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內容來自sina新聞
青島逆市飄紅項目揭秘
文/房價點評網青島首席分析師 鄧國華
近期市場不少利好信號釋放出來，限購松綁，公積金傳言也要松動，為第三季度的樓市回暖營造瞭良好的大環境。從近期各大房企公佈的2014年中期業績來看，上半年市場狀況不佳，依然有不少房企業績完成出色，如萬科無論營收和利潤都達到瞭新高度，中海的利潤率也相對較高。逆市之中依然不乏熱銷的項目，給瞭我們"市場未死，需求仍在"的信心。今天我們來揭秘一下那些逆市中項目熱銷的原因。
新盤或新推案價格直接回歸市場
這種方式適用范圍較廣，不管在何種市場，剛需和改善產品均適用。"沒有賣不掉的房子，隻有賣各家銀行2胎房貸利率比較表怎麼貸款比較會過件不掉的價格"是房地產營銷中顛簸不破的真理。真的讓價格回歸市場的話，熱銷並不是難事。當前大開發商在新盤或新推案定價時會出現價格回歸市場的情況，也的確取得瞭比較積極的效果，例如近期開盤的越秀星匯藍灣項目二次推盤，一改往日高貴定位，以6988元的起價引起全城關註，推出的樓座，雖然位置不很理想，但是7700元的價格與前期9400元的開盤價相比，優惠吸引力巨大，當天賣掉200多套，最終去化率超過80%。淡市之下，"價格為王"，市場的需求並未枯竭，隻是能不能達到購房者的心理價位。
在售盤價格直降
這種方式主要適用於供求壓力比較大的市場，且在尾盤項目上使用情況較佳。由於是在售樓盤，開發商在運用上還是比較謹慎的。一方面，房企怕影響之前的購房群體，出現不利因素例如砸售樓處鬧事；另一方面，也怕價格未降到位，客群在"買漲不買跌"心態下，反而引起觀望。所以，在售盤價格直降的手段主要在尾盤項目或者供求壓力比較大的區域的項目上運用，且就目前效果來看也不錯。這裡需要註意的是，直降必須要一步降到位，達到項目可以完成銷售的程度。如奧克斯廣場3月份直降至9200,15層一下全部售罄。
低首付、一成首付、首付分期購房
這種方式對於剛需產品特別有用，大開發商使用則效果更佳。一方面去年房價上升速度過快，另一方面銀行信貸不給力，導致剛需購買力下降。要解決這方面的問題，房企除瞭通過價格因素，還要解決剛需群體的首付問題。所以，降低首付對於中低端的剛需項目效果更好，尤其是大開發商采用此方法，更易獲得客戶信賴。今年，青島很多開發商推出瞭一成首付，其最早的方式就是分期付首付，期限從一開始的1年演變成3年甚至更長。之後，進一步演變成"首付免息貸款"，即購房者與開發商簽訂借款協議，由開發商先墊付首付，期間購房者不用繳納任何利息，但要求在約定幾個月內補齊剩餘首付款。目前，低首付搞得風風火火的有龍湖、海爾等。
不同的區域市場，不同的物業類型，還是要使用不同的營銷方式，照搬照抄並不一定會實現好的效果。逆市之中各種營銷手段綜合對於推動項目銷售很有用，網絡營銷、微信營銷、全民營銷、渠道營銷，層出不窮。例如萬科青島的購房節；總體來看，營銷重回08年、11年，營銷的價值又一次得到彰顯。預計後期伴隨購房需求復蘇和信貸風向轉暖，供求活躍度會逐步提高，但是無論在何種市場環境中價格都是敏感點。
新聞來源http://qd.house.sina.房貸第2順位年息缺錢急用哪裡借錢com.cn/news/2014-08-29/08582887555.shtml
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