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| 2016/12/26 10:29:50瀏覽17｜回應0｜推薦0 | |
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內容來自sina新聞 94.6%，這是10多天前，樂從鎮大墩村整村改造方案的通過率。這個數字，讓大墩村支部書記梁滿全因焦慮緊繃三年的神經得到徹底放松，"整村改造這塊最難的骨頭終於啃下瞭，改造後，股民分紅將至少是現在分紅的10倍。" 實際上，北滘舊工業區六成土地產權歸屬於社區，四成已經賣掉，按照工業區連片開發方案，居委會可以作為改造主體。但原有廠區租期長短不一，要想短時間把土地收回來很難。為確保集體收益的連續性，該村居委會的做法隻有延長一定年限繼續出租，但很容易錯過改造良機。 據瞭解，美的集團將其改造後，這裡將是集研究、開發、實驗、測試、消費者參與體驗互動、對未來生活研究方式進行研究以及對外交流、傳播、分享為一體的綜合性研發創新基地，位於此地的研究院將打造成為美的全球研發總部。 ■成功案例 樂從大墩村 三舊改造究竟難在何處？ 根據順德區三改辦最新數據顯示，今年上半年周大福(裕順福首飾鉆石有限公司)地塊改造項目、倫教康樂中心及周邊地塊改造項目(-期)、奧瑪健身器材廠改造項目、天富來國際工業城三期改造項目已完成改造；華南機械城項目、新協力地塊改造項目等8個項目已動工。 由於吸引開發商的優惠政策尚未以系統文件形式出臺，確實讓一些已參與順德"三舊"改造開發商心急如焚。 "土地產權關系錯綜復雜，談到每個股民都有自己的小算盤。"北滘社區黨支部書記徐新亮正為北滘舊工業區"三舊"改造發愁中。"社區股東人數有6600多人，按規定必須先有三分之二股份社股東表決通過，這個門檻太高瞭，我認為有一半通過就可以瞭。" 土地租賃期不一影響連片改造 在土地資源稍有富餘的龍江鎮也同樣存在這樣的問題。龍江鎮新華西村舊工業改造"二改三"項目中，原工業廠房已經達到使用年限極限，生產安全存在隱患，急需改造，而有意向改造范圍有282畝，大部分有用地批文和房產證，村股份社和社會主體的改造積極性也高。但由於歷史原因，符合"三舊"改造認定條件的面積隻有115.71畝，導致該村級工業區的改造無法實現統籌規劃、整體建設。"周邊工業地塊無法同步改造，嚴重影響整體路網、公共配套的建設，導致改造地塊開發價值降低，開發難度增大。" "這些分散在舊工業區的'插花地'影響瞭連片開發。桃園信貸二胎年息"徐新亮坦言，即便是到期的業主，也因為補償評估偏少而不願搬離。"工業區早期建瞭很多簡易出租廠房，之後租戶們再加蓋廠房，如果按照中介評估，地上物殘值為'0'，到期後中介評估列出的設備搬遷補償是9000元，但現狀是社區開出5萬元都談不下來。" 對於這一點，位居順德新城腹地，土地資源較為吃緊的大良街道更是頭疼不已。據介紹，105國道以西的萬傢樂燃氣具廠、牛津佈廠一帶區域，屬於城市重點改造區域，企業改造意願強烈，但受規劃控制難以推進。雖然前期區規劃、國土部門曾聯合發文對此類問題提出過處理辦法，在實際操作中難以執行。 欲變身集團 該負責人稱，舊改項目開發周期相對較長、成本高，現階段真正有意向、有實力在順德開展"三舊"改造的開發商較少；另一方面，由鎮街或自主改造的村居自行物色潛在開發商難度大，選擇范圍小，嚴重阻礙瞭"三舊"改造項目開展。 順德"三舊"改造不僅牽涉的人多，評估難，而且征求事項也復雜。樂從鎮城市重建局一名工作人員也表示，有些村民在舊廠區有物業，對他們來說分紅再高也高不過出租收益，堅決不同意改造；也有的是故土難離，認為祖屋是發傢地，自身不缺錢，沒必要改造。 "大墩村改造取得瞭積極的示范效果，周邊舊村居、村級工業區都主動要求推動改造。"樂從鎮鎮長麥連桐說。 也有部門指出，順德產權改革比較早，私有化程度比較高，不像南海等地，很多土地掌握在村集體。這也客觀上導致順德"三舊"改造偏慢。 當村裡完成土地測量後，大墩村成立瞭咨詢委員會，由30多名有威望的建築、教育等各界人群構成。他們同意決議後，再召開村兩委、股份社理事會議，然後又擴大至8個小組長會議，所有小組長都是村民一票一票選出來，然後又召開每戶代表會，一連開瞭5場，就這樣一級一級開會，最後才全體股民表決，有表決權的村民再表決。 "一開始，村民甚至不給工作組坐下來面談的機會，於是工作組建議帶村民去廣州獵德等城中村改造項目參觀，全村1000多戶村民，每戶都有代表。"賴志良表示，通過到外地參觀，部分村民思想開始轉變瞭，他們覺得，其實改一下也不錯。 "三舊"改造工程啟動越多，政府在財政上的支持往後隻會是捉襟見肘，為此如何吸引社會資源成為順德突破三改難關一重大課題。今年5月在順德區政府土地推薦會上，該區首次推出瞭20個"三舊"改造項目供各大開發商參考，這其中就有新滘舊工業區、華南機械城"三舊"改造項目。 "有單位提出，仿效周邊區域做法，引入潛在開發商推動'三舊'改造，不失為一種嘗試。"順德區人大常委會副主任黃晴表示，引入潛在開發商既要有利於推進項目，也要保護幹部，因此制度必須走在前面，項目制定詳細的政策，公平公正引入潛在開發商；如果潛在開發商沒有中標，要按照制定的政策辦法，通過合理的途徑進行一定補償。 ■待改案例 "有些人說做通瞭群眾的思想，工作就搞定瞭八成，但我看隻能算完成瞭一半，項目招商同樣是一個難題。"樂從鎮相關負責人說，受經濟環境、項目成本等雙重原因，開發商進駐開發意願低，舊改項目招商難度大。 龍季堅管轄的開發公司，參與德勝河北岸(大良段)"三舊"改造工程。"開發商將政府招標地塊買下來，是必須保質保量完工交付使用，公司已經開始動工修建第一期綜合體和住宅小區瞭，年末就可能封頂待售，緊接著二期就要動工，但是周邊配套，尤其是現在周邊道路建設太緩慢，不可能等到開盤，消費者踩著泥漿進來看樓吧。" "政府曾要求快點推出，現在這狀況壓力很大。如果在建的第一塊地賣不出，接下來的第二塊地如何規劃？這將會成為一個惡性循環。"龍季堅坦言，政府配套做不好，對後續"三舊"改造推向市場造成不利影響，是一種負能量。 對此順德區國土城建和水利局負責人回應稱，德勝河"三舊"改造項目推進已被納入當地政府規劃中，目前也出具瞭詳細規劃，隻不過政府的實施需要一定時間。"政府將盡快啟動修建周邊配套設施，比如路網、公交車接駁等，給已經參加"三舊"改造的開發商吃一顆定心丸。" 這背後，是大墩村改造項目歷經瞭一場馬拉松式的艱難"掘進"，作為順德區首個、佛山市內最大規模的整村改造項目，改造方案從2011年起草，經過多次修訂最終得到村民認同。 超九成村民贊成大墩村改造 順德首個整村改造 即將啟動 8月，樂從鎮大墩村整村改造的實施方案以94.6%的同意率順利通過表決，這意味著大墩村整村改造項目將進入實質的改造開發階段。 為確保該村股民長遠收益，該項目還制定長期分紅方案：在集體物業5年建設期內，每股每年分紅不少於1萬元，是現在分紅近10倍，第6年起交由村集體自主經營，初步估算每股每年可分紅約2萬元。隨著配套和周邊環境日益成熟，每年收益預計會不斷提升。 事實上，大墩村改造方案從2011年就開始起草，也同樣遭遇瞭各種困難，最終通過率遠突破90%。樂從鎮城市重建局工作人員賴志良和他的夥伴們付出瞭很多努力。 村民利益關系復雜、物業租期長短不一、手續辦理繁瑣等，成為橫亙在"三舊"改造前的一隻隻攔路虎。如何才能加快"三舊"改造進程，8月18日至22日，順德區人大常委會主任周志坤率隊調研全區，瞭解各鎮街在"三舊"改造中遇到的難題，希望從中找到破解思路。 於是工作組趁熱打鐵，開始入戶測量居民房屋面積。"量地塊面積，誰都很敏感，工作組推出隻幫村民弄清楚傢產，即使不改造，也可做到心中有數，最後全村98%的居民同意測量。"賴志良坦言，對全村摸底很重要，可以測算出改造成本。"之前開發商為什麼不敢進來，就是因為賬算不清楚，初步估算改造10萬平方米，實際上有20萬平方米，怎麼辦？" 而一些土地尚有庫存的鎮街，對於連片開發速度信心則不足。"尚未馬上到期的業主的改造意願也不高。"均安鎮"三舊"改造相關負責人就表示，有些土地剩餘租賃期限隻有10多年，投入巨資改造不劃算。 "相關機構設計瞭20個問題，對有表決權的居民問卷調查，發現有七成同意改造，隻是其中少量問題需要完善；另外還有三成不同意，又做新一輪方案。"賴志良說，原本2/3通過就可以，工作組也不用太辛苦，但是後來覺得既然是第一條整村改造，就得做到示范性。意想不到的是，該個頂著10年"上訪村"帽子的村落，通過此次改造，人心空前凝聚，成瞭穩定村。 調動開發商潛力先擬優惠政策 影響順德"三舊"改造進度，除瞭上述因素，也因為有部分項目止步於土地規劃和城市總體規劃。在均安鎮，規模較大的天連、南沙、星槎等6個村級工業區，幾乎都不符合城市總體規劃，這成為該鎮改造的難題。 美的東部工業城385畝舊廠區 項目不符合規劃致推進難 全球研發總部 8月19日，美的集團公佈2014年上半年度財務報告，該集團營收同比增長18%，尤其是反映企業生產效率的凈利潤達到66億元，同比增長58%。作為國內傢電業巨頭，美的集團正由"規模導向"轉為"利潤導向"，現有舊廠房也成為集團擴盈增收的新渠道。 目前由105國道往右看美的工業城東區，一排藍白色建築和巨大形象廣告牌很顯眼，但近幾年隨著美的集團將生產線外遷，這片廠房已經騰空，一些廠房墻腳堆放瞭廢棄的泡沫，與荒草為伴。 不過這一情況將發生改變，存在22年歷史，總占地面積約為385畝，總建築面積超過33.5平方米的美的東部工業區已納入"三舊"改造項目。目前，美的集團已確立項目以改建、擴建、加建等為主，局部新建為輔的模式推進升級改造。 但是局部戰場奏凱，還不足以改變全局。據統計，佛山市全市"三舊"改造面積52萬畝，其中順德有8萬畝，但已啟動或完工面積隻有3000多畝，低於全市平均水平。 撰文：郜小平 尹二胎房貸銀行利率比較怎麼貸款比較會過件輔華
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