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| 2010/11/26 10:44:24瀏覽1216｜回應0｜推薦0 | |
從統計出的房地產交易十大糾紛中可見，房地產的交易糾紛多如牛毛，於是房屋交易的安全，成為現階段買屋賣屋的重要議題，而要降低房市的交易糾紛，除了政府必需加強宣導外，也有賴地產相關業者與消費者的共同努力，購屋時各種類型的購屋交易糾紛，已成為當事人買賣房屋的最大的夢魘，究竟消費者該如何避免掉入購屋糾紛的黑洞裡，將發生購屋糾紛的機率降至最低？時下的房屋交易制度，又有著什麼樣的陷阱，是消費者所容易疏忽的？本刊為讀者專訪了地政司王副司長及兩位地產界專業的名律師，為您未來的買屋賣屋提供寶貴的建言。 內政部地政司副司長 王靚琇 有效降低地產交易糾紛提昇從業人員道德形象 內政部地政司副司長王靚琇表示，談到房屋交易糾紛，只要房市交易熱絡，糾紛就一定會隨之增加，根據地政司不動產交易科的統計，房屋糾紛申訴的案件，又回到交易糾紛的第一名，今年上半年的購屋糾紛集中的部分，大多來自於交易活絡的地區如：台北縣市、桃園、台中及高雄地區，王靚琇副司長說，地政司不動產交易科掌握到的購屋糾紛案件雖然很多，但實際上沒有登記的購屋糾紛，恐怕是登記的好幾倍，大家常會認為，交易多、糾紛就多，其實交易多，經驗也多，糾紛應該要減少才對，王靚琇表示，根據最新內政部地政司不動產交易科的數據，作出台北縣市今年上半年的房地產消費糾紛統計，包含中古屋的仲介糾紛，以及建商推案的預售屋、新成屋買賣糾紛，上半年光光台北縣市就有二八一件，其中台北市有一三七件、台北縣有一四四件。 經過交叉分析，九九年上半年台北市的一三七件交易糾紛中，有九三件來自仲介公司，而建商的糾紛為四○件、代銷業者僅一件，其他為四件，在台北縣方面，一四四件的交易糾紛中，仲介業者的糾紛也是最多，為一○二件，其次是建商的二七件，其他十件及代銷業者的五件，再分析糾紛的來源，可明顯看出糾紛主要來自房屋仲介業者，台北縣市加總下，房仲業者的糾紛案件計一九五件，占總糾紛數二八一件的百分之六九．四，也就是說台北縣市的房地產交易糾紛中，十件就有近七件是房仲業者的糾紛，建商的比率為百分之二三．八，房屋廣告代銷業者的比率則僅有少少的百分之二。 從九九年上半年台北縣市房地產交易糾紛統計可再看出，以「隱瞞重要交易資訊」的比例最高，有三八件，其次為「房屋漏水」也居高不下，今年上半年共有三六件，至於排行第三的「契約審閱權」的糾紛，則有二八件，其次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」分別居糾紛的第四與第五名，王靚琇說，事實上不單單是今年上半年而已，過去幾年購屋糾紛的種類，其實大致上也脫離不了這些問題，顯見房地產交易糾紛，長期以來幾乎沒什麼改變，是很值得檢討的，王靚琇認為，房仲、建商及相關業者的從業人員，對於自身職業道德形象的提昇，與對社會責任的使命感，一定要有所體認，服務品質與誠信也必須相對提高，才能有效促進消費者權益的保護。 永然聯合法律事務所所長 李永然 法令制度仍不完善 心動不可馬上行動 李永然大律師表示，在購屋糾紛中，因為訂金返還、廣告不實、違章違規使用、隱瞞重要交易資訊等，都是經常發生的糾紛，那麼，為什麼會有這類的糾紛呢？房地產在銷售時，訴求的重點往往會是較動聽的說詞，但實際購買後，如果標的物並未如銷售人員所言的這樣一般美好，就很容易產生爭議，李永然說，根據他的研究，這些糾紛的類型，多年來迄今依然沒有什麼改變，包含施工糾紛、欺瞞重大資訊、房屋漏水、「定金」返還及契約審閱權等，每年都是糾紛的大宗，多是一些常見的老問題，追究其原因可歸納為：法令制度不完善、對預售制度認識不足、對定型化契約了解不夠等要點，李永然說，以事務所處理案件的經驗，預售屋的糾紛最多，其次則為中古屋及法拍屋，李永然認為，買賣中古屋最常發生的糾紛，就是房屋漏水、契約審閱權、「定金」返還、仲介「斡旋金」返還及終止委售或買賣契約的糾紛最多。 李永然還表示，購屋人購買的房屋品質，是否與廣告吻合，還是需要適度的規範，才能讓糾紛減少，大家常說：「消費者擦亮眼」但是銷售人員的行銷話術通常都是很漂亮的，讓消費者心動就馬上行動，但是行動後又立刻後悔，才會有這麼多退訂金的案例，李永然建議購屋下訂時，千萬不要以為只是一點小錢。因為下訂、簽約，就視同契約成立；如果不履行契約，則建商可申請強制執行或假扣押財產，因此建議付訂金時，應註明是屬於「解約訂金」的性質，也就是可以犧牲訂金，片面解除契約之意，李永然語重心長的說，因房地產有其相當的專業性，建議應成立專業的房地產糾紛法院，培養專業的房地產法官，才能正確裁判，守住社會正義的最後一道防線，此外，應多推廣以仲裁方式，解決購屋糾紛，畢竟訴訟過程曠日費時，而根據仲裁法規範，最長也必須在九個月內處理完畢；加上仲裁小組乃是由三位不同背景的仲裁人組成、仲裁，比單一一人化的判決，更能藉由多元化的觀察，做出正確判決。 開瑞兩岸法律事務所所長 陳國雄 不要有貪便宜心態 佔便宜可會吃大虧 陳國雄大律師表示，一些比較特殊的案例，像是違建：陽台外推、二次施工、工業住宅等，交易常會有糾紛，通常都是出在「契約」與「廣告不實」以預售屋為例，廣告不實的糾紛，通常都是發生在廣告內容，與實際施工完成後不相符合，自然會產生糾紛，陳國雄說，近年來，除預售屋之外，中古屋的仲介糾紛也逐漸增多，代銷糾紛之所以大於仲介，就在於交易的量比中古屋大數十倍，且預售屋買的是未來的夢，而這個夢是否如願以償，其實很難說，交易糾紛，通常也就是因此衍生而出的，陳國雄大律師提醒購屋者，如果要買預售屋，建議消費者可以參考內政部的定型化契約與契約書範本，與建商提供的契約書，逐條核對；如有不同之處，應詢問清楚。 另外，在內政部制定的預售屋契約書範本文後，也註明了購買預售屋的應注意事項，消費者可以此為參考依據。陳國雄特別指出，官方或消基會建構了很多提昇消費者權益的架構，但交易糾紛卻依然始終存在，特別是夾層屋、陽台外推等房屋，原本在法治上就是不容許的，這其實是個「共犯結構」：建築師的創意、建商的蓄意、加上消費者的貪意，但是，政府在實際執行法律規範的過程中，也確實有其困難，這也是值得檢討的地方。陳國雄說，景氣好、景氣不好都會有購屋糾紛，景氣好糾紛多，景氣不好、建商倒閉，消費者的困擾也多。那麼，消費者在委託房仲公司買賣物件時，我想應該也要以大品牌的公司為首選。 陳國雄說，以他個人二、三十年的法律從業經驗，建議消費者，要買預售屋，一定要找大品牌，最好是上市櫃的優質建商，否則，如果碰到財力不足的建商，購買預售屋的風險將大增，因此，他建議消費者，盡量購買新成屋及中古屋，畢竟新成屋及中古屋看得見也摸得著，陳大律師建議消費者在購屋時，應秉持幾個原則：不要貪小便宜，因為在房屋買賣中，佔便宜可能會吃大虧，不要匆促就下決定、應考慮清楚再出手，且內政部提供有六種買賣契約書範本，都是消費者可以多加參考的，陳國雄律師說，大台北區要買一間房子動輒上千萬元，如果發生糾紛，或是無法順利交屋，可能是將一生的積蓄都付諸流水，那真是情何以堪的悲痛經驗，所以房屋的交易安全最是重要。 陳律師還說，房屋交易安全，政府責無旁貸，也有賴地產業者與消費者的共同努力，他最後要給消費者的兩點建議是：一定要參考政府制定的契約書範本，以及尋求合法的業者與專業的執業人員服務，購屋民眾才能避免發生交易糾紛，隨著年底房地產交易旺季的到來，民眾購屋的需求勢必持續增加，房市預售屋、新成屋與中古屋的交易量亦可望攀上高峰，在供給案量欲小不易下，恐怕交易糾紛的件數，也較易隨之增加，購屋民眾尤其應特別注意，購屋糾紛何時了？關於這個問題，可說是談上三天三夜，也談不完，本刊希望透過從採訪地產專業人士的建議與言談中，讓消費者更加清楚的了解，購屋糾紛究竟都是從何而來，也盼望消費者能夠善加運用審閱期等權利，在購屋過程中加倍注意，尋求合法的業者服務，如此才能避免陷入糾紛的泥沼中。
【文/倪子仁 攝影/邱添榮】 |
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