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| 2017/02/18 08:17:15瀏覽22｜回應0｜推薦0 | |
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申請條件 ● 持有土地（農地、建地）持分可。 ● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。 ● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。 ● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。 ● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。 ● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件 ● 身分證正本，印鑑證明。 ● 土地，建物所有權狀（正本）。 -------------------------------------------------------------------＊建蔽率： ＊容積率 ： 實施容積率的目的： ＊建蔽率與容積率的關係： 兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。 在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。 ＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。 ??從金融業的視角看，在房地產行業信貸政策收緊的背景下，大型地產開發商銀行融資受限，轉而借助信托公司融資。從佳兆業的情況看，該集團信托融資占比超過50%，這也是我國房地產企業“曲線融資”的具體表現。但是，對房地產企業而言，許多舊城改造類項目開發周期長達5年以上，遠超過信托產品周期，這使得企業資金壓力巨大，必須確保業務穩定、回款正常，才能實現兌付及時。一旦遇到突發事件，各種收入或回款性現金流就會出現斷裂，以致形成“多米諾”骨牌效應。 ??從房源被鎖到債務違約爆發，佳兆業股價開始出現大幅下跌。從2014年12月1日開始截至2015年1月7日，佳兆業在14個交易日內的股價下跌幅度高達47%，市值幾乎蒸發一半。 ??從資本市場層面看，佳兆業在港交所的表現不佳，目前股價跌破1.5港元，遠低於其3.5港元以上的每股凈資產，而在A股房地產類上市公司基本不會出現股價低於每股凈資產的情形。之所以出現這種情況，與兩地資本市場的環境和投資者理念不同密切相關。一方面，對於佳兆業這類公司，港交所的境外投資者很難清楚國內房地產調控政策以及突發事件，難以評判其真實價值；另一方面對於采用註冊制的港交所而言，對於市場化程度不高或受政策影響較大的公司估值相對偏低。 ??該事件從2014年11月底開始持續發酵。佳兆業集團位於深圳的多項未售物業被深圳市規劃和國土資源委員會鎖定房源，而佳兆業董事會原主席郭英成也在2014年12月10日辭職，並觸發一項融資違約條款，其債務危機由此引發。 ??從2014年開始，內地房企對於海外融資的依賴程度已經開始超過境內融資。中原地產的一份報告顯示，2014年前10個月，行業排名前10的房企共計融資1111.5億元，相當於2013年全年融資金額的85%，其中海外融資規模達740.14億元，占融資總額的66.6%，而國內融資占比僅為33.4%。 ??從行業發展角度看，目前我國房地產行業正進入全面市場化階段，未來行業將更加透明規范，中小房地產商亦面臨洗牌。雖然佳兆業集團已發展成為幾百億元資產規模的上市公司，但其對外在經濟環境、土地市場、資金市場仍嚴重依賴，或者說上市公司在這樣的大環境下同樣很脆弱。 ??有機構統計，迄今為止，與佳兆業存在往來的金融機構至少多達11傢，所涉資金規模合計約140億元，其中近半是信托融資，金額70億元左右，涉及5傢信托公司，且部分信托將在近期集中到期。 ??對佳兆業集團債券違約應“跳出問題看問題”，從房地產行業、金融行業、資本市場等視角尋找事物發展的規律，理性、客觀看待這一事件。 ??上周，在香港上市的內地房企佳兆業集團債券違約事件成為市場焦點。 ??佳兆業能否渡過難關還有待觀察。反思債券違約個案，需要深刻認識到當下經濟環境的復雜性與特殊性，建設統一開放、競爭有序的市場體系，最終推動市場在資源配置中起決定性作用。（經濟日報 王澤茂系和君咨詢有限公司合夥人） 關註“北京新浪樂居”微信掌握最新樓市資訊 佳兆業集團債券違約事件既與我國房地產企業融資渠道有關，也與資本市場的制度建設和投資理念有關。反思債券違約個案，需要深刻認識到當下經濟環境的復雜性與特殊性，建設統一開放、競爭有序的市場體系，最終推動市場在資源配置中起決定性作用
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