作者：有朝代書

在高房價時代，父母出資協助子女購屋早已不是新聞，但「怎麼給錢」卻可能決定未來要不要多繳數十萬元稅金。

財政部台北國稅局指出，頭期款贈與、聯名登記、房貸代繳，是實務上最常見的贈與稅查核重點。同樣是幫孩子買房，若規劃方式不同，贈與稅差距可能高達數十萬元。

只贈與頭期款　課稅基礎是「現金金額」

若由子女自行簽約購屋並向銀行貸款，父母僅提供頭期款，當資金轉入子女帳戶時，即構成《遺產及贈與稅法》上的贈與行為，必須依實際贈與金額申報。

國稅局查核重點

• 資金來源是否清楚（父母帳戶轉出紀錄）
• 資金流向是否合理（匯至建商或賣方）

建議作法

• 保留完整資金流程證明
• 超過每年244萬元免稅額須申報贈與稅
• 建議簽訂書面贈與契約

父母買房直接登記子女名下　課稅基礎是「公告現值」

若父母自行向銀行貸款購屋，並將房屋直接登記在子女名下，將被視為「贈與不動產」，須以土地公告現值與房屋評定標準價格作為贈與價額，而非實際成交價。

這裡正是許多人誤解的地方。

試算案例：同樣1800萬房屋　稅差44萬元

假設：

• 房屋成交總價：1,800萬元
• 頭期款：360萬元
• 銀行貸款：1,440萬元
• 房地公告現值：800萬元
• 贈與免稅額：244萬元
• 稅率：10%

 方案一：贈與頭期款

• 贈與金額：360萬元
• 應稅額：（360萬－244萬）×10%
• 贈與稅：約11.6萬元

 方案二：直接購屋贈與

• 贈與金額：800萬元（以公告現值計）
• 應稅額：（800萬－244萬）×10%
• 贈與稅：約55.6萬元

兩者差距高達44萬元。

關鍵在於——課稅基礎不同。

聯名登記與借名登記　也是潛藏風險

常見情境

• 父母與子女共同持有房產
• 以子女名義購屋但實際由父母出資與使用

查稅觀察點

• 誰實際繳房貸？
• 誰實際使用房屋？

若形式與實質不符，恐被認定為贈與或假交易，可能面臨補稅與罰鍰。

房貸代繳　每年免稅額是關鍵

父母若每月代繳房貸，同樣屬於贈與行為。

注意兩件事：

• 每年代繳金額是否超過244萬元免稅額
• 是否保留完整匯款與繳款證明

若超過免稅額，仍須依法申報。

實務節稅規劃建議

1. 頭期款分年贈與（例如分2年完成）
2. 每年代繳房貸控制在免稅額內
3. 完整保存金流證明
4. 超額部分依法申報

妥善規劃下，贈與稅可合法降至0元，同時達到資產提前移轉與未來遺產稅降低效果。

國稅局提醒

父母協助子女購屋本身並無問題，但資金流向、登記形式與實質使用情況，都是查核重點。

「房貸誰來背」看似家庭內部安排，實際上卻攸關稅務結果。事前規劃，遠比事後補稅來得從容。

（本文數據依財政部2025年公告資訊整理，最新規定以財政部公告為準。）