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| 2016/02/06 06:48:26瀏覽3｜回應0｜推薦0 | |
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土地增值稅清算或揭開房地產稅體系改革序幕 ■ 本期嘉賓： 顧雲昌 中國房地產及住宅研究會副會長 崔新生 CCVI中國價值指數首席研究員 宋會雍 上海中原研究咨詢部總監 羅寅申 21世紀不動產上海區域分析師 現狀 代墊款2胎銀行 "口水仗"升級 "反攻"似乎要開始瞭。最近，市場傳來消息稱，央視已開始四處訪問專傢，其中包括財經評論傢葉檀、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭等人。但就目前的情況看，央視的"反攻"能否取得效果，還不得而知。 11月24日下午，央視《每周質量報告》稱，"2005年1月1日至2012年12月31日，包括SOHO中國、萬科、富力地產在內的45傢房地產企業欠繳3.8萬億元增值稅"。報道一出，輿論一片嘩然。然而，就當網民們紛紛表達房地產行業"暴利"的時候，市場反應很快逆轉--華遠地產董事長任志強在新浪微博上連發多篇微博，痛陳央視的"愚蠢無知"。 "土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。"任志強在微博上稱，"正在研究如何公開起訴央視的事宜。" 隨後，據市場人士對本報透露，任志強和中國房地產協會召開瞭小型的發佈會，解釋土地增值稅的各種情況。緊接著，萬科A、華遠地產、招商地產、北京城建等，紛紛在A股市場上發表公告，澄清欠繳土地增值稅的事宜。與此同時，國稅總局也稱，有關人員對土地增值稅欠稅的巨額推算"是對稅收政策和征管方式存在誤解、誤讀"。 事實上，對於業內來說，土地增值稅是非常古老的話題。記者查閱資料發現，上海易居研究院院長楊紅旭早在2010年6月就公開撰文稱，與房產稅相似，1994年正式實施的土地增值稅，也是國務院條例，但"執行效果比房產稅還要差"。楊紅旭當時稱，"土地增值稅計稅程序非常復雜，部分開發商也會以各種借口躲避清算，於是地方稅務部門既無奈、又消極，隻對項目按銷售金額的0.5%至2%預征，項目結束後大致核定一個納稅金額，絕少嚴格按四級累進制進行清算。因此，土地增值稅基本上就是一筆糊塗賬。" 那麼，對於這個稅種的爭議，市場到底該如何理解？爭議的背後，又凸顯出瞭房地產市場目前存在的什麼問題？同時，對於這一"最復雜"、"最容易產生糊塗賬"的稅種，是不是又該進行一定的改革？ 話題一 為何成"糊塗賬" "土地增值稅之前是分兩個階段來征的--預征和清算，對於多數開發企業而言，預征這個環節都做瞭，但清算環節基本都沒做。" 對於土地增值稅，業界專傢直言，土地增值稅一直是房地產稅收體系中，稅種設計最復雜、征稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個稅種。 國稅總局的官方說法是，"由於房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若幹年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大並容易產生執法風險。"那麼，中國的土地增值稅是如何變成"扯皮"稅種的？ 宋會雍：土地增值稅之前是分兩個階段來征的--預征和清算，對於多數開發企業而言，預征這個環節都做瞭，但清算環節基本都沒做。這是因為，在土地增值稅方面的技術存在問題，即原則上項目整體被結算之後，根據錢回收瞭多少來算土地增值的比例有多大，以此來判斷稅金是多少。但在實際操作過程中，卻沒有按條文來執行。 之前也有政策說在項目完成85%時先做清算，等項目完成之後再結算，但隨後發現這個比例不太好掌握。因為，有部分公司卡在85%就不賣瞭。所以，地方政府不得不采取預征，在賣房子時就提前征收。剩下的稅費原則上還得在項目結束後清算才知道征多少。 顧雲昌：其實，有的時候，開發商是被動的。比如，在是否補交土地增值稅的問題上，主要還是要由稅務部門看結算情況來決定。還有一點，現在規定土地增值稅預征，但理論上這是不應該的，不完全符合市場經濟的規律。因為土地增值稅是要根據增值多少才能計算出來的，開發商剛剛開發還沒銷售就進行預征並不合理。 不過，現狀是，稅務部門規定進行預征，開發商也不得不這麼做。 話題二 是否存在"欠費" "其中有個別情況也是不可避免的，包括沒有及時結算、有的項目進行時間過長、稅務部門過於繁忙或是公司自身有意拖欠。" 據媒體的表述，當前中國的土地增值稅對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值率大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值率超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。"如果按60%來計算，這實際上是一筆不小的數目。"江蘇一位四線城市的開發商對《國際金融報》記者表示，"一旦有這樣的情況出現，市場不可能不存在欠費的情況。" 但"大炮"任志強認為，土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。隨後，諸多房產商紛紛出面"澄清"。那麼，房產商究竟有沒有"欠費"？ 崔新生：肯定存在。任志強對政策比較瞭解，所以在打"擦邊球"。地方政府也不願意揭開此事，可能的原因是，地方政府和房地產商一塊欠瞭一些稅費。但這是歷史問題，房地產企業即使欠費，補交的概率也比較小。 顧雲昌：欠費這一說法並不準確。在土地增值稅的交納上，房地產企業尤其是上市公司是很規范的。本人作為一些上市公司的獨立董事，包括其他外部審計師、董事等都要求上市公司將要交的土地增值稅預留出來。 首先，在房子還沒銷售出去之前進行預征。上市公司按照發生的成本和未來樓市的銷售價格，根據國傢稅法，計算出大概的稅費，在賬目上作預提處理。但這筆預提具體何時交給政府是等到政府有關部門來結算時，再進行清算的。所以，從預提到結算有一個過程。一般而言，上市公司從項目銷售時就開始預提，但結算可能是要等到項目全部完成或者項目完成85%以上，在政府稅務部門認為時間合適時才進行結算。可以明確，錢是預留在賬戶中的。 總的來說，在交納土地增值稅時，第一部分是預征，第二部分是預提，理論上在結算時多退少補。如果清算下來還少，稅務部門肯定會讓相關公司補齊差額。 但是如果把這樣一個過程看作一個漏交、不交是不合適的。上市公司的操作是比較規范的，財政部門、房地產部門，尤其土地增值稅作為地方政府的重要收入來源之一，是絕不可能讓你不交土地增值稅的。當然，其中有個別情況也是不可避免的，包括沒有及時結算、有的項目進行時間過長、稅務部門過於繁忙或是公司自身有意拖欠。 不過，個人認為，中小型地產企業是否完全遵循上述規范，就很難說瞭。一方面，可能是結算不及時，項目太多、其中的成本計算、扣除過於復雜造成推遲結算。另一方面，也有可能是有的地方預征瞭土地增值稅之後，也就稀裡糊塗地過去瞭，或是稅務部門繁忙時就沒有精力處理。 宋會雍：首先，清算不瞭，或清算時就有問題出現瞭；其次，開發商也沒興趣。客觀看，土地增值稅把土地方面的收益征走瞭大部分。另外，地方政府不積極，如果地方政府錙銖必較，哪個開發商還願意去拿地？土地還賣不賣？因此，地方政府沒什麼積極性。 同時，國稅總局的解釋也說關於土地增值稅說法有誤，但誤在哪兒沒解釋清楚。國稅總局也在在回避到底清算沒有，每年2000多億元是否有遺漏。現實是，官方沒有正面回應，截至目前，也沒有準確的數據。 話題三 稅費占房價七成？ "房價主要是稅和土地出讓金，其中60%或70%由政府收走瞭。因為土地是國有的，所以賣土地的錢以及政府所收的稅占房價的比例比較高，其中超過一半以上是土地和稅的錢。" 根據任志強的說法，其2008年調研瞭北京等一線大城市的70個項目，發現地價大約占到平均售價的54%至55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右。那麼，這一說法是否是普遍現狀？ 崔新生：在國傢財稅道路上，理清土地增值稅繳納情況是必經之路。房地產價格大幅上漲很多程度上也是拜土地增值稅所賜。 對於房企稅費占房價的比例，個人認為可能在64%、65%左右。國傢通過稅收增加收入。其實不僅僅是房地產，中國很多產品構成中一半左右也都是被納入國傢稅收的。 顧雲昌：央視作為媒體反映瞭一種聲音，但它並不清楚其中的竅門。而房價主要是稅和土地出讓金，其中60%或70%由政府收走瞭。因為土地是國有的，所以賣土地的錢以及政府所收的稅占房價的比例比較高，其中超過一半以上是土地和稅的錢。 真正與房價有關系的是供求關系。即使稅降低瞭，由於供不應求還是會導致房價上漲。所以探討問題要從供和求兩方面著手，過去調控主要是從遏制需求入手，這一輪調控中央的態度則是增加供應。 此外，房價是面包，地價是面粉。房價的背後是土地價格，土地價格上漲說明供不應求，如果加大土地供應量，不像現在地王頻出，土地價格回落、房價自然也上不去。與此同時，房價也涉及到土地政策問題，之所以土地拍賣時會有流拍，也是因為價格低瞭政府不願意賣。 宋會雍：土地增值稅"糊塗賬"被捅出後，各個部門、企業都在進行自我辯護。從原則上來說，稅務部門也有其責任，為什麼不征、為什麼算不清楚，如果現在的征收體系不合適為什麼不去探索更合適的。征收主體、被征對象對這一問題缺乏積極性。 另外，稅收占房價七成的說法不合理，而地價多高、未來房價就多高這邏輯也是不存在的。地價、房價都是預期值。開發企業不會因為成本低而賣得便宜，一定是價往高處走。 房價是根據市場的供求關系決定的。從十來年的市場來看，房價與項目開發的真實成本一直是背離的，沒有直接關系，市場價格決定的是剩餘各個部分的空間。 所以任志強的邏輯--地價貴和房價高都是政府的關系，開發商隻是商人，在市場上也說不過去。拿地時說政府壟斷，賣地時說是市場化，這個邏輯不合理。 羅寅申：隻能說從業人員與非從業人員看待問題、理解事物不同，對土地增值稅概念理解不同從而產生瞭混淆。 開發商必然是根據正常的程序進行的，拖欠隻不過是時間上、周期性的問題。如果是從流程來看，部分開發商的土地增值稅肯定不是一次性交付的。 土地增值稅是一個稅費，支付方式可能不同。在執行中並不是要求一次性、在某個時間點進行的。 事實上，由於我國稅種很多，尤其是房地產，前期拿地、未來建設、滯後的交易都要交稅，因此稅費的確占據消費者購買的整個房價的很大一部分。 話題四 稅費該如何完善 "開發、流轉、保有環節應該統一進行調整和立法。目前房地產稅收已經比較重瞭，並且這最終都會落實到買房者身上。" 最近，市場傳來消息稱，央視已開始四處訪問專傢，其中包括財經評論傢葉檀、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭等人。但就目前的情況看，央視的"反攻"能否取得效果，還不得而知。這場"爭鬥"最終如何定論似乎已不重要，業界最為關心的是，未來房地產領域的稅費，到底該怎麼完善調整？ 崔新生：如果要嚴格繳納土地增值稅的話，房地產商未來賺錢將越來越困難，但改革能否深入內部目前還很難判斷。 顧雲昌：十八屆三中全會已經提出要加快房地產稅的立法。這個並不是某些人理解的房產稅立法，而是包括地、房都要加快立法。現在的房地產稅收體制是計劃經濟體制下的產物，恐怕並不適合現在市場經濟的需要，尤其是現在保有環節還沒有征稅。 開發、流轉、保有環節應該統一進行調整和立法。目前房地產稅收已經比較重瞭，並且這最終都會落實到買房者身上。所以稅收該減的減、該調整的調整、該取消的取消，但這其中有一個過程。 目前，開發環節最混雜，既有稅又有費，其中費其實是不規范的。國務院現在正在清理這些審批項目，減少審批手續。因為審批手續越多，費用就越多，盡可能減少手續的收費或是不收費也可以避免行賄和成本的負擔。所以未來是清費增稅。 另外，現在流轉環節的稅率太高，阻礙瞭市場的活躍性，需要減稅、降稅的措施。保有環節則可能要增加稅收力度，這也是大傢在呼籲的。 羅寅申：這場爭論不會改變目前現有的體制、支付方式。預征等方式也不會因此變成一次性支付。 不過，值得強調的是，未來應該對稅費優化，對非主要稅費征收幅度進行縮減，或是刪除一些不必要的稅種。比如即將推出的房產稅，交易環節不必要的稅費會不會去除；或是針對投資性人員，會不會保留一些交易環節投資性標準認定的高額交易環節稅費。 宋會雍：土地增值稅的清算會加快行業的洗牌。有些公司靠土地增值來盈利，當土地增值稅被開刀，他們可能會選擇自動退出。事實上，這與房產稅、所得稅對投資客動刀一樣。一旦開征房產稅、所得稅，投資客立馬就拋盤，市場的供應量相應就大瞭。在土地增值稅打擊之下，行業洗牌加快。 這場爭鬥也使得問題從後臺走向前臺。央視這一說法可能不是代表自己，而是在房產稅體系改革中，土地增值稅作為重要的一部分的一次亮相，與市場的一次對話。 與此同時，可能會揭開房地產稅體系改革的序幕，國傢需要重新協調稅收體系和地方投資的關系。不過，在"動刀"之前必須全盤考慮，原先在此處拿地的某些開發商退場所帶來的影響多大，清算後能否填上等問題。 雖然說相較於公共部門而言，開發商是處在劣勢地位，缺少話語權，被千夫所指。但他們也不會甘願人雲亦雲，還會有利益糾纏，和地方政府協商需要時間，但這一問題不會被無限期拖延下去。 【名詞解釋】 土地增值稅 是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國傢繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。也有說法稱，土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。 12.14新浪樂居北京 大型看房團點擊報名
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