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新聞01

洗盡鉛華始見真 ，物企“借箭” 板塊或迎來爆發期 11月地産政策“叁箭齊發”，不僅有利于民營房企信用風險緩釋，也有利于投資者對中國房地産市場的信心重建，更加有利于對物業企業估值信心的重建。11月至今（截至12約9日收盤），港股物業管理指數漲幅約59%，盡顯峥嵘之勢。 根據智通財經APP了解，2022年以來，物管板塊受到美聯儲加息、俄烏沖突、新冠疫情沖擊以及個別房地産企業信用風險的影響，出現較大幅度回調。根據中信證券研報數據，自2022年年初至11月15日，物業管理板塊按照總成交量排序前10的公司，市值平均跌幅達35.9%；按年初市值前十大公司，市值平均跌幅達到35.7%。板塊估值下落明顯。截至12約9日收盤，物業管理板塊年度跌幅約14.8%，有所回暖。 然而，從基本面來看，盡管大環境擾動，物業管理規模仍實現穩健擴張，營收和歸母淨利潤穩定增長，證明物業服務行業具備可穿越經濟周期的增長模式，以及輕資産、低杠杆、高效率的運營優勢，基本面穩健。而且，物管行業政策面、基本面以及發展前景向好的趨勢均沒有出現變化。 更重要的是，相較于前幾年高舉高打、強調業務布局的廣度與規模擴張的速度，目前的物業管理公司更加注重增長邏輯的可持續性與確定性，並依據自身特點強化優勢業務，構築護城河，業務發展趨勢逐步清晰。因此，有理由相信，隨着地産行業逐步回暖以及港股市場整體價值逐步體現，物管板塊整體估值有望修複，目前其配置窗口已顯現。 具體到標的而言，智通財經APP認爲，物業行業值得關注的主線有叁條：其一是穩健型的國企標的：業務具有強確定性、母公司經營穩健、在管面積高增長，比如保利物業（06049），華潤萬象生活（01209）；其二是第叁方拓展能力較強的物管公司，第叁方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力的民企物管，推薦綠城服務（02869），旭輝永升服務（01995）等；其叁是估值修複的高彈性標的，市場對公司經營可持續性分歧較大、PB較低的實力物企碧桂園服務（06098）、新城悅服務（01755）。 地産關聯方拆雷 物業基本面回歸 除了大環境及其他因素外，地産關聯方的影響成爲物業股持續走低的原因。根據中指物業研究數據，截至2022年11月15日收盤，物業服務上市企業第一大股東持股比例超過50%以上的共有40家，占所有上市物業企業的63%。其中，第一大股東絕大多數爲開發商母公司，其組爲控股股東對物業服務企業的重要性一目了然。 一方面，部分房地産企業爲了緩解自身債務危機，或控制物業公司爲其“輸血”，給物業上市公司帶來經營隱患，加劇投資者恐慌情緒。另一方面，地産行業進入“黑鐵”時代，行業大規模發展的勢頭已難重現，大多數上市物業公司都有地産關聯方，後續增長預期減弱。此外，還有非業主增值服務的影響。 值得欣喜的是，11月份，支持房地産市場平穩健康發展的“金融16條”等利好政策接連發布，尤其是銀保監會、住建部、央行再次釋放政策利好，聯合發布的《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），全面調整優化房地産金融政策，是穩經濟、穩增長的重要舉措，意義重大。第一，支持的對象範圍廣，對國有、民營等各類房地産企業一視同仁，特別是聚焦主業、資質良好的民營房企，將獲得更多房地産貸款支持。第二，支持貸款、信托等存量融資展期1年，將有效緩解房企短期償債壓力；第叁，加大利用發債、信托等支持房企融資。 從供給端滿足房地産項目合理融資需求，大大緩解開發商資金鏈壓力，債務雷有效化拆，進而也解除了物業公司的後顧之憂，破除物業企業爲開發商輸血管道，物業得以回歸其本身的價值。 修爲內化 由“成長優先”轉爲“質量優先” 回到物業行業自身基本面而言，我們可以從管理規模、第叁方在管提升、增值服務，梳理物業行業整體邏輯從重規模成長轉向發展質量優先。 首先，物業管理規模增速放緩，非住業態漸成擴張重點。2022年上半年，各上市物管公司在管面積均維持了同比10%以上的正增長，其中華潤萬象生活增速最高，從2021上半年的1.36 億平增至2022上半年的2.61億平，同比提升 92.4%，展現出物管行業的抗周期成長韌性。 同時，由于房地産行業持續調整，住宅開發面積較往年略有下降，學校、醫院、公建等現金流相對穩定的非住業態成爲物管公司的主要拓展方向，逐漸成爲企業規模化外拓的重要補充。而實際收繳物業費單價穩中有升，昭示行業發展主線與外拓戰略由“成長優先”向“質量優先”演化。 就基礎物管業績來看，2022年上半年，國企金茂服務、中海物業和華潤萬象生活基礎物管收入增速較高，爲45.8%、44.1%和37.2%；同期民企碧桂園服務由于大量收購項目並入，基礎物管收入增速104.9%，領跑全行業；旭輝永升服務基礎物管收入增速爲65.0%，高于民企平均水平。 其次，第叁方在管占比逐年提升，物業獨立性增強。根據光大證券研報，國企物管（8家）第叁方在管面積占比逐年提高，2021年末第叁方在管面積占比達到50.3%，2022上半年爲54.2%（越秀服務未披露拆分）。民企物管（9家）第叁方在管面積占比明顯高于國企物管，截至2021年末爲64.9%，2022上半年達到66.2%，民企物管在第叁方拓展市場和收並購等渠道獲取項目來源較爲積極。簡言之，脫胎于房地産企業的物管公司，正逐漸減少對關聯方的依賴，獨立發展能力明顯提升。 增值服務方面，非業主增值仍爲母公司支持物企的重要手段。因此除了除華潤萬象生活（同比增長12.7%）等少數經營穩健、母公司支持力度較大的企業外，其余企業均出現不同程度的下降。社區增值服務受疫情與經濟下行影響，增速有所放緩，尤其是2022上半年民企物管社區增值業務收入同比增長14.1%，對比2020、2021年全年的72.5%、69.5%有明顯減緩。同期國企物管社區增值業務收入增速回落至33.7%。然而，長期來看社區增值服務業務的重要性並未減弱。 總體而言，在外部經濟環境和疫情影響下，增值業務開展受限制，物管基本盤對業績起到“穩增長”作用。因此，具備國企央企背景的華潤萬象生活、保利物業等，成長高確定性、外拓能力不斷提高，成爲較爲穩健的標的。 財務面面觀 物管行業獨立可期 除了業務之外，財務指標也是透視物管行業發展階段的一面放大鏡。下面我們將從物企的營業收入及淨利潤、毛利率及貿易應收款等多項財務指標，分析物管行業的獨立性。 營收及淨利潤而言，物業公司幾乎均保持了營業收入的正增長，碧桂園服務2022年上半年實現收入 201 億元，較新上市的萬物雲高出近50億元；營業收入同比增速方面，碧桂園服務（同比增長75.0%）再次奪得頭籌，其余物企如旭輝永升服務（同比增長57.1%）、建發物業（同比增長50.1%）均有較高增長。淨利潤方面，各企業出現較爲明顯的分化，國資企業韌性更強，增速更爲穩健，如建發物業、中海物業、保利物業等，而獨立性相對較強（碧桂園服務、旭輝永升服務、新大正）和母公司經營穩健（濱江服務、卓越商企服務）的民企物管公司淨利潤保持了相對較高的增速。 就毛利率而言，基礎物管毛利率的趨同趨勢尤爲明顯。2022上半年，新城悅服務、碧桂園服務、金科服務、越秀服務等物企的毛利率均出現不同程度的下調。至此，物管行業可根據基礎物業服務毛利率分爲兩大類—以20%-22%爲中軸和以15%爲中軸，前者包括旭輝永升服務、金科服務、雅生活服務、越秀服務、濱江服務等頭部民企和中小國企，後者主要以大型國央企爲主，如保利物業、華潤萬象生活、綠城服務、中海物業等。 非業主增值服務毛利率差異收窄，社區增值服務毛利率受業務影響區別較大。非業主增值服務是傳統的母公司支持項目，受疫情與地産行業深度調整影響，部分民營物企如碧桂園服務、金科服務等毛利率降幅較大，企業間差異縮小同樣表明行業回歸理性。 總而言之，物企上市後，伴隨着低毛利率業務的規模化開展、集團方面支持的減弱與增量新盤的減少、外拓占比的提升，毛利率仍有下降空間，2022上半年延續了這一趨勢，但可明顯發現降幅趨緩，主要由于物企的“野蠻生長”階段已過，非業主增值服務與低毛利率業務對毛利率的邊際影響減弱，業務發展趨勢基本確定。 受益于科技應用與業務標准化，2022上半年，部分物企銷管費用率進一步下降，其中建業新生活降幅最爲明顯，由2021年上半年的11.0%減少3.2個百分點至7.8%。同時，受毛利率下降影響，淨利率略有降低，整體表現較爲平穩。 透過一系列財務數據，可以發現物管公司各類業務毛利率逐漸趨同，獨立性持續提升、費用率優化，板塊的獨立性越來越強，物管行業已從此前的野蠻生長步入更爲理性的發展階段，投資價值持續凸顯。 物業板塊獨立性愈發突出下，一些獨立經營和擴張能力的民企物管，便成爲重點關注的標的。旭輝永升服務是國內少數規模增長不依賴母公司的頭部物企，業務質地良好且保持高增長。截至2022上半年，公司在管面積達2.08億平，較去年同期增長60.0%。來自母公司面積占比逐年下降，“外拓+戰略合作+收並購”拓得面積占比超80%，發展獨立性突出，增長確定性較強。隨着市場對公司經營的認可與價值屬性的進一步發現，公司將具有更高的估值溢價與業績上沖潛能。 碧桂園服務收並購與市場拓展齊發力，物管基本盤擴大推動業績高增。截至2022年6月30日，公司物業管理（不含叁供一業）在管面積8.43億平，同比增加4.14億平；上半年物業管理收入110億元，同比增長112%，占總收入比重由2021年同期45%提升至55%，推動整體業績高增長。此外，社區增值高成長、高毛利。疫情之下社區增值服務仍表現較強韌性，上半年社區增值服務收入21億元，同比增長51%，毛利率約60%，維持較高水平。展望後續，看好社區增值服務滲透率、管理效率提升。 總而言之，關聯方資金鏈暫時緩解，不僅有利于房地産企業業務的持續推進，也是對物業企業的債務松綁。而且，物業管理行業輕資産、低負債率、穩定現金流、重要民生服務業等行業優質屬性從未改變。另外，在中央強化物管基層治理作用，地方支持力度較強的政策導向下，物管行業有望在街道治理、市政設施維護、城市服務等領域進一步拓寬發展空間，行業發展充滿想象空間，行業價值回歸在即，資本市場應聲而起亦是順理成章。

新聞02

MoneyDJ新聞 2022-10-21 06:28:32 記者 黃文章 報導紐約商業交易所（NYMEX）12月原油期貨10月20日收盤下跌0.01美元或0.01%至每桶84.51美元，因擔憂通膨影響經濟與需求，大陸防疫可能放寬的消息則是令油價獲得支撐；歐洲ICE期貨交易所（ICE Futures Europe）近月布蘭特原油下跌0.03美元或0.03%至每桶92.38美元。媒體報導，中國政府正在探討放寬入境旅客的強制隔離措施，由目前的「7+3」放寬至「2+5」（2天集中隔離，外加5天居家健康監測）。 美國能源部10月19日公布，截至10月14日，美國商業原油庫存較前週減少170萬桶至4.374億桶，汽油庫存減少10萬桶至2.094億桶，蒸餾油庫存增加10萬桶至1.062億桶。分析師原先預期上週美國原油庫存將增加138萬桶，汽油與蒸餾油庫存預期將分別減少110萬桶與220萬桶。美國上週原油、汽油與蒸餾油庫存較過去5年的同期平均值分別減少2%、7%與20%。 10月14日當週，美國煉油廠日均原油加工量較前週減少13.2萬桶至1,560萬桶，煉油廠產能利用率89.5%。汽油日均產量940萬桶，蒸餾油日均產量500萬桶。 當週美國原油日均進口量較前週減少20萬桶至590萬桶，過去4週的原油日均進口量為610萬桶，較去年同期減少4.1%。汽油日均進口量47.5萬桶，蒸餾油日均進口量11.1萬桶。汽油日均需求較前週的827.6萬桶增加至867.8萬桶，相比去年同期為963.4萬桶。 作為需求的指標，過去4週，美國日均油品供應量為2,040萬桶，較去年同期減少2.4%；其中，汽油日均供應量年減6.4%至880萬桶，蒸餾油日均供應量年增1.1%至420萬桶，航空煤油日均供應量年增7.5%至157.8萬桶。 10月14日當週，美國原油日均產量較前週增加10萬桶至1,200萬桶。當週美國原油日均出口量較前週的287萬桶增加至414萬桶，相比8月中旬為創新高的500萬桶；當週原油以及油品的日均出口量較前週的993萬桶減少至947萬桶/日，相比8月下旬為創新高的1107.6萬桶。 美國能源部9月27日公布的石油供應月報統計數據顯示，今年上半年，美國石油產品的日均出口量接近600萬桶，創下自1973年紀錄以來的同期新高。與上年同期相比，美國油品出口量年增11%或59.6萬桶/日，則是創下2017年以來的同期最大增長。今年上半年，美國汽油出口量也年增11%或8.9萬桶/日，達到創新高的91萬桶/日。 10月14日當週，美國主要的原油進口來源國（依2021年前十大進口來源國排序）包括：加拿大（337.2萬桶/日）、墨西哥（74.7萬桶/日）、沙烏地阿拉伯（23萬桶/日）、哥倫比亞（21.4萬桶/日）、伊拉克（13萬桶/日）、厄瓜多（13.4萬桶/日）、奈及利亞（2.9萬桶/日）、巴西（15.8萬桶/日）、利比亞（3.9萬桶/日）。 （圖片來源：MoneyDJ理財網資料庫） ＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

新聞03

智通財經APP獲悉，德意志銀行分析師Bryan Keane指出，賽富時的新數據顯示,蘋果(AAPL.US)旗下Apple Pay的增長速度“非常快”，11月迄今，全球使用水平同比增長52%，在美國同比增長59%。在同個時期，PayPal(PYPL.US)的全球使用率同比下跌8%，在美國同比下跌4%。不過，Keane告訴投資者，盡管兩家公司的增速存在差異，但PayPal仍是一種規模更大的支付方式，在全球電子商務交易中占16%，而Apple Pay只占5%。這位分析師補充稱，賽富時的數據只是一個參考，他將繼續監測，因爲許多數據來源可能不同。Keane仍然預計，PayPal將在未來數月乃至數年面臨來自Apple Pay的最激烈競爭，“在我們調查了賽富時的假日消費數據後，這種信念更加堅定了”。

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