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| 2017/04/27 01:45:10瀏覽47｜回應0｜推薦0 | |
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??低效庫存蠶食利潤 ??按照財務概念，房企的存貨包括未開工的土地儲備、在建開發工程、在銷項目、未開盤銷售的項目、庫存現房以及尚未結算的項目等。簡單來說，隻要是未結算的，無論是否售出，都算存貨，其中包括已批未售的待售。 ??壓力之下，開發商如何去存貨？3月11日，碧桂園業績會上，總裁莫斌透露，公司將存貨和去化指標放在重要位置。對於存貨做瞭分類，哪些部分是增值的可以慢慢賣，哪些部分是屬於長期存貨需要快速去化的，針對性地制定瞭去化策略。 ??一線城市中深圳庫存壓力最小。2月深圳開發商推盤量極小，住宅可售量降為36609套/378.03萬平米，可售面積環比下降11.4%。去化周期縮短至7.6個月。 ??截至2月底，二線城市中，天津住宅可售面積為2004.46萬平方米，處歷史高位，去化周期高達27.0個月。其他如呼和浩特、大連、北海、青島等城市去化周期也超過20個月，武漢去化周期增至17個月。杭州市（含餘杭、蕭山）去化周期升至13.05個月；廈門、海口、三亞出清周期也在15個月以內；稍好一些的重慶、成都、南京、合肥、南昌、鄭州等城市去化周期在10-11個月及以下。 ??宋延慶指出，近幾年來，房地產開發凈利潤率以年均1個百分點左右的降幅在持續走低。蘭德測算結果顯示，在凈利率隻有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至會導致公司資金鏈斷裂；哪怕是項目中有房屋土地二胎借款怎麼貸款比較會過件10%的積壓，也可能會吃掉整個項目的利潤。 ??按一二線占比大致推算，目前80%左右的一二線城市去化周期在10個月以上，30%在15個月以上，整體去庫存壓力仍然很大。 ??北京蘭德咨詢總裁宋延慶預計，今年全國商品房待售面積將超過7億平方米。市場潛在供應量巨大，供大於求的局面才剛剛開始；然而去庫存，不是想去就能去得瞭的，可能過半再也賣不出去。 ??據蘭德咨詢進一步分析，全國商品住宅的施工面積與銷售面積之比從2013年的4.20倍上升到2014年末的4.90倍，既高於2012年（限購後）的4.36倍，也高於金融危機時（2008年）的3.88倍，創下歷史新高。 ??截至3月19日，197傢上市房企中已有31傢發佈瞭2014年年報。據蘭德咨詢統計，31傢房企2014年末存貨值總和是6085億元，比上年增長20%；其中，未售現房合計848億元，比上年增長39.3%。其中，20傢企業（占65%）存貨增長。 ??低效或無效庫存正在蠶食房企的利潤空間，2014年年報顯示，企業的盈利能力大幅下調。中原地產研究部統計數據顯示，截至3月23日，公佈2014年年報的房企有38傢，總營業收入為3995億，同比上漲19.93%。38傢房企的總凈利為406.5億，與2013年的398.66億相比，基本持平；凈利潤率平均為10.17%，而在2013年凈利潤為11.97%。 ??開發商決戰一二線 ??另以萬科為例，萬科早在去年就指出部分區域市場供大於求的風險，集團持續對低效資產進行去庫存，定期計提減值並直接扣減當年利潤，考核中利息成本不再進行資本化，直接作為期間費用當期扣除。 ??截至2月28日，廣州商品住宅可售套數為75178套，可售面積為990.34萬平方米，庫存依然處於高位，去化周期為13.1個月。 ??背後，是房企們面臨的高庫存壓力，尤其是很多二三四線城市的庫存，很多已然變為低效或無效庫存。 ??北京中原地產首席分析師張大偉認為，2013年-2014年，大部分企業都已大力度增加一二線市場佈局，未來的一二線市場競爭將非常激烈。房企制定2015年銷售目標都變得非常謹慎。 ??待售面積創新高 ??北京的情況稍好一些。截至2月底，北京住宅（含保障性住房）可售面積為1034.27萬平方米，環比小幅減少3.61%，去化周期為10.4個月，較上月增加0.5個月。 ??3月份的業績會上，幾乎所有房企都提到瞭要回到或聚焦一線城市發展：保利、富力、華潤、遠洋、碧桂園、合景泰富…… ??宋延慶指出，許多房企的存貨質量較差。某三線城市中小房企的存貨中，已批未售貨值，包括車位、營業房等，占總存貨的70%以上，而存貨中該有的土地儲備幾乎為零；某上市房企已批未售貨值中，位於二三線城市的商業地產占比超過40%，不得不轉為被動性持有。 ??銀行二胎代償龍湖地產有關人士告訴記者，去年曾有許多項目及公司發來收購請求，但其資產包中，很多都是無效資產，沒有並購的價值。 ??這意味著，“隨著其他房企的新項目持續入市，預計許多房企的現有庫存可能過半再也很難賣出去，哪怕是降價。”宋延慶指出。 ??從城市數據來看，絕大多數城市商品房待售面積出現瞭程度不等的增長。據中國指數研究院數據，截至2月底上海商品住宅市場可售面積為1297.16萬平方米，環比上升0.25%，去化周期為14.3個月。 ??宋延慶預測，2015年全國商品房待售面積會繼續快速增長，將突破7億平米，甚至超過7.5億平米；預計未來三年內或將突破10億平米。 ??國傢統計局數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創下瞭歷史新高。 ??今年全國商品房待售面積將超過7億平方米。市場潛在供應量巨大，供大於求的局面才剛剛開始；然而去庫存，不是想去就能去得瞭的，可能有些產品再也賣不出去。 ??2015年，開發商們面臨的將是不輕松的一年。 ??宋延慶表示，鑒於房地產開發投資額和施工面積巨大，樓市供大於求的局面僅是剛剛開始，未來銷售競爭會非常慘烈，尤其是一線城市。 ??從數據上來看，2014年，多傢房企的銷售已經集中於一二線。2014年，保利地產銷售面積的90%來源於一二線城市；深耕三四線的碧桂園，2014年已有48%的銷售項目為一二線及周邊城市，其前十大銷售項目，一半以上來自一二線；合景泰富則有2/3的銷售來自於北京、上海及廣州。 ??保利地產認為，以省會城市為主的一、二線中心城市，由於其經濟發展動力和人口吸聚能力強勁，將成為未來最具活力的房地產市場。保利今年將全面回歸一二線發展，輔以少量三四線項目。 ??1-2月，保利地產新獲得6個項目，重點補充瞭成都、佛山和太原三地土地儲備。富力地產董事長李思廉明確表示，富力未來的業務重點將更集中於一線和二線城市。旭輝集團董事長林中也稱，中國未來房地產利好是在特大型城市、大型城市，旭輝不會去小城市買地。2015年，恒大地產繼續加碼一二線，1、2月份連續於成都、重慶、鄭州、福州拿地。
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