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工商時報 顏瑞田 2021.10.25

都更示意圖。圖/本報資料照片

高雄城中城大火燒出外界對都更或危老的關注，但在實務操作上，建商坦言，兩者都有難度，特別是都更整合不易、獎勵上限受制、成本效益、以及時間冗長等四大因素，令建商退避三舍。相較之下，如果能夠取得100％所有權人同意的前提下，建商寧願選擇危老、而不是都更。

針對都更難題，建商大嘆「人生沒有幾個十年」，道出都更整合時間的冗長，如果需要土地這個開發投資的素材，直接向民間企業購買、或是參與公家單位的標售，更簡單易行。

業界指出，京城集團位於七賢路、和平路口的「逸文苑」住宅大樓，算是高雄市府2008年公告都市更新政策之後，第一個完成的都更案，不過，重建這個屋齡42年的老舊建物，從2011年提出申請，到完工開賣，總共花了11年的時間。

熟悉都更運作的業界人士表示，都更除了程序冗長，委員意見多，容積獎勵上限雖然寫明是30％，但實際能取得的獎勵很難超過20％，通常只有10％多，特別是使用分區屬於商業區的獎勵更低。

業者說，原本想都更的地區大多屬於商業區土地，坪效都已在10倍以上，而地主都希望都更能夠1坪換1坪，只是，一旦地主分回的比例超過50％，在房價不高的南台灣，投入都更的建商幾乎無利可圖。

業界以25層樓高，造價每坪15萬元的案例指出，如果地主分回50％，建商總共投入的營建成本就要每坪30萬元，加上管銷等費用，售價沒有37萬以上，幾乎免談。

儘管高雄市政府今年推出「都更168專案」，只要土地及合法建物所有權人100％同意實施，送案六個月內，便可完成行政作業，八個月內核發建照，但建商說，要完成100％的整合，「沒有最難，只有更難」，因為只要有一戶釘子戶，都更前景就毀了，因為公部門不可能介入協調，最後都是落得「等」的下場而已。

因此，儘管都更條例載明不同條件之下，分別只要50％、75％、或80％以上的所有權人同意，即可提出都市更新事業概要，但通常會被暗示「沒有100％同意，不要送進來」，也因為這樣，建商提出的都更案，即使已有98％、甚至99％同意，仍然會遭拖延或拒絕，例如光華路與民生路附近一棟超過40年的老舊建物都更就是如此，「沒人想要碰釘子戶」。

業界說，如果真的能取得100％同意，也寧願選擇走危老條例，反而更簡單，也不用委員審查，直接走一般建照申請程序，容積獎勵最高40％，速度快又簡單。

業界坦言，假如政府能出面整合完成，再公開徵求實施者，才較可行，否則，都更對建商而言可說並無太大誘因。