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房地產商壓力巨大 但政府拒絕像以往一樣救市
??房地產商壓力巨大但政府拒絕像以往一樣救市
??過去以“行政手段幹預市場”為代表的政策猛藥如今已不會再出現，這個行業到瞭真正回歸市場的時候。
??在行業積極求策的聲浪之下，房地產新政不出所料地在全國“兩會”之後落地，但此次的政策與業內普遍預期的“降低二套房首付比例”等猛藥相差甚遠，對於正在“高庫存”煎熬下的房地產商來說，要生存，隻能靠自己。
??3月27日，國土部、住建部聯合下發瞭《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該通知主要針對中國房地產供求結構調整作出以下四點指導意見：一是合理安排住房和其用地供應規模，做到有供、有限；二是優化住房供應套型，促進用地結構調整；三是多措並舉，統籌保障性安居工程建設；四是部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。
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??看起來，中央政府並沒有太多想救市的意思，與人們期待的短期強刺激不同，剛剛落地的新政更像是一套結構性調整的長效機制。北京市房地產協會秘書長陳志此前在接受媒體采訪時表示，此次新政是面向全國的原則性指導意見，關鍵還要看各地方政府能否科學、合理、系統地判斷當地房地產市場現狀，從而因地制宜進行調整。
??這其實與本屆政府堅持的樓市調控思路一脈相承。從去年兩會開始，政府對房地產市場的調控就從過去以價格為目標轉變為追求供求平衡、市場平穩，分類調控成為施政重點。而在今年的兩會新聞發佈會上，國務院總理李克強在接受記者采訪時表示，房地產市場有其自身的規律，中國幅員遼闊，各個城市存在差異，政府對房地產市場的調控應該因地制宜、分城施策。
??新政公佈當天，業界失望聲一片，畢竟當前市場正在經歷高庫存的煎熬。但也有開發商頭腦清醒，“過去的野蠻生長變成今天改變的阻力，到瞭開發商們真正回歸市場、尊重客戶的時候瞭。”一位房企高管向界面新聞記者說。
??然而，供過於求、庫存不斷走高的局面可能僅僅是開始。據一份來自蘭德咨詢機構的分析報告顯示，到去年末，中國商品房待售面積已超過6.2億平方米，同比增長26.1%，而年內施工面積還在繼續增長，去年全國房地產開發投資額比銷售額高出1.87萬億元，市場潛在的供應量巨大。
??與庫存壓力相比，緩慢的銷售更讓人倍感無力。蘭德在報告中指出，全國商品住宅的施工面積與銷售面積之比從2013年的4.2倍上升到2014年末的4.9倍，這個數字既高於2012年限購令下發之後的4.36倍，也高於2008年金融危機爆發時的3.88倍，創歷史新高。
??另一方面，房企對市場轉冷的預判並未能給過去狂熱的開發“慣性”剎車。報告顯示，雖然去年新開工面積下降瞭10.7%，但中國房地產2014年內施工面積還是高達72.6億平方米，比上一年增長瞭9.2%。
??3月27日公佈的新政也針對樓市的過度開發做出要求。《通知》提出，2015年要適當控制住房開發建設規模，對住房供應明顯偏多地區、或在建住宅用地規模過大的地方，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，則根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
??對於這一舉措，中原地產首席分析師張大偉認為政策有些滯後，在他看來，目前市場分化明顯，三四線城市庫存高企，而一二線城市的需求依然巨大，房企拿地策略會自然遵循市場調整。而從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然有著崩盤風險。
??冰冷的數據清楚地闡釋瞭房地產黃金時代已經過去，從2010年開始，全國商品房待售面積每年的增長幅度始終保持在20%以上，過去的野蠻生長讓庫存量在4年間猛增瞭3倍。
??而如今，市場規律終於開始發揮作用，2014年一整年，包括限購松綁在內的一系列救市政策並沒有像過去那樣發揮作用。“去庫存”成為新的關鍵詞，沒人再認為房地產依然是賣方時代瞭。
??蘭德機構統計顯示，截至3月19日，已發佈年報的31傢房企2014年末存貨值總和為6085億元，比上年增長20%，其中未售現房合計848億元，比2013年增長瞭39.3%。31傢房企中總計有20傢企業的存貨量呈上漲態勢，而其他房企的存貨量降幅也都維持在30%以內。
??對這些房地產公司來說，單純寄希望於政策刺激解決高庫存已經不再現實。蘭德咨詢機構總裁宋延慶在上述報告中提出，去庫存的關鍵在於提升自身產品，企業不能左右政策、市場的變化，但適銷對路的產品永遠不會愁賣。他認為產品競爭力永遠是企業核心的競爭力，而隻有通過產品創新才能不斷提升。
??房企們也正在變得更加積極主動，努力尋找其他賣房的路子。方興地產日前公佈瞭通過淘寶成交的第一套房子——他們與淘寶和支付寶合作，讓買房人在淘寶上選房並通過支付寶付款，首付金額會直接存入餘額寶賬戶賺取收益並可以自由支取，直到交房前的約定期限再轉給開發商。
??“互聯網化”的先行者萬科也在探索新的賣房通道，萬科集團總裁鬱亮3月23日在工商銀行互聯網金融產品發佈會上表示，希望今年在工行“融e購”平臺上完成超過100億元人民幣的銷售額。
??有業內人士認為，房地產黃金期積累的庫存壓力和開發慣性不太可能依靠短期的銷售回暖來解決，政策幹預之外依然需要市場自身的調節。過去野蠻生長時期的生存法則已經不再適用，大房企也許能夠在壓力中努力求新求變，但一部分中小房企或將因此走向盡頭。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/10555988141252586292044.shtml
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