謝明瑞觀點：臺灣的人口紅利與房價

前言

在房地產市場中，人口與房市供需為正向關係，地區的人口數愈多，對房市的需求愈大，並可帶動房價上升，故人口紅利是影響房價變化的重要指標；然而，近期的台灣房市中，房價與人口似已有脫勾現象，人口紅利是否為房市的利多因素，亦成為爭議的重點，特別是台灣已成為世界最低生育率的國家之一，加上「生不如死」的狀況存在已久，若不考量人口的出生率，也不涉及人口的遷入或移出的變動，則就人口數與房市之間的關聯性而言，人口紅利對房市的影響似早已不復存在，亦即國內人口雖早已呈現下降走勢，唯國內房價依然持續上揚，顯示房價與人口紅利之間的關聯性逐漸產生弱化現象。

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台灣的人口結構變化

1.總人口數減少

2024年元月，根據內政部所公布的人口統計，2023年，台灣的人口數為2342萬442人，較2022年增加15萬5802人，此一增長現象也打破了持續三年人口下降的情形，蓋因2020年至2022年的三年中，台灣的總人口數均為下降走勢，其中，又以2021年總人口減少將近二十萬人為最多(185922人)，下降率為-0.79%，次為2022年的-0.47%，再次為2020年的-0.18%，使得台灣的人口下降幾乎已成為常態現象，對國家生產力的提升殊為不利。

在人口統計學中，出生率是指每年每一千人當中的新生人口數。若以出生率的高低或以嬰兒出生數的變化來觀察，2023年的全年新生兒數13萬5571人，相較於2022年新生兒數13萬8986人減少3415人，其出生率下降幅度超過一成(-10.03%)，不僅是最近六年以來人口出生率降幅最大的一年，同時也創下內政部自有統計以來，新生兒人數最低的紀錄。另外，2020年至2021年的年降幅都超過5%，分別是-7.04%與-6.92%，且在最近五年中，國內嬰兒出生數均是下降的走勢，亦是造生國內人口「生不如死」的主要原因，足見當前的人口政策必須適時加以修正，否則未來國家發展堪虞。

3.扶養比增加

2012年，台灣的扶養比逐年上升，依據國家發展委員會的中推估，隨老年人口快速攀升，扶養比亦隨之上升，如2022年為42.2，預估於2060年超過100，並持續上升至2070年之109.1。扶養比越大，表示壯年人口負擔越沉重，對台灣的永續發展相對不利。因此，若進一步考量扶養比的問題，台灣三級人口結構的改變會使國人的生活水準受到影響。

人口紅利與房市

有關人口紅利與房市的關聯性，可分為下列幾個部分來說明。

1.人口紅利

從經濟學的觀點，人口紅利是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應。它通常發生在人口轉型時期晚期，此時因為生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少。當人口負擔係數小於或等於50%，此時稱為人口機會窗口期，亦可稱為人口紅利期（demographic window）。

2.人口負擔係數

人口負擔係數是指非生產人口（兒童與老人）與生產人口（青壯年）的比例稱為人口負擔係數。一般而言，人口負擔系數較低時，對於國家經濟的發展較為有利，這種情形有時稱作人口紅利。另外，人口按年齡粗略分類可分為三組，即少年/兒童(指年齡少於十五歲，屬於不從事生產及需要撫養人士)、青壯年(指年齡由十五至六十四歲，會從事生產及扶養他人)，以及老年(指年齡為六十五歲以上，一般不從事生產，生活依靠積蓄、退休金或子女)，而若少年與老年人口數愈多，則負擔係數愈大，對國家經濟發展相對不利。

3.人口為負成長走勢

2024年元月，根據內政部的2023年人口統計，其總人口數為2342萬442人，較2022年增15萬5802人，雖是台灣三年年來的人口由負成長轉為正成長的紀錄，唯2023年全年新生兒13萬5571人，較2022年減少3415人，再創統計以來的史上新低。台灣總人口數的增加已出現由和緩到負成長的走勢。

4.家戶數增加

在房地產市場中，家戶數增加是總人口減少後，對房市仍會產生利多的主要因素；事實上，少子化的影響必須在人口出生出現轉折，預舘是2030年後，才會相對明顯。因此，儘管人口進入負成長階段，但台灣的家戶數卻是不斷成長，從2016年的856萬戶一路上升，2021年已經突破900萬戶，而戶數增加的原因主要有單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加…等，唯因戶數每年增加約9萬戶，且增幅超過1％，亦即戶數增加率超過人口減少率，而這也使得國人對房市需求增加，亦是總人口數減少，但房價卻仍有所支撐的原因。

5.少子化影響房市發展

台灣少子化日愈嚴重，「生不如死」已是近幾年的常態，台灣總人口數驟降，反應在房價上的卻是越來越高，由於未來台灣人口將逐漸變少，支撐房市的力量將逐漸減弱，在缺少人口紅利的誘因下，對國內房市的需求可能產生重大影響。

6.人口結構改變影響房市需求

大體而言，台灣主力購房年齡層為35歲至50歲之間的青壯年族群，而當人口結構發生重大轉變，扶養比愈來愈高，且當青壯年愈來愈難以承擔扶養義務時，則國人對房市需求也會受到影響。

台灣人口紅利的爭議

有關台灣人口紅利的爭議，可分為下列幾個部分來說明。

1.人口紅利的定義

一般而言，房地產供需與人口多寡及其遷出入的變動，為影響房價變動的重要因素，人口愈多的地區，其對房地產的需求也愈大，並形成所謂的人口紅利(demographic dividend)；唯在經濟學中，人口紅利是指因為勞動人口在總人口中的比例上升，所伴隨的經濟成長效應，它通常發生在人口轉型時期晚期，此時因為生育率下降，使得受撫養的青幼年人口減少，而當人口負擔係數小於或等於50%，此時稱為人口機會窗口期，而在房地產市場中，人口紅利通常被視為房市的「保證」，唯近期中，國內人口紅利是否對房市去化有利，卻引發爭議。

2.人口紅利影響房市需求

在房地產交易市場中，人口密集的區域，住宅需求相對較多，其房市支撐力較大，故人口增加被視為是房市利多因素；唯台灣人口目前己進入「生不如死」時期，根據內政部統計，2024年元月出生人數11,023人，雖守住1萬名新生兒 關卡，年增0.69%，但死亡人數接近2萬人(19,464人)，年增9.53%，死亡人數比出生多出8,441人，人口自然增加持續負成長，自2021年元月至2024年元月，連續已超過三年的「生不如死」，亦即台灣人口減少，對房市的交易需求應相對減少，若再加上近期受打炒房、升息、地緣政治風險等影響，人口密集區的房價似乎也出現動搖跡象，亦即人口紅利是否真的存在，以及政府房市政策是否影響人口紅利的認知。

3.高房價影響生育率

國內的房價所得比偏高，台北市更超過15倍，年輕人無力購屋，因此，高房價當然會影響民眾生養小孩的意願與能力，同時未能擁有房地產也是年輕人不敢生養孩子的原因之一；然而，人口負成長、少子化雖然會對房價有影響，唯只限於某特地區域，如推案量大，規模較大的重劃區，才有可能出現降價求售的情形，唯下降幅度有限，且影響不明顯。

4.人口紅利與房價變化的非對等原則

在國際政治中，對等原則又稱互惠原則，是指在國際關係和條約中，一個國家公民或法人從另一國處獲得的優惠、利益、懲罰等，應當以同樣的方式回報。若從人口紅利的觀點，則人口紅利愈高，對房市的需求愈大，緣以多的人口需要更多的房地產品以資因應，唯人口紅利與房價變化已成為非對等原則。根據內政部的統計，2022年底，全台人口最多前五大行政區分別是永和區、蘆洲區、大安區、新興區，以及板橋區，其中，永和區、蘆洲區、板橋區的房價呈現小幅上漲趨勢，年漲幅約在0.4～3.7%之間，唯台北市大安區和高雄市新興區的房價卻呈現不增反跌走勢，且降幅均超過一成，分別是-13.6%與-16.5%。顯然房價的大幅上漲已影響到房市的供需變化，並使人口紅利現象與房市需求脫勾，因而引發人口紅利的爭議。

結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.在房市供需市場中，人口愈多，對房市的需求愈大，故人口紅利是影響房價上升的重要指標，然而，近期的台灣房市之房價與人口似已有脫勾現象，人口紅利是否房市的利多因素，亦成為爭議的重點。

2.2015年，台灣的人口結構發生重大變化，包括總人口數減少、嬰兒出生數下降、扶養比增加，以及三級人口結構變動；由於老年人口持續增加，台灣的人口質量有持續弱化的現象，從而影響國人對房市的需求。

3.人口紅利與房價逐漸脫勾，總人口減少，房價卻仍持續上揚，唯2024年的房價已呈現緩升情形，除建議人民宜慎選進駐時期之外，同時希望新政府宜以解決民怨為主要政策，讓少數政府仍可以因為實施對的政策而能為人民所接受。（相關報導：觀點投書：中共宮廟謁祖與兩會人大台胞論｜更多文章）

＊作者為不動產專欄作家