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南都制圖 宋小偉

南都制圖 宋小偉

  房企紛紛走向海外

  在預料之中，富力地產也跨出瞭"國門"。11月30日，富力地產全資子公司以85億元人民幣的代價收購馬來西亞一幅土地。該地塊可售面積達350萬平方米，產品業態覆蓋高層住宅、低密度住宅、零售物業、辦公樓、酒店及購物商場。

  其實，富力步伐相對慢瞭一步。從今年年初至今，碧桂園、萬科、綠地及萬達等房企已踏足海外市場瞭。來自克而瑞的數據顯示，目前，已經有近20傢房企開始佈局海外市場，主要集中在亞洲國傢，如韓國、馬來西亞、印度和新加坡等，其次美國和澳大利亞也有較多企業進駐。

  房企走向海外還可以追溯更早一些。克而瑞分析師楊晶晶透露，國內房企最早投資海外的項目，可以追溯到2004年，當時由上海上實、上海海外、百聯集團、錦江國際及上海綠地五傢企業組建的海外聯合投資公司，在聖彼得堡市打造瞭波羅的海明珠項目。至2011年，大規模海外佈局潮湧起，知名房企紛紛出海。當時就有人預言，佈局海外一定會成為房企擴張的必然趨勢。

  事實證明，的確如此。2011年期間，碧桂園與萬通地產掀起海外投資熱，隨後，2012年-2013年，綠地先進韓國，後入美國；萬科在兩個月的時間內分別與鐵獅門、吉寶置業達成合作，入駐美國及新加坡；在成功佈局海外的房企中，亦可見萬達、SOH O中國與復興國際的身影。

  從已公佈的海外項目的開發模式來看，收購+合作方式最為房企認可。如萬科在新加坡與吉寶置業合作、在美國與鐵獅門成立合資公司；碧桂園在馬拉西亞與M ayland集團共同開發；綠地在澳大利亞與加拿大Brookfield合作等。

  針對合作，楊晶晶分析認為，一方面，進入國外新城市，內地房企最缺乏的便是經驗，以收購的方式獲取項目，為企業探索當地項目開發模式提供實踐平臺；另一方面，與當地知名度較高、開發實力強的企業合作，將有效彌補不足，推進房企自身運作模式形成。

  為滿足國內客戶需求？

  中國人在全球范圍內無處不在，已成不爭事實。房企走出海外，不少業內人士聯想為：為中國民間資本找出路，還不是為中國人建房子？克而瑞分析認為，房企進駐海外市場，還是以貼近國內客戶的需求為主。一方面，是滿足國內高凈值人士的海外投資需求；另外一方面，則是滿足海外移民人士子女的教育學區房需求。

  其中，較為重要的原因是，高收入群體投資移民意願較為強烈。據胡潤中國私人財富管理白皮書調查顯示，中國內地的千萬富豪中，46%正考慮移民國外，14%已移民或正在申請移民，而傢資在1億以上的富人中，有移民意向的人比例高達74%，這些高凈值人士都是潛在客群。

  此外，部分國傢、地區提供相對優惠的置業政策，比如，臺灣地產投資的低利率及永久產權，一般貸款利率低於2%，馬來西亞也有"第二傢園計劃"，成功申請者將獲得長達10年並可以終身更新的社交簽證。

  海外移民的主要陣地，基本也是國內房企進駐的主要目的地。克而瑞廣州分析人士認為，不少高凈值人士海外投資主要是為瞭方便子女教育。因此，滿足這部分人的需求，也是開發商考慮投資的重要因素之一。

  但是，還有不可忽視的內因。近兩年，國內土地價格不斷攀高，房企開發成本加大。去年下半年以來，伴隨著市場回暖力度增強，土地價格不斷走高。今年，多個城市地王項目湧現，北上廣一線城市成為高價地塊頻出之地，天津、重慶、杭州等重點二線城市也跟風漲價，甚至出現面粉高於面包價的現象。

  正如地產經濟學傢鄧浩志所言，房企要通過拿地進行擴張，但和每年土地供應相比，房企總是吃不飽，尤其一、二線城市，地少就罷瞭，但還要用"地王"的價格才能勉強拿到，在這種競爭激烈、利潤縮減的現狀下，往海外走是種新的嘗試。"估計不會有哪個國傢像中國這樣頻繁地調控樓市，也不會有哪個國傢像中國輿論那樣頻繁尖刻地批評一個高度市場的行業，在惡劣的生存條件下，在眾多行政調控手段下，在CCA V代表法律追繳土地增值稅下，房企無奈選擇政策更穩定的新市場。"

  某已經走出海外的房企相關負責人坦言，對房企而言，國內地價上漲會大大壓縮後期利潤，同時，過高的成本將意味著更大的開發風險，走向國外或許是更好的嘗試。

  尚處"試水"階段

  仔細看一下房企在國外拿的項目，與這部分房企在國內的項目比，相對而言，規模不算太大。克而瑞廣州分析人士認為，受制於不同國傢法律因素，以及消費習慣等不同，這些房企在國外仍然處於"試水"階段。

  個別前期進入海外的房企，雖不是盆滿缽滿，但也不是血本無歸。萬通在臺北2011項目於2011年7月入市，3個月的時間去化55%；馬來西亞碧桂園金海灣已進入收獲期，今年8月開盤，當天推出6000套房源認購超過5000套。

  楊晶晶認為，兩大海外項目入市熱銷，無疑顯示瞭國人置業海外的實力，以及海外地產有較大的發展潛力。"不過，當我們擴大到企業經營層面，還需要警惕其運作風險。""相較於國內項目開發受政策變動影響較大，房企海外佈局面臨的開發風險更為復雜，主要體現在三個方面，分別是政治、經濟以及房企資金能力。"楊晶晶分析，在政治方面，基於兩國外交關系良好，國外官員對外來房企開發有較高的支持力度，否則項目開發很難繼續，如由於政府問題，中坤集團冰島買地事宜仍懸著，中航地產也因為當地政府出爾反爾終止瞭斯裡蘭卡項目。

  在經濟方面，匯率變動關系企業盈利。楊晶晶認為，房企在國外的投資是以美元支付，而國內的銷售回款以人民幣形式回籠，如果在銷售期，美元兌人民幣匯率不穩定，出現大幅升值，將會對利潤的鎖定造成不利影響。"涉及企業資金能力方面，國外不比國內，當地地產開發流程、開發模式及稅費制度等與國內大相徑庭，佈局海外對房企資金充裕度提出更高要求。"

  也有業內人士對房企表示樂觀。"相信隨著國內房地產市場利潤的平均化，以及政策調控的嚴密化，會有更多的房企考慮投資海外市場來降低企業自身的經營風險。"

  專傢言論

  地產經濟學傢、方圓地產首席分析師鄧浩志：

  房企進駐海外有"土豪"的功勞

  房企走向海外主要有三大原因：首先，新時代土豪炫富已經不滿足手表、名車瞭，他們希望擁有海外物業，甚至外國護照，到國外度假才是新土豪們的選擇。消費觀念改變為海外物業發展提供瞭機遇。

  其次，滿足裸官的需求。相關人事反映，海外置業並且入籍的多為婦女小孩，其背後的男人多是在中國的裸官，反腐高壓態勢下，官員已是高位置業，不少領導為後路做打算，特殊市場需求也是需求。

  再次，中國人青睞投資不動產，但國內多城限購，在投資渠道缺乏的當下，海外物業出現瞭機遇，國內調控政策提供的新機遇。

  滿堂紅市場研究部高級經理周峰：

  "出海"成企業降低經營風險新渠道

  在國內，目前受限購政策的影響，很多準客戶即使有充裕的資金，都無法進入市場購房。與此同時，國內樓價持續高企，也令有投資意識的客戶看到炒作空間有限，故寧願把目光轉移到國外。

  房企對此判斷也如此，包括美國、歐洲等多個國傢在經歷瞭數年前的經濟危機後，經濟仍舊在底部緩慢回升，各地的樓價都處於相對低位，故能吸引到中國的房企或投資客前往購置房產。

  這種資金轉移，實際上也是企業將經營風險有效降低的做法，目前應該處於初級發展階段，待國外的房地產市場重新進入上升通道，國內資金轉移的現象才會明顯增多。

  "出海"最大的風險是，對持有資金的把控，畢竟現在國外市場何時能進入復興階段，誰也說不準，故前期都是在"守"，簡單來說就是要等待，但資金實力不算很強的房企，未必能守得太久，不排除會出現失敗案例。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-13/08553800942.shtml

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