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| 2015/11/14 10:49:07瀏覽8｜回應0｜推薦0 | |
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傅蔚岡究竟誰才能控制房價？ 7月15日，《常州日報》在其頭版頭條位置刊登瞭一條名為《我市目前已到購房好時機》的文章。文中援引常州及江蘇多方數據，並以業內人士觀點稱"我市房價已無下降空間，近期是購房好時機"。真實情況如何？據世聯地產數據顯示，常州市銀行房屋二胎貸慶豐銀行享優貸缺錢急用哪裡借錢2014上半年商品房成交36196套，其中商品住宅成交25450套，同比去年31031套下跌17.99%。截至今年上半年結束，常州市一手房商品住宅可售面積為1231.81萬平方米，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96萬平方米的銷售速度計算，目前常州市的新房可售量需要超過103周的時間才能被市場完全消化掉，也就是近2年的時間。 如果這些新房要超過103周才能消化掉，將對常州市政府帶來什麼樣的影響？一個可能的情況是當地的稅收會大幅度減少。與房地產行業直接相關的房地產營業稅、契稅是地方政府的重要收入來源。但是由於今年房地產市場不景氣，與之相關的稅收增速銳減。據財政部日前公佈的財政收支情況，今年上半年房地產營業稅、契稅同比分別增長6.6%、11.7%，相比去年同期增速分別下滑39.1%、28.1%，與以往動輒百分之二三十的高增長水平相比，形成巨大的落差。 因為樓市不景氣而導致地方財政收入下降，一些地方政府甚至已經向房企發起清繳稅費的行動。有媒體高雄房屋民間二胎轉貸怎麼貸款比較會過件報道，有不少地方成立項目小組，加緊催收與土地、房地產相關的稅費。廣東某地級市稅務稽查負責人表示，"我們擔心中小房企一旦倒閉，稅費就收不上來瞭。 與那些成立項目小組催債的地區相比，常州市政府號召市民買房的舉措則顯得格外溫和。此前包括筆者在內的很多人都認為，中國地方政府在操縱著土地市場價格：因為政府壟斷瞭一級市場的土地供應量，在此種情況下，它就會根據市場的需求而調整土地供給量，從而將土地價格維持在特定水平獲取最大收益。過去十多年來火熱的中國房地產市場，很多學界和政府都認為政府能夠控制房地產價格。 但過去一年多時間來，房地產市場土地供應的形勢並未發生改變，為何不少地區的房價沒有像往年一樣一直往上漲，而是持續下降？換句話說，為什麼在地方政府控制土地的情況下，房地產價格還會持續下降？地方政府為什麼沒有根據供需情況適時調整土地供應量，從而維持房價？ 預算軟約束可能是地方政府無法控制土地供應量的主要原因。一旦地方政府嘗試過土地財政所帶來的好處，那麼就會欲罷不能。假設今年A市通過出讓1000畝土地獲得10億元的土地出讓金，從而獲得瞭地方財政所需要的資金。那麼對他來說，明年的預算可能會更高。盡管房價在上漲，但是並不意味著明年土地出讓的面積就比今年少，一個很重要的原因是各地政府在出讓土地時，往往都是遵循先中心後郊區的順序。眾所周知，同樣的面積，市中心的房價往往高於市郊，在市中心1萬每平米而在郊區可能隻有5000元。盡管土地出讓金的價格都在逐年上漲，但是考慮到城市區域在擴大，地方政府為瞭保持土地出讓金總數不變甚至略有增長，那麼每年土地出讓的面積就必須保持增長。 而數據也證實瞭這個假設，在過去6年中，在土地出讓金總量保持增加的情況下，土地出讓面積也在大幅度增加。根據財政部的相關數據，在過去的6年中，全國土地出讓收入總額從2008年的10259.80億元增加到2013年的31304.5億元，而土地出讓面積也從2008年的67839.27萬平方米增加到2013年的177964萬平方米。如果用一個詞來形容這過去6年的土地出讓情況，"量價齊漲"是最為合適不過瞭。 一個非常有意思的現象是，在土地出讓金的均價不斷創新高之時，而絕大多數城市的房價卻在往下走。據國傢統計局於7月18日發佈的"2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況"顯示，6月新房價格環比下降的城市增至55個，上漲城市降至8個。 為什麼土地出讓金的數量和成交均價會創新高，但城市住宅銷售價格卻在下行？因為從土地出讓金市場傳導到住房價格，這裡面還需要一定的時間差。一般來說，房產企業從拍地開始到最後投入銷售，往往需要3-5年甚至更長的時間，而在這段時間裡，市場的結構會發生翻天覆地的變化。 目前絕大多數城市的房地產價格下降，在筆者看來，很大一個原因就是因為相對於需求而言，目前的供給已經處於"過剩"階段。就像前面提到的常州市，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96萬平方米的銷售速度計算，目前常州市的新房可售量需要超過103周的時間才能被市場完全消化掉，也就是近2年的時間，這還未考慮目前每個月都有新開樓盤入市。也正是如此，剛剛上任的住建部部長陳政高表示，接下來中國房地產市場最重要的任務就是"去庫存"。 當年地方政府開創土地批租模式，其主要目的是想通過控制土地供應量來維持城市房地產價格。但是這個制度在房價上漲的過去10年並未起到平抑房價的作用，而在房價開始步入下行通道時也沒有起到穩定房價的作用。因為地方政府作為一個理性經濟人，它在房價上漲的時候會盡可能地減少土地供應量，從而讓土地出讓金價格最大化；但是在房價下行階段，它會盡可能地多出讓土地，維持土地出讓金總額不變。於是這樣一個理論上可以用來平抑房價的制度，最終結果則是起到瞭房價"疊加效果"：房價下跌時會加速下跌，而上漲時則會加速上漲。 事實上，這應該是市場經濟的基本常識：包括地方政府在內的任何人都無法操縱房價，盡管它可能在一段時間內對房價施加影響。影響房價的因素很多，但價格最終還是要回到供需的基本面上來。這道理實際上很簡單，隻不過在房價上行階段地方政府由於刻意減少土地供應量而使得房價上漲，而被很多人誤認為它能操縱市場。 隻有當潮水退去的時候，才知道誰在裸泳。現在房子漲價的大幕終於拉上時，我們才知道，原來政府也是無法與市場為敵。 傅蔚岡(學者，上海金融與法律研究院執行院長)
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