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2017/04/27 15:26:40瀏覽42|回應0|推薦0 | |
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隨著9月的結束,三季度接近尾聲,2013年最後一個季度正式向我們走來。在經歷瞭4年的調控之後,2013年的房地產市場將以怎樣的面貌收尾,政策面會不會出現新一輪的加壓,房價上漲的壓力會否持續,哪些項目會在近期內熱銷,市場交易量又將達到怎樣的規模?我們試圖給出自己的解答。 1、全國:房地產住宅投資明顯回升,商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續走高 不同於以往一味打壓需求的調控思路,本屆政府正不遺餘力地推進供應端的充分釋放。放開房地產企業再融資的閘門是其中一個非常巨大的進步,這意味著政府已經從過去那種通過打壓資金鏈逼迫房企降價求售,轉變成今天的通過支持房企融資促成供應增長,從而平抑房價過快上漲的思路上,作為房地產行業產業鏈當中的一員,我們非常樂於看到政府正在做出這樣更加尊重市場規律的轉變。 一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺,高總價、高單價成交地塊頻出,年內地王紀錄頻繁被刷新。三季度以來,地市熱度持續,前8月全國土地成交總價TOP20排行地塊中,有六成是第三季度成交的,一方面是三季度"重量級"地塊供應增加,另一方面房企資金狀況良好,進入新一輪搶地補倉階段。全國18個典型一二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高於去年同期,其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%,土地市場成交火爆。 雖然7、8月處於傳統淡季,但是縱觀2013年三季度的市場成交量,市場銷售量全面走高,基本與今年一季度持平,高於二季度的銷售量,且明顯高於去年同期水平。 【進擊的樓市之長沙金九銀十】 從2012-2013年重點城市豪宅項目成交面積占商品住宅的比例來看,自去年四季度以來,大部分城市豪宅項目占比較前期有明顯提升,尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此,其中杭州、深圳、南京三城市,7-8月豪宅項目占商品住宅項目的10%以上,在各自城市都已經接近2009年時的歷史高位水平。 從溢價率來看,各城市成交溢價率50%以上的土地幅數較去年明顯增多,一二三線城市占比增幅分別上漲瞭10個百分點、5個百分點以及9個百分點,而一線城市低溢價甚至底價成交占比大幅下降,從去年全年的75%下降至現在的58%,二三線城市低溢價成交土地幅數略有下降。 一線城市土地成交溢價率提升最快,主要是由於土地的稀缺性所致:一方面,一線城市中可以用於開發的土地正逐年減少,尤其是一線城市中心城區,近年來成交的土地已經越來越少;另一方面,一線城市較為發達的交通催漲瞭市郊區域的土地價值,企業對於僅有的市郊區域的土地供應競爭愈加激烈,溢價率也隨之上漲。 4、房價:中房網指數連漲15個月,目前已高於調控前峰值8% 結束語 2012年在行業政策逐漸好轉的背景下,積壓的需求逐漸達到釋放,市場交易量全面回升,而2013年1-9月市場維持瞭這一上漲趨勢,成交同比增幅超過20%。縱觀今年前9月的成交量,大多數一二線城市市場回暖,三季度雖然由於天氣炎熱等原因處於傳統淡季,但是今年三季度的表現遠遠好於去年,各大城市地王頻出,推高瞭當地房地產市場的熱度。從數據來看,今年1-9月,一線城市的同比漲幅達到17%,而二線城市的同比漲幅也達到瞭22%。 5、土地:土地市場熱度一路飆升,一線城市中心城區地塊集中入市推高地價 從房地產開發投資來看,2013年1-8月中投資額達52120億元,較去年同期增長19.30%,同比增速基本在20%左右徘徊,在經濟企穩回升、房地產調控政策松綁的背景下,行業信心逐步回升,房地產行業開發投資力度明顯加大。 本輪調控至今已經走過瞭3個年頭,從2010年調控啟動,到2011年調控全面加壓,再到2012年的喊話調控,直到今天,國傢層面領導班子的履新又為調控帶來新的轉機,一種以頂層設計為核心,以促供應為重點的全新的調控思路正在初現端倪。毫無疑問,政策面的變化在相當的程度上決定瞭房地產行業發展的軌跡,如果說過去十年以抑制為核心的調控造就瞭房地產行業高房價和高收益的黃金十年,那麼這種全新的以促進供應為核心的調控思路將造就怎樣一個新的十年?從這樣的思考出發,我們希望通過對2013年已經過去的三個季度的梳理,看看在這種全新的調控思路下,房地產行業究竟經歷瞭怎樣的變化,它又將引領我們這個行業走向何方。 其一,雙16行情的影響正在逐漸淡去,支撐過去16個月成交規模迅速擴張的基本面正在喪失。從2012年5月至今,全國商品住宅市場迎來全面復蘇,其根本動力在於:2011年1月開始調控積壓需求和2012年本期需求兩股力量所產生的疊加效應。簡單計算一下,從2011年1月到2012年4月,需求大致被積壓瞭16個月;相應的,從2012年5月至今,需求釋放也已經持續瞭整整16個月有餘。據此我們判斷,前期積壓下來的這部分需求的釋放已經接近尾聲,在積壓需求和本期需求(主要是剛需)雙重裹挾下的交易量持續大規模釋放,隨之將告一段落。 一二線城市方面,兩大因素決定瞭四季度商品住宅成交量將出現趨穩: 隨著2012年4月份調控大環境好轉以來,市場大環境開始松動,前期積累下來的需求開始集中釋放,推高市場熱度逐步,重點城市房價開始明顯回升,至2012年底中國城市住房價格288指數已與本輪回調前的峰值持平。截至2013年三季度,指數已連續15個月上漲,超出調控前峰值8個百分點 土地市場熱度高漲,一二線城市中心城區地塊集中入市,高溢價土地頻出,不斷刷新土地單價、總價排行榜。2013年1至8月TOP20地塊成交總價門檻已經從去年全年的17億上漲至現在的40億,漲幅達135%,而單價方面,去年單價地王成交單價為33831元/平方米,今年截至目前單價地王已達51046元/平方米。我們認為,三大因素促成瞭今天尤其是三季度土地市場的熱銷。第一,企業主觀拿地的意願非常強烈。從2012年5月至今,商品住宅市場進入去庫存時代,企業銷售業績節節攀升,土地儲備逐漸不能滿足日益增長的需求規模,這種有錢缺地的局面造成瞭企業在過去的三個季度中強烈的拿地願望;第二,土地供應端政府推地的積極性也在增強。2013年恰逢政府履新,土地出讓收入作為財政收入的重要來源,首當其沖地成為地方政府重點謀劃的對象。這種熱情不僅僅體現在地方政府推地的數量出現大幅度的增長,地塊的質量較前期也出現瞭明顯的突破,眾多稀缺性地塊的集中出讓共同促成瞭土地市場的盛宴;第三,企業內部管理的調整也是推動土地市場繁榮的一個重要因素。有相當一部分企業在2011年幾乎沒有進行任何土地儲備,為瞭盡快補充庫存,近期這部分房地產企業在投資團隊上的投入出現瞭明顯加大,激勵機制也變得更加靈活。這種企業內部的調整也在一定程度上促成瞭企業拿地的積極性比往常要更高。 2013年上半年房價上漲原因有以下三點:首先,從企業來看,市場良好的銷售情況保證瞭企業擁有充足的周轉資金,企業沒有降價跑量動力。然後,從供應方面來看,市場持續回暖使得企業庫存逐漸減少,供應的暫時短缺使得市場偏向賣方市場,企業沒有降價必要。最後,從需求來看,市場持續回暖增強瞭消費者信心,持觀望態度的購房者逐漸入市,旺盛的需求也成為瞭高房價的推手。 對於抑制投資投機需求,通過用一種等量級的政策去代替當前的限購已經基本在業界達成共識,房產稅被寄予厚望。不同於同樣意在打壓投機需求的限購、二手房交易稅費等,房產稅更溫和,也更細水長流,非常適合作為一項長期稅制在全國推廣。而從中央政府近期頻繁的表態來看,房產稅試點的鋪開已經板上釘釘。當然,從目前已經試點的兩個城市來看,房產稅抑制投資投機的效果並不明顯,但是鑒於抑制需求對於控制房價而言,本身就是一種指標不治本的輔助性措施,所以隻要政府不遺餘力地推進供應放量,從而把房價控制在合理的漲幅區間,自然會降低投機性資金進入房地產市場的概率,房產稅作為一項補充性的增加地方稅源的稅制所起的作用已經足夠。 一二線城市方面,從總體來看,1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%,二線城市同比增長22%,除瞭廣州、北京和成都三個城市同比增幅在10%以內,其餘城市全部保持瞭10%以上的高位增長,應該說,一二線城市前三季度市場普遍高漲。這裡要特別提一下北京,盡管1-9月北京商品住宅成交面積同比增速僅為4%,但是這並不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高:一方面,從供求比來看,供不應求的情況已經在北京持續瞭11個月,供求矛盾異常明顯;另一方面,北京1-9月成交面積達915萬平方米,照此計算,全年成交量至少將在1200萬平方米以上,這對於北京市場來說將同樣是相對高位,增速僅4%是去年同期高點所致。 根據統計局最新發佈的數據,2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米,較去年同期增長24.36%。究其原因,同比增幅變化如此之大有兩大因素:一方面,2012年全國市場的回暖始於二季度,一季度商品住宅的地位成交拉低瞭2012年1-8月的總體水平;另一方面,今年以來,房地產市場火爆,一季度市場的末班車效應使得交易量不斷刷新成交紀錄,多數城市月度成交量達到3年以來最高水平,二季度"國五條"政策落空,市場繼續延續高漲趨勢,三季度各大城市地王頻出,廣州、深圳等部分城市預售證松綁,在一定程度上也促進瞭商品住宅的成交。 2013年適逢中央領導班子換屆,從中央層面在各種公開場合的表態以及重大會議的紀要中,我們開始窺探到些許不同於前任的新跡象。無論是從央行對銀行拆解利率上升的態度,還是從年中時的中央政治局會議上針對房地產的表述,再或是房地產再融資開閘的預期,我們看到新一屆政府正在越來越多傾向於使用更加市場化的方式,過去常見的行政性強制手段開始變得難覓其蹤。 一方面,一二線城市的交易量將保持平穩;另一方面,三四線城市中一部分出現上漲一部分保持平穩。由此我們判斷,四季度全國商品住宅交易量將在當前的基礎上穩中略升,全年商品房成交量將保持在12億方左右。 2、城市:一二線城市表現全面好於去年,三線城市正逐步分化 二、短期預測:政策面不會出現全局性加壓,全國房屋信貸設定任何問題免費諮詢交易量將保持穩中有增
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