天條：絕對要主動講的「重大瑕疵」

什麼叫「重大瑕疵」？就是那種正常人知道後，很可能就不買，或會殺價殺很兇的問題。這種問題，你「知道卻不說」，在法律上可能被當成「詐欺」。

故意說謊或誤導，就算那件事不算「重大瑕疵」，你也可能要賠錢。

哪些算重大瑕疵？

房子本身的嚴重問題：

安全問題：海砂屋、輻射屋、主樑柱有嚴重裂縫、土壤液化沒處理。

住不了的爛問題：會漏到滴水的嚴重漏水、有甲醛毒氣、被白蟻蛀到爛。

法律或風俗上的大問題：

凶宅：在屋內發生「非自然死亡」（像兇殺、自殺）或因此死亡（像火災死在裡面）。

房子被設定：被設定二胎/三胎、被法院查封，導致可能過不了戶。

違建要被拆：已經被政府盯上，列為必拆的違建。

侵占鄰地：房屋有侵占鄰地問題沒有解決。

私設巷道：出入道路土地產權問題。

違法建築：增建/違建部分明確說明。

重點： 關鍵在於你 「知不知道」 。

如果你明明知道卻裝傻不說，買家事後抓到，可以告你詐欺，要求退錢還屋，外加賠償，而且這個責任沒有五年期限的限制！

2. 誠實回答的義務：問你就要老實說

買家或房仲問你具體問題，你知道的就要老實講。比如：

「頂樓以前漏過水嗎？」（就算修好了，也要講「有，但修好了」）

最好做法：主動跟買家說，哪裡哪年漏過，你是怎麼修的（最好有照片或保固書），並且在價錢上稍微反映這一點。

大問題不想修？那就列為「已知瑕疵」，在價格上讓步，大家都明明白白。

「這房子有增建或違建問題嗎？」「這房子社區糾紛嗎？」「這是不是違法的工業住宅？」

3. 交出「說好的東西」的義務

合約上寫什麼，你就要給什麼。

坪數：如果實際坪數跟權狀差很多（比如公設被占用），可能要退錢或解約。

設備：說好附A牌冷氣，就不能換成B牌爛貨，而且要能正常用。

屋況：說是「現況交屋」，也不是交一間垃圾屋給人家，基本的乾淨能住要維持。

二、實務上最容易吵架的「模糊地帶」與自救法

法律條文是死的，但生活情境千奇百怪。這幾個灰色地帶最常出事：

1. 「在屋裡老死」算凶宅嗎？要講嗎？

法律上：在屋內「自然病死」（像老人壽終正寢）或「在屋外社區意外死」，一般不算是法律定義的凶宅。

實務上：我強烈建議，如果買家直接問「有沒有人在這裡過世？」，你最好誠實回答。 你現在瞞過去，萬一他以後從鄰居那邊聽到，100%會覺得被騙!

老實填好「不動產現況說明書」：

這份文件有法律效力，每一項都要認真勾選。這是你的護身符，證明你當時告知了哪些事情。

「房屋履歷」：

把權狀、稅單、裝潢合約和保固書、社區會議紀錄等，全部整理好。

找「解決問題」的房仲，不是「一起抱怨」的房仲：

委售時，就把所有你知道的屋況告訴房仲，一起商量怎麼呈現。專業的房仲會幫你把「誠實告知」包裝成一種優點，用來吸引那些怕麻煩、重視安心、出價乾脆的好買家，幫你過濾掉奧客。

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