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內容來自sina新聞
房企年報密集出爐 聚焦四大關鍵詞
??3月底4月初，按慣例是上市公司年報密集發佈的時期。盡管在年報發佈會上，房企巨頭們都表達瞭矢志轉型的決心，但在“白銀時代”，賺慣瞭“大錢”的房企們能否把“小錢”也賺得風生水起，依然要打個大大的問號。
??一線
??回歸一線城市，成為上市房企主流的選擇。
??就在3月30日二套房首付降低等利好政策發佈的當天，萬科和首開、千方集團聯合體在北京斬獲瞭通州臺湖亦莊新城地塊。按照市國土局的公開信息顯示，這宗土地招標底價為19.49億元。而昨日，萬科也發佈瞭2014年年報。2014年萬科實現銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。
??以年報業績靚麗的萬科和遠洋為例，一線城市都成為兩大房企最看重的戰場。“白銀時代，住宅開發依然是巨大而且可持續的產業，未來10年住宅仍是萬科最具優勢的業務”，萬科總裁鬱亮在年報發佈會上表示，萬科仍將捍衛和擴大在住宅品牌上的優勢。萬科董事會秘書譚華傑則表示，新出臺的政策對恢復市場信心、提振房地產需求都有積極作用。萬科公告的1、2月新增項目情況也顯示,公司增加瞭在上海、南京、杭州、成都等地的土地儲備。公司前兩個月的拿地面積達到201.4萬平方米,同比增長瞭146%。
??遠洋地產的年報也印證瞭這一點，2014年，遠洋地產協議銷售總額增長12%，突破400億元，營業額則增加瞭四分之一，達到389億元。“遠洋正在著手以一級開發的形式，加緊在北京四環、五環之間佈局。”遠洋地產控股有限公司總裁李明表示。
??在遠洋地產目前的區域佈局中，北京在2014年貢獻瞭營業額的28%，北京區域營業額超過110億元，來自大連、天津、上海、杭州和中山5個城市的營業額貢獻瞭集團總營業額的一半左右。
??2015年，這一趨勢正在延續。根據中原地產市場研究部的統計數據，3月銷售額排名前20的上市房企在一二線城市拿地比例超過九成;其中,一線城市的拿地比例超過60%。針對三四線城市的過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。
??“一線城市最被標桿房企看好。特別是降息後,一二線城市的樓市資金面將明顯好轉。”中原地產分析師張大偉表示。
??存貨
??截至發稿，已披露年報的A股房企有62傢，累計存貨高達1.6萬億元，同比增長14.6%。據同花順(300033,股吧)數據顯示，其中41傢房企的存貨同比出現正增長，占比近七成。存貨壓力，就像濃重的“霧霾”籠罩在房地產市場上空。
??具體來看，中洲控股(000042,股吧)、迪馬股份(600565,股吧)、華鑫股份(600621,股吧)、萬澤股份(000534,股吧)、世榮兆業(002016,股吧)、信達地產(600657,股吧)這6傢房企的存貨金額增幅靠前，均增長逾70%。中洲控股的存貨增速暫居第一位，公司2013年報存貨是55.3億元，到2014年報已攀升至134.85億元，增幅達到143.8%。從這6傢存貨靠前的房企來看，高企的存貨在一定程度上拖累瞭公司的業績。這6傢公司中，除瞭迪馬股份、信達地產2014年報業績出現正增長外，其餘皆是負增長，如世榮兆業的凈利潤降幅就高達97.35%。
??而從存貨的絕對數量來看，地產板塊的存貨主要集中在“招保萬金”四大地產龍頭身上。據數據顯示，截至去年末，萬科A、保利地產(600048,股吧)、招商地產(000024,股吧)、金地集團(600383,股吧)的存貨分別為3177.3億元、2671.9億元、1010.2億元、772.3億元。其中，除瞭萬科A存貨金額同比微降4%外，保利地產、招商地產、金地集團的存貨金額皆有所攀升，分別同比增長11.4%、28.7%和0.8%。
??宏觀層面來看，日前，國傢統計局發佈2014經濟數據顯示，2014年12月末，全國商品房待售面積高達6.22億平方米，已創歷史性新高，較上年增長26.1%。事實上，房地產庫存“高燒不退”的情況通過A股上市房企的年報中顯現出來。
??“剛剛出臺的樓市新政，對行業肯定是構成利好。目前有很多房企在推盤瞭。二季度一般都是‘小陽春’，我覺得今年二季度房企銷售回升概率會比較大，這有利於幫助房企消化庫存。”張大偉表示。
??下滑
??毛利率和凈利率的雙重下滑，印證瞭對房地產行業進入“白銀時代”的判斷。
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??以房地產板塊最具代表性的“招保萬金”來看，毛利率的持續下降可以說是難以逆轉的趨勢。年報數據顯示，除金地外，其餘三傢上市房企2014年毛利率均出現同比下降。其中，萬科2014年毛利率繼續下滑1.5個百分點，保利下降0.13個百分點;招商地產降幅則為約6%。
??地價大幅上漲，並在房價中占比日益提升，是上述房企毛利率下滑的共同原因。唯一實現毛利率同比增長的金地集團，則是由於公司2011至2012年項目大幅降價，導致2013年毛利率已大幅下降至26.3%。到瞭2014年，降價項目已結算完畢，從而使得當年毛利率小幅回升。
??值得關註的是，作為央企的招商地產，報告期內毛利率大幅下降6%令人大跌眼鏡。而事實上，由於低毛利產品集中結算，招商地產在2014年前三季度的毛利率水平一直偏低，單季毛利率分別為37%、34%和28%，但其四季度高毛利項目鯨山九期的結算超過45億元，令當季度毛利率回升至43%，全年毛利率水平亦回升至37%。
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??由於毛利率的拖累和各項費用的上升，除保利地產外，報告期內四大上市房企的凈利率也出現下降。其中，萬科2014年結算凈利率較上年下降0.6個百分點，為11.41%。招商地產2014 年凈利率為12.7%，降幅為4.21%，與銷售毛利率下滑幅度相當。
??出乎意料的是，金地集團在毛利率同比上升的情況下，凈利率卻同比下跌瞭2.07個百分點，為10.88%。一位資深證券分析師為記者分析，公司凈利率下滑的核心原因有三點：其一，計提存貨跌價準備使得資產減值損失相比2013年增加瞭4.35 億元;其二，公允價值變動收益減少導致投資收益減少;其三，公司賠償款增多導致營業外支出為1.03 億元。
??凈利潤同比上升的保利地產則顯示出良好的成本控制能力。保利地產年內公司結算毛利率為32.03%，較上年下降瞭0.13個百分點;但公司銷售凈利率13.05%，較上年同期上漲0.2個百分點。
??相比較這些行業巨頭們，更多中小房企體現出營收增長乏力、凈利潤虧損的狀態，大小房企業績分化更加明顯。
??伴隨著業績“含金量”的日益下降，房地產行業利潤空間日遭擠壓已成為不爭的事實。分析人士認為，土地成本過快上漲，房價整體漲幅放緩，使得房企的毛利受損。同時，融資成本不斷上漲，也蠶食著開發商的盈利空間。
??一位業內專傢向記者表示，未來房地產利潤率存在進一步下滑的可能，很多房企拿瞭高價地，這些項目推遲入市已經帶來瞭非常大的財務成本，必然在未來陸續推出，如果市場不出現明顯好轉，項目售價將承壓，利潤空間將受到限制。此外，房企在推廣渠道上花費的財力也正在不斷增加，宣傳與管理費用率都在不斷攀升，企業後期核心凈利潤還將面臨下降的風險。
??創新
??盈利能力的下降，讓創新成為房企轉型的必選項。萬科總裁鬱亮在年報發佈會上就表示，房企應向制造業學習,學習他們在白銀時代，甚至青銅時代生存的秘籍—學會賺小錢。
??“房地產行業從黃金時代到白銀時代是趨勢，政策有可能起到作用，但難以改變這個發展趨勢。”鬱亮在昨日舉行的萬科業績推介會上表示，“萬科未來將堅定轉型、勇敢試錯，在鞏固傳統業務的同時，探索新的利潤增長點，在真正的拐點來臨前找到屬於萬科的那張船票。”
??“地產主業+創新業務”，已經成為眾多一線房企都在喊的口號。“房地產行業正在從賣方市場轉變為買方市場,必須調整企業的發展邏輯,從以住宅開發為中心向綜合運營轉移。”遠洋地產總裁李明近期宣佈公司的第四期戰略計劃,並提出四元業務的發展思路—未來五年內,遠洋地產將構建包括住宅開發、不動產開發投資、客戶服務、房地產金融在內的四元業務格局。
??萬科於2013年時就曾提出由傳統的住宅開發商向“城市配套服務商”轉型,經過一年多的探索和嘗試,公司轉型思路逐漸清晰。按照萬科集團董事會主席王石的話來說,“萬科的變化僅僅是開始”。
??在近期舉行的業績交流會上，保利地產副總經理劉平表示，公司將以地產開發為主業，同時整合相關資源，謀求在商業運營、養老地產、房地產金融等方面的創新發展;萬科則將“三好住宅”+“城市配套服務商”作為未來十年的業務版圖;招商地產則將地產主業作為“一個根基”，海外拓展和輕資產平臺作為“兩條新路”，城市綜合體、主題產業園和健康醫療地產作為“三片沃野”，大力開拓新業務。
??而萬達也將發力互聯網金融作為未來的增長點，萬達方面介紹，今年6月30日前，萬達O2O平臺線上功能將上線運行。萬達商業執行總裁曲德君表示，集團會推進輕重並重的發展策略，計劃成立萬達商業基金管理公司，作為輕資產的資金操作平臺。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/16025989667958048473223.shtml
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