養老之後，房子就會歸銀行，如果子女要繼承，也並非不可以。以房養老是把房子拿去辦了「貸款」，不是將房產「過戶」給銀行，所以房產所有權人仍是當事人。一旦當事人上天堂後，以房養老的房子還是可以由房子的繼承人做選擇：

多屋者考慮留房養老

在以房養老推出之後，很多銀行聽到消費者的顧慮，想要把房子留給子女，於是推出「留房養老」。這是一種包租代管的方式，由屋主把房屋的產權跟租金交付信託，保住房子，也確保每個月收到租金。