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| 2015/10/25 22:16:40瀏覽1｜回應0｜推薦0 | |
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限購後時代看市場定政策 繼各地不斷陸二順位房貸 英文利率多少免費諮詢試算續放開限購政策後，8月8日，首個省級樓市調整政策正式出臺--福建省住建廳官網發佈瞭《關於促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，提出瞭消費者購房優惠的若幹政策，並明確要求各商業銀行要增加住房開發貸款供應，優先保障普通商品住房開發項目合理資金需求。 據不完全統計，截至目前，原本執行限購的城市不足十個。 盡管放開限購"看上去很美"，但是這種松綁手段並未讓所有城市短期內實現久旱逢甘霖的期許。多傢市場研究機構的數據顯示，在已取消或放松限購的城市中，半數仍未扭轉頹勢。其中天津等熱點城市的成交量還出現瞭較大幅度下跌。焦灼之下，一些地區又使用瞭其他手段試圖托市。 但在業內人士看來，要實現限購後時代的逆轉，需要在制定政策前聆聽市場的真實聲音。 "放開限購本身已不新鮮，更值得被關註的是放開以後的各方反應和地方政府的接續動作。"亞豪機構市場總監郭毅這樣對中國房地產報記者說。 松限並非"萬金油" 限購從緊時，地方政府把庫存積壓、成交疲軟歸咎於"被束縛"。如今"松綁"後數地樓市的成交量確實得到瞭"立竿見影"的重振。比如，在南寧，3個月內南寧全市即新增瞭10萬平方米商品房銷售面積；在武漢，7月19日開始放寬限購條件僅兩個星期後，多個區域的成交量即呈現明顯放量。 但更多城市的現實是對"不限購"寄望過高，松綁後的實效與理想相去甚遠。 克而瑞監測數據顯示，在已取消或放松限購的城市中，半數仍未扭轉頹勢。其中天津、成都兩個熱點城市成交量環比大跌53%和42%。貴陽、福州、西安、無錫、杭州等十餘城7月房價環比全部下跌。 以上數據都同樣應和瞭中原地產對取消限購典型城市的抽樣調查結論。該機構認為對"限與不限"反應敏銳、產生瞭明顯短期效果的僅有杭州、濟南、南寧等屈指可數的城市；長春、武漢等城市則屬"松限"後成交有小幅提升之列。 而即便是看上去"風光"的城市，成交量的起色也並不單純全部得益於解除限購。以濟南為例，盡管從表面數據上看，在限購取消後的短短22天時間內，新建住宅網簽量就達到瞭7669套。而實際上，這個成交高峰是由大量前期已成交但未網簽的房子在限購取消後的一周內集中"補簽"而堆起的。另外從取消限購後新開樓盤成交情況來看，其表現平平。截至7月末，濟南取消限購後當月內新開5個項目共727套房源，消化不足五成。 地方政府各使招數 各地"跟風"松綁限購，是把當下樓市的問題簡單化和理想化瞭。"不分析和反思自己城市的矛盾根源和性質，隻盲目跟從和機械套用其他城市的方式方法，以為隻要不限制購買就萬事大吉，這樣不僅解決不瞭問題，可能還會產生新的問題。比如投機性需求過量集中入市推高房價等。"中原地產華北區總經理李文傑對中國房地產報記房屋二胎利率試算者說。 眼下，一些地方政府也開始意識到，僅放開限購收效甚微，而調整公積金貸款、放寬落戶條件、減免稅費等手段也不痛不癢。因此，限購後時代，已有地方政府開始尋求其他方式激活樓市。 在四川，一份由省財政廳下發的文件決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按國傢政策規定向居民傢庭在四川省行政轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(含)人民銀行公佈的同期貸款基準利率，按實際發放貸款金額的3%給予財政補助。 在紹興，市住建局於8月5日出臺的《關於促進市區房地產市場平穩健康發展的意見》(下稱《意見》)亦在業內引起轟動。該《意見》要求不再以貸款次數，而是以傢庭實際擁有住房數量為準，即"認房不認人"。而在放貸速度方面，《意見》要求各商業銀行要加快對房地產按揭貸款的速度：從5月17日起，按揭手續辦理完成後應在1個月內放貸到位。 中國房地產研究會副會長顧雲昌認為："降低公積金使用門檻等尚在地方政府的權限范圍之內，但要求銀行必須怎樣是不現實的。所以紹興的這份文件名為'意見'，而不是'規定'則體現出地方政府希望銀行和金融機構能多給些支持配合的良好願望。" 制定政策應看市場 "其實放不放開限購對開發商來說意義不大。"沈陽百益龍置業有限公司董事長王國慶對中國房地產報記者說。"因為限購原本限制的一類是投資投機者，一類是被誤打瞭的剛需置業者。投資性購房人通常遵循買漲不買跌原則，當前下行趨勢明顯，投資者一般不會貿然出手。我們在幾年前做過調查，當時沈陽市的無房傢庭高達80%左右，而僅僅數年時間，這個數字完全顛倒瞭過來。現在有房的市民傢庭占全市的八成以上。可見市場的飽和度已經相當高。所以放開限購市場也隻是重新迎回那一小部分過去被誤傷瞭的剛需置業者。" 江蘇省人民政府參事室主任宋林飛在接受中國房地產報記者采訪時說："此前雖然地方限購，卻沒有限供。抑制購買卻沒有控制開發，因而造成現在多地的庫存過大、供過於求。這也是江蘇三地放松限購房價反略跌的原因。" 不過，在宋林飛看來，"一放開限購就立刻在成交量價上有體現的城市，多半是原本的供求關系就比較平衡，影響市場的因素比較單一。蘇州、徐州和無錫的人口組成和樓市結構有著各自的特殊性，所以效果沒那麼快顯現，價格下滑有可能是暫時的。"他認為，目前的價格下行也是之前多年宏觀調控起效的顯現。 王國慶從開發商的角度，提出瞭四點提振市場的建議：其一是不要再大肆炒作房產稅預期。"房價本就開始下行，再收稅，改善性和投資性需求基本就滅絕瞭。"其二是控制供應量。"房子也是消費品，任何消費品無論供大於求還是供不應求，都會造成價格和價值的不相匹配，現在太多二三線城市的供應量遠超需求消化能力，這樣的背景下，成交不可能不蕭條。"其三是應集中清理囤地。"個別企業仰仗早期囤下的地塊成本低、面積大，產品入市後打壓市場、造成不公平競爭。"第四點也是最重要的一點，就是信貸方面的支持。"買不起和買不瞭沒區別。"
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