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| 2015/10/27 21:08:18瀏覽2｜回應0｜推薦0 | |
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李嘉誠逃頂策略長和系百億拋售內地房產 10月18日，中國光大控股一紙公告，將李嘉誠拋售內地物業的傳聞坐實。 根據公告，李嘉誠傢族擁有的長江實業和和記黃埔已將其所持東方匯經中心股份，轉讓給光大控股旗下全資附屬鉆機集團與HYZL 1及HYZL 2，作價約71.6億元人民幣。 東方匯經中心位於上海浦東新區陸傢嘴金融貿易區，目前物業正在建築當中，目標竣工日為2014年6月30日。 這已經是今年內李嘉誠第二次出售內地物業。8月末，長和系將廣州西城都薈項目轉手，作價約26億元人民幣。 綜觀李嘉誠在數次經濟波動周期中的舉動，很多投資界人士認為上述拋售行為並不奇怪。值得研究的是，李嘉誠拋售資產的節點，往往正是該項資產所處的行業位於頂點之時。"低吸高拋"，一向是李氏傢族慣用的投資套利手段。 中國房地產市場是否又到瞭拐點之時？本報記者采訪諸多房地產業內人士，其均觀察到，進入四季度，各地地價依舊快速攀升，加之今年房價同比上漲大超預期，後期高層對於房地產國泰銀行貸款市場的幹預將加大，不排除一些涉及土地出讓、信貸金融以及房產稅的政策將快速亮相。 在此背景下，CRIC研究中心調研結果顯示，四季度房地產經理人降價預期明顯增加。 "低吸高拋"的買賣 東方匯經中心曾於2012年9月19日啟動全球租賃，彼時，長江實業執行董事趙國雄稱，要將之打造為上海新的頂級商業地標。 但時隔一年後，長實卻選擇瞭出售套現。此時距其開發該項目已過去7年。據上海房地產業內人士估計，此次拋售，長和系將從中賺取超過30億元的收益。 而在8月末被拋售的西城都薈，是位於廣州荔灣老城區的商業項目，在長和系看來，這也已經不再是一項適合長期持有的優質資產。 據廣州商業地產業內人士透露，西城都薈2006年落成之後由於招商以及規劃變更等原因，一再推遲開業時間，目前接近三分之一的商鋪還處於空置狀態。 但是，由於西城都薈的拿地時間更為長遠，地價和造價低廉，其轉手套現的利潤相當可觀。 本報記者查詢發現，在上一輪房地產市場調整周期中，2008-2009年，長和系也曾拋售多個內地物業。 事實上，這一輪周期中，被成為 "李超人"的李嘉誠對於中國房地產市場的看淡，似乎早已開始。2012年，長和系便開始放緩在內地的投資。數據顯示，2012年全年，長和系僅在上海拿下一幅14萬平方米的住宅用地，今年前8個月內，也僅拿下南京一幅地塊。 放緩的依據之一是內地房地產投資回報變低。長江實業財報顯示，在2012年實現物業收益100億港元，低於2011年的112億港元；2013年上半年，集團實現物業銷售收益38億港元，同比2012年上半年的60億港元減少瞭22億港元。從持有物業的回報率來看，和黃去年的年報顯示，其地產及酒店類業務中的租金收入，也較2011年下降1%，至38億港元。而被出售的廣州西城都薈廣場的回報率僅為7%，東方匯經中心所在的陸傢嘴寫字樓的租金回報僅約5%。 長實董事郭子威也對記者表示，公司出售內地部分物業是出於穩健的投資考慮，"今天賣出去，明天價格合適還可能再買回來。" 盛富資本和協縱國際總裁黃立沖認為，上述拋售行為，表明李嘉誠認可中國房地產價格已經到達一個相對高位。 港資拋售分拆潮 與李嘉誠類似，今年密集拋售物業的港資開發商不在少數。 年初，華人置業主席劉鑾雄拆售旗下銅鑼灣一帶的商場和其他各處資產，套現逾70億港元；鷹君集團則拆售酒店套現100億港元，南豐集團也以近30億港元出售旺角全幢商廈。此外，香港中原集團的創始人施永青，也將自己持有物業的比例大幅降低到30%。 "李嘉誠常用拆分上市與業務處置售賣兩種方法籌資。其所做交易的時點頗有深意。"香港一位長期關註長和系的投資機構高管表示。 本報記者獲悉，除瞭出售物業，長和系還有意以分拆物業方式套現相關資產。 "房企做REITs(房地產信托投資基金)一般傾向於選擇升值潛力及回報有限的物業，在租金回報穩定、估值高峰時打包上市脫手，既可以套現又可以騰出資金投資其他項目。" 上述投資人士認為，房地產行業的盈利貢獻和增長居於長和系七項業務的中間水平，將其中已開發成熟、盈利概念已窮盡的項目拆分出去，既有利於獲取融資，也有利於提升集團的整體盈利能力。由於這些項目一般還會有穩固的現金流入，信托方式比較適合利用這些物業套現可觀現金回報。民間二胎房貸轉銀行 歷史上，長實多次在行業發展高位，把手上已成熟的出租物業分拆上市，長實旗下置富產業信托於2003 在新加坡上市，今年4月再以"介紹上市"形式在港上市；旗下泓富產業信托於2005 年上市；2011年，長和系持有的北京東方廣場便分拆為匯賢房地產信托上市，套現逾60億港幣。 2012年底，長和系曾試圖分拆酒店物業上市，由於市場低迷投資者興趣不高而作罷。但據接近長實的人士透露，李嘉誠並未放棄分拆酒店的想法，時機成熟仍有可能發行酒店房地產信托；而一旦國內商業地產金融配套制度實施，長和系位於內地上海、重慶、青島等地的多個持有型物業，也有可能推出分拆上市的計劃。 事實上，除瞭李嘉誠外，香港大型地產公司也紛紛加入分拆業務潮。其中，新世界重啟分拆新世界酒店建議；嘉裡亦擬分拆嘉裡物流。有計劃分拆的公司還包括眾安房地產、瑞安建業等發展商。 調控收緊地產承壓 對於李嘉誠拋售內地房地產資產，萬科董事會主席王石(微博)也予以關註，王石還曾多次警告國內一二線城市的高房價、高地價存在泡沫。 而時近年底，對於高房價、高地價擔憂的情緒，也在房地產開發商中蔓延開來。"今年政府基本上沒有管控房地產，我們都覺得太奇怪瞭，"深圳一傢大型開發商負責市場銷售的人士對本報說，今年深圳房價同比或超20%，但相關限價等政策執行得並不嚴厲，除瞭年初的國五條外，再也沒有任何管制，年內銷售非常順暢。 不過，該人士向記者透露，"深八條"出臺前後，深圳的限價政策已經收緊，一些定價較高的項目不給批預售證瞭；此外，深圳市有關部門計劃把安居型商品房納入新房價格體系，間接地讓房價統計數據降下來。 另一方面，房價的上漲也達到瞭一個前所未有的高度，加劇瞭調控預期，"22日統計局將公佈70城市房價指數，預計一線城市房價同比很可能全部超過20%，環比漲幅也有可能繼續加大。"北京中原地產研究總監張大偉說，預計在公佈房價數據後，房價漲幅較快的部分城市，很可能會推出各地的加碼調控細則，抑制一下已經有所失控的房價。 房地產的長效機制也將提上日程。一傢大型央企上海區域有關人士透露，據其瞭解，明年房產稅極大可能會大面積鋪開實施；而在即將到來的三中全會上，有關供地制度改革、土地出讓金的支配使用，或將有明確說法。
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