(1)低的土地成本
有認識的人買新莊副都心的案子,成交約50上下,還真不便宜,國泰建設光明街的新建案國泰雙璽是用2XX萬標到土地的,成交應要5X-6X吧

建案的價錢由4部分組成,1.土地成本2.建築成本3.代銷,廣告費用成本4.建商利潤,成本以土地成本最高

玉上園的土地成本高嗎?由幾年前的雜誌看到園上園的廣告就提到會有3期的建案規劃,玉上園為第2期,所以寶路應該很早就拿到土地,第一期園上園2X的成交,建商都還能賺,可見其土地成本很低,就算玉上園成交3X,建商還是賺很大,但其他高價標到的建案呢,過高的土地成本讓建商只好推大坪數豪宅建案,因為豪宅單價高,可以攤平其土地成本,看看寶來花園,國泰雙璽,和新店五峰重劃的案子就可看出,這些建案的成交均價和玉上園應該都相差1X萬以上


(2)建案坪數規劃
玉上園有2X,3X,4X坪的規劃(3X,4X為主力),會買較小坪數的購屋者,其財力應該是相對較弱(例如本人就是如此),所以此類坪數規劃的建案價位也會相對較低,否則必然不好賣

玉上園有近千戶,供給量多,則價位必低,建案如價位太高,必然不好賣,但當建商手上餘屋漸少時,可預期建商必然大幅調高價位,我猜當玉上園銷售中心又成立,開始大打廣告時,開價應該會比過去高很多(假設房價沒反轉),交屋前不可換約和2年奓侈稅,都會讓房子供給量掌握於建商手上

(3)建材
玉上園的建材和一些豪宅相比較,玉上園是比較差,例如現在的豪宅都有中空樓板的設計,玉上園就沒有,這些建築成本都會影響建案的開價

我的看法是施工品質更重要,好的建材,如果施工不良,也會是問題一堆