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今年下半年以來，港股市場多傢地產商利用優先票據進行融資，A股市場不少房企通過定向增發或者發行中期票據等方式來獲取資金。一時間改善財務結構、確立資金優勢成為眾多地產商追求的目標。

隨著“930”樓市新政等一系列利好政策出臺，市場的樂觀情緒更是激發瞭上市房企再融資的沖動。房企通過各種融資渠道獲得資金之後，其資金流向則成為各方關註的焦點。記者通過采訪和梳理相關信息，為讀者展現目前房企的最新動向。

港股房企熱衷優先票據

11月17日，瑞安房地產公司宣佈，其全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬向亞洲及歐洲的機構投資者進行5億美元優先票據國際發售。

實際上，不僅是瑞安房地產，今年進入下半年以來，受融資渠道逐步開閘的影響，趁行情轉好采用優先票據進行融資，成為眾多港股上市房企的一致選擇。

7月30日，合景泰富稱，公司將發行於2019年到期本金總額4億美元的優先票據，年利率為8.25%；9月11日，寶龍地產宣佈，其子公司擔保人及合資子公司擔保人與美銀美林、瑞信、國泰君安、海通、匯豐、瑞銀VTBCapital已於9月10日就發行於2017年到期的15億元人民幣優先票據訂立購買協議。

11月11日，中糧置地宣佈，就一筆票據發行訂立認購協議，該筆票據總額為8億美元；此外，時代地產、力高地產等上市房企也紛紛選擇海外優先票據的融資方式。

億翰智庫上市房企研究部副主任張化東在接受記者采訪時表示，利用海外優先票據利率較低，使得發債成本比較低廉，融資成本較低，而且也無需擔心公司的經營權發生變化，使得諸多港股上市房企熱衷發行優先票據。

A股房企融資更為多樣

相比港股地產商相對單一的融資方式，A股上市房企的融資渠道更為多樣，定向增發、可轉債、中期票據甚至融資租賃都成為可選擇的方式。其中，定向增發和發行中期票據成為最普遍的融資方式。

11月4日晚，陽光城公告披露，非公開發行股份2.28億股，有6名認購對象獲得配售，扣除發行費用後募資凈額為25.31億元人民幣。

此前，深天健、中茵股份、三湘股份等上市公司也紛紛通過定增來籌集資金，或償還到期債務啟動再融資，或儲備資金用於項目開發。

不過，張化東表示，利用定向增發來增加股本，可以增加企業凈資產，降低企業的資產負債率，但由於利潤被攤薄，因此這並非一項可長期持續采用的融資方式。

因此，今年下半年以來，招商地產、榮盛發展、金隅股份、中南建設、金融街等多傢房企紛紛選擇發行中期票據。

五牛基金投資副總裁呂偉賓向記者表示，A股房企發行中期票據是屬於比較常規的融資工具，通過此舉企業可以實現融資成本的靈活配置，從而減輕股權融資的壓力，以往這道口子未被打開，資金無法註入。隨著融資渠道的逐步市場化，房地產企業進行融資的活躍度明顯提升。

此外，A股房企采取瞭更為多元的融資方式，定增、企業債、房地產基金、信托等渠道紛紛登場。克而瑞（CRIC）研究中心分析師朱一鳴認為，地產公司此番掀起的再融資潮，可以反映出目前市場見底回暖的走勢，預計到年底的融資力度會更大。

中小房企融資成本難降

據瞭解，11月4日，恒基旭輝中心項目與由境內外銀行組成的銀團簽訂銀團貸款融資協議。旭輝方面稱，其所簽訂的銀團貸款境外貸款部分利率為中國香港銀行同業拆借利率加4%，已達到項目貸款中的最低水準。可見，降低融資成本已成為各傢房企追逐利潤最大化的一個重要手段。

據《中國證券報》報道，目前中期票據三年期AAA級企業發行利率為6.35%，略高於基準利率6.15%，但低於同期一般貸款的加權平均利率7.26%，而企業開發貸的成本則在8%~12%左右。

朱一鳴表示，由於融資渠道的開閘，使得目前上市房企融資成本有所降低。目前銀行貸款的利率為基準利率加10%左右，但上市房企通過定增和發行中期票據的方法，能拿到利率更低、風險更小的資金，因此今年上半年的融資總額比去年同期增加瞭40%以上。據不完全統計，今年以來萬科、保利、招商、金融街等13傢房企陸續公佈票據融資計劃，總金額已接近1000億元人民幣。

然而，不同規模房企的融資成本是存在差異的，融資渠道的開閘對房地產行業而言也是一次洗牌。呂偉賓認為，10月份開始市場行情有所好轉，地產企業的融資能力也決定瞭今後的持續發展能力，大型上市房企融資渠道多樣化，可以以更低的成本進行融資，而中小房企則因相對高的融資成本在競爭中喪失先機。

克而瑞研究機構的研究報告顯示，今年第三季度，國內樓市行情開始觸底反彈，通過對A股139傢房企的財務分析，不同規模房企的盈利能力繼續慣性下滑，但大型房企的負債率和資產周轉率明顯好轉，中小企業則並不樂觀。

對此，張化東對《每日經濟新聞》記者表示，較高的負債率會使得中小房企的生存空間進一步被擠壓，財務指標的惡化會使得融資更難。

融入資金或流入土地市場

上市房企在獲取資金之後，資金流向成為各方關註的焦點。

記者發現，11月4日港股朗詩綠色地產有限公司發佈公告稱，此前供股所得7.4億港元的款項用作上海、南京和蘇州等地多幅地塊的部分融資。

招商地產發行可轉債，寄希望於抓住房地產行業融資契機，儲備資金用於後續發展；金地集團表示，發行債務融資工具的募集資金將用於歸還到期借款、項目投資及補充流動資金等；中糧地產宣稱，募集到的資金擬用於調整公司債務結構、補充流動資金、項目後續開發等。

記者發現，多傢房企提到融資目的是為瞭補充流動資金用於後續發展。對此，朱一鳴表示，今年以來，土地市場總體波瀾不驚，年底地方政府出於財政收入等方面的考慮，極有可能加大推地力度，一線城市會有不少拿地的機會，相信不少房企會在年底資金充裕的情況下會選擇出手。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，一線城市今年1~9月土地購置總量較去年呈負增長，但10月份恢復正增長，這很可能是市場回暖的信號。大中型房企出於對經營業績的追求，在目前一線城市土地資源稀缺的情況下，依然會有比較高的拿地意願，而部分二三線城市土地供應量相對充足，資金流入這些城市土地市場的可能性並不大。

不過，呂偉賓表示，房企資金是否會選擇流入土地市場，除瞭和市場反饋情況以及是否有持續的利好消息有關，與企業的總體發展戰略也密不可分。從10月份以來的情況看，一線城市去化速度較快，房企拿地的意願會有一定程度的上升。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/07285941341208529126206.shtml

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