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| 2010/04/14 06:21:43瀏覽179｜回應0｜推薦0 | |
房地產調控地方倒逼中央？
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} else { return; } }" onmouseover="function onmouseover(event) { if (document.getElementById("myspace_tt")) { document.getElementById("myspace_tt").style.display = ""; } else { return; } }" src="http://cn.wsj.com/pictures/format/icon_myspace.gif" /> 崔宇 一 直以來，依賴土地財政的地方政府都被視為房地產調控的最
大阻力，但目前情況似乎出現了微妙的變化。廣西、重慶、北京和上海等地都在主動推動房地產調控。尤為引人注目的是，重慶提出要對高端住房征收特別消費稅， 上海也準備征收住房保有稅。由於地方政府沒有權力開征新稅種，目前重慶和上海正等待中央政府層面的批準和認可。 地方政府在房地產調控方 面如此積極確實比較罕見。無論是廣西主張的取消房屋預售制度、重慶和上海主張的征稅，還是北京和上海推出的土地出讓改革（不再價高者得），都是比較嚴厲 的、“千呼萬喚出不來”的調控措施，一旦實施將直接或間接影響到地方政府的土地收入。 不管這些措施是中央政府和地方政府幕後商量和博弈 的結果，還是地方政府發自肺腑的一己之見，至少地方政府倒逼中央政府進行房地產調控的輿論環境已經悄然形成。中央政府一再表示要下決心“堅決遏制部分城市 房價過快上漲的勢頭”，現在重慶、北京和上海等“部分城市”已經高調地配合，中央政府已經沒有太多退路，不能再拿地方政府的虛與委蛇作為調控失敗的借口。 這也意味著這輪房地產調控可能真的非同以往，特別是完善現有的房屋保有環節稅種或許並不遙遠。 目前來看，重慶方面的主張最為獨立和堅 決，重慶市市長黃奇帆在不同場合都提及將對高端住房（比如200平米以上的戶型）征收房地產特別消費稅，並上報了國務院，正翹首等待中央政府的批準。嚴格 地說，房地產特別消費稅並非物業稅，物業稅是一種在保有環節征收的財產稅，稅基是定期評估的房產現值而不是原值，一般按年繳納。而房地產特別消費稅，是一 種流轉稅，在消費時一次性征收，並不像物業稅那樣細水長流。 中國上世紀80年代末期曾對彩電和汽車征收過特別消費稅，是為了遏制當時倒 買倒賣牟取暴利的現象。盡管特別消費稅非物業稅，但針對高端住房征收特別消費稅仍然具有積極意義，關鍵是這種針對投機需求的稅種將顯著影響市場預期，即使 會帶來稅收的無謂損失，但也會打壓高端住房市場的成交量，符合房地產調控的初衷。當然，如果僅對高端住房征收特別消費稅，會導致部分資金流入中低端住房市 場，這也是特別消費稅效力弱於物業稅的原因所在，因為物業稅針對所有房產征稅。 上海提出的征收住房保有稅方案目前並沒有詳情公布，但從 名稱上來看屬於保有環節的稅種，可以說已經接近物業稅。從目前披露的信息來看，之所以稱住房保有稅而不叫物業稅，是為了回避居民只有房屋所有權而沒有土地 所有權的物權矛盾。但這也帶來一個疑問，是否意味著只對土地上的房屋征稅而不對土地征稅？眾所周知，房產的升值主要來自於土地的升值，而單純的建築物── 房屋是不斷耗損和貶值的，如果僅對土地上的房屋征收保有稅，那麼稅基將會是不斷縮小的，而且也不太容易測量和評估。因此，這種方案或許並不可行，住房保有 稅的稅基還應該是房屋和土地的總現值。 征收真正的物業稅或住房保有稅還面臨許多的困境，比如，如何與現有的房產稅、土地使用稅和土地增 值稅等稅種“合並同類項”，如果這些工作沒有處理好就貿然開征物業稅將帶來重復征稅的問題。因此，短時間內開征物業稅並不現實，這需要對現有的房地產稅種 進行大手術。 但是，也有變通的空間，比如可以完善現有的房產稅，將其作為向物業稅的過渡。房產稅其實是準物業稅性質的稅種，只不過目前 的征收范圍主要局限在盈利性的企事業單位和房產用於出租的家庭或個人，分別按房產原值一次減除10%-30%後的余值計征和按房產租金收入計征。在物業稅 推出之前，可以嘗試縮小原來的房產稅優惠范圍，將征稅范圍擴大到擁有房產的所有家庭或個人，並調整計稅依據和稅率，統一用房產現值計征。當然，由於尚未整 合土地使用稅和土地增值稅等，稅率要從低，而且還要對存量房和增量房區別對待。完善房產稅的過程回避了開征新稅種──物業稅所需要的諸多瑣碎程序。 不 管怎樣，重慶和上海等地方政府準備通過稅收手段（特別是保有環節征稅）來加大投機炒作成本是令人欣慰的，這也將試探出中央政府對於房地產調控的底線和容忍 度。經過上面的分析，重慶提出的房地產特別消費稅由於實際效果存在不確定性，恐怕很難為中央政府所採納，而上海提出的住房保有稅方案，或許更靠譜一些。當 然，需要完善現有的保有環節稅種──房產稅，而不是開征物業稅，開征物業稅面臨的障礙很大，短期內很難成為現實。 （本文作 者崔宇是《華爾街日報》中文網專欄撰稿人。文中所述僅代表他的個人觀點。您可以寫信至yu.cui#dowjones.com與作者聯系。） |
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