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內容來自163新聞
一場有誠意的地產金融救市
一直租住在北京老舊小區的中關村“碼農”武勇（化名）花瞭差不多一年的時間輾轉於北京周邊各遠郊區看房，終於在11月的最後一個霧霾天裡交付瞭定金。
簽約前一天，武勇特意去瞭河北三河縣他所購買的小區附近再次“感受環境”，行走在空空蕩蕩的寬闊街道上，武勇難以平靜的表情下充滿瞭對簽約的猶豫不決，總也無法將這裡與他未來幾年的青蔥歲月聯系起來。
不過，令他下定決心買房的，是不斷降低的首付比例和房貸利率。就在國慶放假前夕，央行做出瞭今年針對購房信貸政策的最後一次重大調整。
新的福利
讓武勇心動的是，按照央行與銀監會出臺的政策，規定在不實施“限購”措施的城市，對居民傢庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。隨後，住建部、財政部與央行聯合發佈公積金新政，推行公積金異地購房工作。
“此次中央出臺的信貸新政仍是按照分類調控的思路，將限購城市排除在利好政策之外，而對二三線樓市的剛需購房者將起到直接刺激作用。”行業內的專業人士表示，在這一政策出臺後，北京周邊的不限購城市則成為北京“白領”的最佳選擇。
除瞭首付比例下調外，房貸利率的一再下調也成瞭最令武勇感到“心動”的條件。今年一年間，央行共進行瞭5次降息，5年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至瞭目前的4.9%。按照大部分房貸利率的調整規則，降息的福利將在次年生效。
實際上，據記者統計，從去年9·30政策開始，一年多時間內，中央層面已累計連續多次分別對首套房、二套房商業貸款和公積金貸款首付比例、貸款優惠利率進行不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。
來自信貸方面的這些調整，正逐漸轉化為實際購房需求，為“錙銖必較”的“武勇們”提供著令人心動的“價格優惠”。
“從今年幾次央行信貸政策的調整來看，每次政策調整之後都會有部分需求釋放，這意味著從短期來看，信貸政策確實有一定效果。”上述國研中心負責人表示，當前經濟下行壓力仍較大，需要房地產維持穩定，從而為穩定經濟起到支持作用，因此在3月、5月、8月、10月等幾個重要的時間節點不斷推出利好政策及降息政策。
然而，理想與現實總有差距。房地產市場上有增無減的庫存量就像一劑毒藥，不但始終侵蝕著樓市政策的效果，也損傷著房地產投資熱情。
就目前看來，央行救市釋放的效果大多隻是短期見效，市場的發展終究出不瞭大格局。不過，種種跡象表明，為穩定樓市、釋放流動性，在金融信貸層面，決策層在下一盤很大的棋。
難以擺脫的“政策迷信”
毋庸置疑的是，市場對政策有著天然的敏感性。盡管當前的市場環境已不同往日，但每逢政策出臺，“樓市成為政策市”的命題在短期內都仍然有效。
“信貸政策一直是樓市政策的核心，雖然2014年央行9·30政策已經對房貸進行瞭調整，但鑒於二套房首付比例過高，依然限制瞭改善性需求的釋放。今年央行的多次政策調整，覆蓋瞭剛需與改善性需求，意味著政策發生質變。”中國房地產協會副會長陳國強表示。
今年央行3·30樓市政策出臺後第二天，不少房企就已開始傳出二季度漲價的消息。北京一傢樓盤銷售代理行的負責人告訴記者，樓市政策出臺後，他們代理的多個項目都表示要修改二季度的銷售計劃，大幅度促銷優惠幾乎全部取消，部分項目計劃小幅上調銷售價格。
同樣的一幕再次出現在今年國慶節前後。今年央行9·30政策後，各地樓市成交在10月份確實出現瞭小幅回暖，在國傢統計局公佈的70個大中城市房價漲跌數據中，房價同比上漲的城市也在逐漸增多。
類似的表現也出現在二手房市場。中原地產三級市場研究公佈的數據顯示，3·30政策和9·30政策出臺後的當晚，中原地產各地門店簽約數都出現大幅上揚。一線城市成交加速的趨勢更加明顯，中原在四個一線城市二手房成交量同比前一周漲幅均超過15%。
“政策對市場總會有短期效力，我們隻要能抓住政策釋放效果的時期，就能帶動成交去庫存。”一傢全國大型房企營銷總監對記者表示，每次樓市相關政策出臺後，其所在房企都會分區域重制銷售策略，一線城市及二線熱點城市在售項目價格或有小幅上調，而庫存壓力大的二三四線城市則借機調價出清。
不過，盡管政策在短期內見效，但二三四線城市的庫存量還在不斷上升。國傢統計局公佈的數據顯示，截至11月底，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創歷史新高。
“受政策影響最大的則是購房人的心理預期，政策剛出臺時，此前處於購房觀望中的購房者由於首付比例下降等因素影響，具備瞭購房的資格和能力就會出手，而政策出臺一段時間後，政策效果被化解，購房人則又處於觀望狀態。”亞豪機構市場總監郭毅表示。
房貸利率暗戰
不過，在業內人士眼中，政策效果短暫，很重要的一部分原因是政策在落地過程中被“打瞭折扣”。
根據銀行貸款的放款慣例，受貸款額度影響，一般情況下銀行在每季度末及第四季度都會減少或放緩批貸，因此，業內人士分析，央行政策由於發佈的時間節點不同，在各地的具體執行情況仍需觀察。
對樓市而言，貨幣寬松的信號首先體現在購房貸款首付比例及利率浮動上。隨著央行年內多次降息，各地的房貸利率也已降至較低水平。
尤其是在二三線城市，房貸放松的現象也成為樓市主旋律，不過利率水平大多高於政策要求。以山東為例，當地在央行9·30政策前後曾出臺過利率執行7折優惠的政策，但據記者瞭解，濟南、青島、淄博、濰坊等省內大多二三線城市都未執行過7折利率，最低的利率優惠在8-8.5折。
“現在銀行做房貸的利率水平太低，按4.9%的基準利率，執行8.8折後的利率僅為4.31%，對於銀行來說，加上人力成本，這個利率水平就是虧本在做。”招商銀行青島分行信貸部負責人告訴記者。
而對於投資渠道更為活躍的北京等一線城市，房貸利率更難以降低到政策水平。
年底前，記者電話咨詢瞭北京工行、中行、建行等國有行支行的信貸部，幾傢銀行都表示，今年9月份以來，首套房的貸款利率基本都維持在最低8.8折優惠。“現在的利率水平已經是這兩年以來的最低水平瞭。”建設銀行一位個貸部經理感慨道。
重演救市老故事？
隨著與房地產市場密切相關的政策齊發，中央層面在政策力度上已經拿出瞭最大誠意。加之地方政府此前紛紛出臺的契稅減免、購房補貼、放松公積金貸款等方面的措施，本輪樓市政策，尤其是信貸政策的力度已經超過2008年的救市模式。
當年的救市政策與今年的央行3·30政策、9·30政策相似，也是先從個人購房貸款放松入手。同時在貨幣政策上也實行降息降準的寬松貨幣政策。在鼓勵住房消費及4萬億救市資金的刺激下，2009年房地產市場V型反轉，房價節節攀升。
不過，盡管今年央行救市的力度已超過2009年，但卻未如昨日一般帶來樓市的再度狂歡。
住建部政策研究中心主任秦虹分析，由於此前多年的樓市狂歡已經大幅刺激並釋放瞭購房需求，因此目前樓市總的供求關系仍然是供大於求，在政策刺激下，對於庫存壓力小的一線城市來說可能會出現價格上漲，但庫存量大的二三四線城市則仍然處於去化困境，所以綜合看來，難以出現2009年那樣的價格全面高漲。
“2008年時的市場形勢與當前有類似的地方，從目前來看，在今年的樓市政策上，中央著重從信貸、貨幣、金融方面下手，希望能通過調整首付比例及房貸利率、增加資金投放來提振房地產市場的信心，與2008年救市相比，本輪救市重在市場的結構性調整而非直接刺激。”經濟學傢陳劍波分析。
難改房企資金之困
與此同時，盡管今年信貸貨幣政策的寬松釋放瞭更多的資金流動性，但對於房企而言，因融資難所產生的資金鏈困局依舊是擺在眾多房企、尤其是中小房企面前的難題。
“在今年央行政策的調整下，對於房地產行業的一貫政策是松個貸、緊開發貸。雖然銀行貸款中房地產占比高，但是主要集中在二級市場的個人按揭，支持房企直接開發的信貸並不多。”中房協副會長、華遠地產原董事長任志強曾表示。
從去年開始，全國樓市成交低迷，銀行為規避風險對房企開發貸進行瞭較為嚴格的限制，貸款門檻相對較高，貸款審批額度也持續收緊。
“銀行對於房企貸款的審查和條件越來越嚴格，在銀行對房企所列的各項貸款條件中，一項無法滿足就無法通過審批，且由於年底貸款額度緊張，每到四季土地2胎設定度銀行都會縮減房企貸款量。”北京一大型房企副總告訴記者。
資金周轉不力，直接影響房地產開發投資。有數據為證，自去年1月份以來，房地產開發投資增速已連續22個月下滑，2015年1-11月，全國房地產開發投資同比名義增長僅1.3%，目前處於連續9個月在個位數徘徊的狀態。
投資下滑不但影響總體經濟數據，但就房企個體而言，沒有投資就無法周轉盈利，企業也面臨生存危機。
由於銀行融資成本較高，今年下半年以來，房企去庫存資金壓力一再增加，不少品牌房企以發行公司債的方式進行融資。數據顯示，截至目前，接近140單房企公司債已獲準發行，發行總規模接近3000億元。
“雖然貸款利率一再下調，但對於房企而言，從銀行貸款的成本仍然偏高，且審批及放款時間較長。”北京一大型房企副總對記者表示，相比較而言，發行公司債的成本較低，效率也更高。
在成本方面，地產企業發行的主流債券利率區間一般在4.5%-5.5%左右，且呈現出日益走低的趨勢。萬科近期發行的一筆5年期50億元公司債券，票面利率僅為3.5%。
不過，對於大多數的中小房企而言，由於面臨巨大的償債壓力，公司債並非融資的“綠色通道”，多數中小房企仍然處於融資難的困境。
金融救市的一盤大棋
盡管就目前來看，在信貸、金融方面的救市措施僅限於央行的系列政策，但從長遠來看，樓市在金融方面仍有足以撼動市場的“後招”。
“當前穩定樓市的關鍵在於釋放購房需求，而釋放需求最好的辦法就是通過金融機構降低購房者的資金成本，央行系列政策都體現瞭這樣的調控邏輯。不過，這隻是短期政策，目前已有端倪的個人住房貸款資產證券化（MBS）、設立國傢住房銀行的思路與這樣的政策邏輯也一脈相承。”國務院發展研究中心金融研究所負責人指出。
這則意味著，設立國傢住房銀行、MBS、REITs以及本屆政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融機構”，成為中央穩定樓市的大棋局思路。
在去年的央行9·30政策中，中央曾明確提出要增強金融機構個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
而從今年的政策面來看，一方面，商業銀行75%存貸比的監管指標從10月1日起已取消；另一方面，10月11日，央行出臺新政，將在全國11個省市開展信貸資產質押再貸款試點。當時就有業內人士稱，這一舉措可以為市場釋放超萬億流動性。
此後，在中央確定瞭“房地產去庫存”的總體目標之後，住房公積金條例的修訂工作已開始啟動。其中，最為重要的內容之一就是通過發行公積金貸款房屋貸款率利最低銀行比較二胎年息資產證券化，盤活公積金存量，幫助更多的購房者獲得低息貸款。
來自中信建投證券的數據顯示，截至2015年7月底，全國住房公積金繳存餘額3.97萬億元，貸款餘額2.88萬億元。
根據修訂的公積金條例，住房公積金管理中心經住房公積金管理委員會批準，可以按國傢有關規定申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進行融資，融資成本從住房公積金增值收益中列支。另外，也可以將住房公積金用於購買國債、大額存單；以及用於購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品。
目前公積金資產證券化產品已經上市。12月8日，經住建部和人民銀行批準，上海公積金2015年第一期個人住房貸款資產支持證券1號和2號成功完成發行，總募集資金規模為69.63億元。
“盡管從2014年開始，中央及相關部委很少再提樓市調控的頂層設計，但實際上，對樓市調控的頂層設計一直在加速搭建及細化。”上述國務院發展研究中心金融研究所負責人指出，其中，類似公積金貸款資產證券化、國傢住房銀行的這種政策性住房金融機構對於穩定購房需求有著重要的意義。
也正是從去年開始，銀監會已經批復瞭多傢銀行的信貸資產證券化（ABS）業務資格申請，ABS的發行規模和頻率都在不斷增加。作為與之並行的住房抵押貸款支持證券（MBS）也在政策推動下成為銀行業務研究的主要對象。
探路國傢住房銀行
實際上，作為信貸金融層面樓市政策的頂層設計，決策層此前曾就國傢住房銀行的想法有所推進，但中途遇阻，因此中央在2014年設立瞭國傢開發銀行住房金融部作為政策性住房金融機構的最初嘗試，主要解決棚改和保障性住房的建設資金需求。
今年4月初，一則住建部官員論述“設立國傢住房銀行條件已成熟”的文章透露瞭政府主管部門對樓市調控頂層設計的構想。住建部住房公積金監管司司長張其光、處長崔勇撰文稱，以住房公積金制度為基礎，設立類似國傢住房銀行的政策性住宅金融機構，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。
“公積金制度改革之所以難以推進，正是因為其中涉及到各種復雜的利益。”一位接近住建部的知情人士告訴記者，一方面目前住房公積金主要由地方公積金管理中心管理支配，如果設立國傢住房銀行，那麼地方利益將受到影響；此外，當前的住房公積金主要存入中國建設銀行的賬戶中，一旦建立住房保障銀行，資金池發生改變，也將帶來重大利益調整。
陳劍波指出，與國開行主要針對保障房、基礎設施和開發商解決貸款需求的定位不同，國傢住房銀行應著眼中低收入購房者，發揮低利率、普惠性金融作用，滿足個人住房需求。
“設立類似國傢住房銀行的政策性銀行，這樣的想法早幾年住建部就曾提出過，但因為改革阻力較大，一直沒有繼續推進。如今住建部再次提出這一想法，也充分說明穩定樓市的緊迫性。”上述接近住建部的知情人士對記者表示。
設立國傢住房銀行的想法在這一時間節點上提出有特殊的意義。在住建部官員的分析中，穩定房地產市場、增加住房消費需求是設立住房銀行的重要條件，這與當前樓市去庫存的市場目標相統一。
按照張其光的設想，這一以公積金制度為基礎的國傢住房銀行，將整合各地住房公積金管理中心為其“網點”，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入傢庭住房消費需求。同時，公積金在國傢住房銀行匯總，將可以實現地區之間的調配與流動，解決地區之間的公積金使用矛盾。
“從技術層面來講，設立國傢住房銀行的這一做法可操作性較強。如果各地住房公積金管理中心可以直接整合，那麼住房銀行的資本金、組織架構及人員配備就已基本齊全。”中國銀行金融研究部研究員張偉指出。
本文來源：華夏時報 作者：董映頡
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/15/1226/07/BBOB8O22002534NU.html
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