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| 2015/12/24 18:01:51瀏覽11｜回應0｜推薦0 | |
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任志強的迷茫地方政府賣地支持1000萬戶棚改 原創推薦： 沈陽百萬大宅遭瘋搶 市民感慨有錢買不到房 任志強：不能瞎說房價又漲瞭 好的政策不敢出來瞭 易小迪：地價永遠比房價漲得快二線城市是未來的熱點 新瑪特倒閉隻是商業市場洗牌的開始未來將更激烈 克而瑞房價沈陽報告8月刊 7月沈陽房產成交量環比上升 今年以來，從地方政府賣地潮愈演愈烈，到各大城市地王紀錄不斷被刷新，再到房企提前完成半年銷量目標，在嚴苛的政策調控之下，房地產行業似乎從 未偏離過增長軌道。作為中國經濟支柱的房地產行業，其之所以看起來"大到不能倒"，令調控效果難以彰顯的根本原因，不在企業的逐利本性，而是貨幣政策和土 地財政等根本因素沒有變化。著名經濟學傢、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，2013年及未來很長一段時間，中國經濟的核心與主體應當是改革，而房地 產行業的發展將是進一步改革最重要的推動力。 昨天(8月14日)開幕的2013博鰲房地產論壇主題是"改革時代的地產新力量"。中國的經濟結構與體制正在進入新一輪變革，房地產行業亦如 此，這一背景令這一主題顯得更有深意。2013年，宏觀經濟亟需破局，在歷經多年政策調控之後，又逢新型城鎮化機遇，房地產出路何在？如何展現新的力量？ 在2013年博鰲論壇開幕前，華遠地產董事長任志強曾有一個著名觀點：新型城鎮化和房地產沒有任何關系。但在昨天(8月14日)的論壇上，任志強從1000萬戶棚改中算出瞭政府所需要的投資--1.2萬億元，以及這些投資資金的來源--賣地收入。 昨日，任志強在博鰲論壇上發表演講，關於房地產行業今年的預測，他說，"我們認為全年可能是平穩的，就是有增長，但不是大上大下，這是我們在不能完全弄清楚新一屆政府在房地產政策上會采取什麼特殊做法的情況下，所得出的結論。" 事實上，這不僅僅是任志強一人的觀點，在今年的博鰲論壇上，所有嘉賓都覺得很難看清政策的下一步趨勢，對政策趨勢的迷茫，成為今年博鰲地產論壇與往年最大的差別。 長效機制的建立是首要問題 在7月份的一次采訪中，對於未來房價的預測，任志強直言，摸不清政策走勢，放棄預測。此言一出，眾人嘩然，"預測帝都預測不瞭房價瞭"成為此後幾天人們最熱衷的話題。 "我把一、二季度的政治局會議的新聞稿放在一起對比瞭一下，一共9個字就變瞭6個，這說明什麼問題，得想想。"任志強身後的大屏幕上，是他提前準備好的PPT，看似拋給大傢一個開放式的命題，但答案，他也許已經找到瞭一大半。 "一季度說是穩增長、控通脹、防風險；二季度變成穩增長、調結構、促改革。也就是說對經濟形勢的判斷，前面判斷錯瞭？還是說這3個月就發生瞭那麼大的變化？我們沒搞懂，也許是摸哪個石頭摸錯瞭，要重新摸一下。"任志強直言，之所以自己表示"看不懂"，源於政策生變。 從去年的"堅定房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸"，到今年初"抓好房地產市場調控和住房保障工作"，"也就是說這兩次會議發生瞭很多變化，所以我看瞭半天，實在不清楚到瞭9月份，第三季度會議的時候又會有一個什麼說法。"任丁種建地志強說。 "房地產調控的長效機制"成為論壇的焦點。在中國房地產業協會副會長朱中一看來，這需要更多采用稅收、信貸等經濟的和法律的手段進行調控，"完 善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。其中也包括：應繼續加強保障性安居工程在資金籌措、使用監管、 規劃建設、工程質量、分配、退出和運營管理等方面的工作。" 任志強認為，我國房地產目前的問題，首要便是長效機制的建立，"長效機制裡可能涉及的一方面是制度問題，這是在李克強總理6條講話中的第二條， 土地制度問題。一旦土地制度問題從根本上得到解決，我想沒有18億畝紅線瞭，如果土地完全私有化瞭，對房地產來說是一個重大的政策變化。" 任志強表示，現在已經看到新一屆政府對市場進行瞭一些開放，比如說金融問題、利率問題、微小企業的問題等等，已經有很多動作瞭，但究竟開放程度會如何，目前並不好說。"如果土地市場更加開放、自由，也許對房地產市場會有影響。"他說。 對於房價的漲幅，任志強用瞭"平穩"二字來總結。任志強解釋稱，這是在不能完全弄清楚中央政府對房地產政策會采取什麼樣的特殊做法的情況下，所得出的結論。 1.2萬億將投向1000萬戶棚改 任志強看到瞭城鎮化的另一面，所以他敢於潑給開發商一盆冷水，"真正的城鎮化與開發商沒什麼關系。" 之所以此前持有"城鎮化與房地產無關"的觀點，任志強認為，城鎮化的第一步是把農民從土地上解放出來。"不把農民從土地上解放出來，搞什麼城鎮化？"任志強曾如此反問。 在其看來，城鎮化的核心是如何實現農民生存方式的成功轉變，通過大量民營經濟的發展和市場經濟的發展來創造就業，從而實現他所理解的"城鎮化"。但這更多的是停留在政策層面的城鎮化，對於實際運行中的城鎮化進程，與房地產開發依然有著千絲萬縷的聯系。 也正因如此，在昨日博鰲論壇的現場，任志強詳解瞭關於城鎮化的一些"數字"。 "2013年到2017年，有1000萬套的棚改，而在北京門頭溝區的試點，大概有3萬多戶、10萬多人的棚戶區改造。"任志強進一步指出，中 央政府最近提出，為1000萬套棚戶區改造要提供2400億元，另外開發行要提供約8000億元，解決一半的投入資金。"國開行正式發佈的信息是，每年不 少於在棚改上投入1000億，5年加起來要超過8000億，地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基礎設施和環保、棚改等等，地方政府需要投資就有 1.2萬億瞭。" 這1.2萬億元從何而來？"隻有賣新增土地。"任志強直言，繞瞭一圈，城鎮化的落腳點依然回歸到瞭土地上。任志強並沒有否認此前的觀點，而是言辭犀利地將觀點轉移到由此所帶來的土地價格上漲的現狀。 即便地價飆漲，開發商依然買賬，這並不妨礙城鎮化成為為更多的開發企業創造機會的"新舞臺"。 對此，朱中一提出，對於新型城鎮化的發展方向應該是推進以人為核心，"在過去住房嚴重短缺和重發展速度的年代，我們往往看重房地產業拉動經濟增 長的功能。現在新型城鎮化強調以人為本、四化同步、產業帶動和產城融合，要求住宅產業真正成為為百姓提供住有所居的重要民生行業，要求非住宅類房地產業能 成為為相關產業的轉型升級提供配套服務的基礎性產業。"他說。 觀點 中國房地產業協會副會長朱中一： 房價上漲快的城市要強化地方政府責任制 當前經濟運行總體平穩，而多數地方房價、地價上漲預期不減，中央政府對房地產市場的調控不能放松。這在國務院的有關通知和央行的通知中已有體 現。如在7月5日國務院辦公廳印發的《關於金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》中強調："認真執行房地產調控政策，落實差別化住房信貸政策，加強 名單制管理，嚴格防控房地產融資風險。"在7月19日央行宣佈放開金融機構貸款利率管理的同時，仍然強調："為繼續嚴格執行差別化的住房信貸政策，個人住 房貸款利率浮動區間暫不做調整。"另外，在新一屆政府印發的 《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》中，仍將"擴大個人住房房產稅改革試點范圍"作為今年的一項重要工作。鑒於當前房價、地價上漲的預期不 減，我們也建議，對土地供應緊張，地價、房價上漲較快的城市，要強化地方政府責任制，強調住房用地的供應計劃要與住房供應計劃掛勾，普通商品房用地的出讓 價格要與穩定房價的目標責任制銜接。 路勁地產集團董事局主席單偉豹： 限購其實就是幹涉 做市場就是不越位，不缺位，其實就是對市場是要管理的，但不是幹涉，管理的方向主要在法治上健全，就是你不犯法，你做什麼都可以。現在的限購、 限價其實是幹涉，而且不合法。中國目前的運行就是以不幹涉為主，沒有出臺任何政策也是一種信息，其實就是說你們市場在上下限之內可以自由運行，我覺得是一 個好的現象。 著名經濟學傢樊綱： 城鎮化是以人為本，中美小城鎮不可比 城鎮化是以人為本的，城市發展、城市建設、基礎設施建設和房地產，隻有有人的地方，將來才有人買你的房子，隻有有人的地方，有就業的地方，有稅收的地方，有GDP增長的地方，將來才有稅收，能夠支付這些基礎設施建設。 對於搞大城市還是搞小城市，我們說以人為本，你去問問這一代人，問問下一代人他們願意在哪兒生活，他們願意在小城鎮生活，那當然就要發展小城鎮，如果他們都願意發展大城市，你去發展小城鎮，誰來住？ 大傢都是搞房地產的，應該比我都清楚，老用美國和歐洲的小城鎮和我們來對照，我想他們和我們是有差別的，第一，它是在一兩百年的時間裡發展起來 的，因此有一個後現代化的過程，就是郊區化的過程。第二，它在一兩百年的發展過程中，不斷有退休人員退出大城市，到小城鎮去生活。而我們是突發性地增長， 我們的退休人口也許過兩年就多瞭，我們的人口也在老齡化，但可能還沒達到去小城鎮居住的條件，小城鎮的環境也還沒有發展到跟大城市銜接的程度，在這種背景 下，你想想人流會在哪裡？ 華遠地產股份有限公司董事長任志強： 銀行要缺錢，開發商可以借給他們一點 今年房地產商好像沒有人喊缺錢，要錢的都是想再擴張，加速擴張的人說需要更多的錢。 現在房地產商真正討論錢的問題是討論那錢貴和不貴，你要拿稍微貴點的錢，可能滿大街都是，恨不得投行、信托都追著你，問你要不要錢。所以不能說 開發商現在很缺錢，隻是在它貴和不貴之間，大傢有些爭議，大傢願意拿更便宜的錢，而不是願意拿更貴的錢。銀行要缺錢，開發商可以借給他們一點。
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