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疫情擊垮了這種房子！專家：退租、空租、降租、價跌2021/07/25 21:58:00
記者陳韋帆／台北報導
在這波疫情下，台灣房市發生重大變化！根據宏大國際資產資料，近2年營建成本走揚2~3成，甚至部分超過5成。宏大國際資產總經理陳益盛分析，房價醞釀著非漲不可的壓力，但也不代表每樣都能買，他指出「商用不動產中的店面產品，就必須謹慎挑選。」
 ▲店面在消費習慣改變、疫情衝擊下，空租率不斷攀升。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
陳益盛分析，近年房市可用2018年做分野，自2018年起，僑外資來台投資每年都約落在100億美元，加上疫情帶動下，加速資金回流，台商回台投資設廠已成商用不動產市場一大主流，帶動了房地產的上漲與熱絡，以四大類商用不動產而言，各有其不同的市場走勢與變化。
一、辦公室／商辦
近年因外資的加碼來台投資或擴產、各類型電子商務、生技等新興產業持續新增投資，加上舊換新商辦搬遷潮，由於新增供給有限，需求則持續增加，市場上優質個案仍是僧多粥少，價格續創新高。辦公室市場天氣呈現「小太陽」。
頂級A辦市場達到空前的新高租金行情，平均已達3000元／坪，而信義計畫區較搶手的頂級商辦已有3棟在近年已有突破4000元／坪的案例；台北市B辦「捷運商辦」指名度前三名，分別是南京復興站、松江南京站、台北車站三個捷運商圈，平均租金也約每坪1600元~2000元不等，租金持續看升。
二、零售店面
零售業在民間消費習慣改變後，街邊店面市場近年來一路下滑，加上疫情衝擊，售價、租金多數也持續下跌，退租、空屋率也不斷攀新高，台北市中心各大商圈空屋率都逾10%~15%之間，投報率亦隨之下探。
陳益盛分析，店面是幾大類商用不動產投報率最低產品，除非是透天產品，台北市如果沒有2.5%以上投報率，其他縣市至少要3~4%，否則不要輕易出手。街邊店面經營，對的地點搭配對的產品，品牌的經營，還須善用O2O的通路與行銷，都是存活的必備功夫。整體而言，店面市場持續「在雨中」。
三、工業／廠房
廠房是近年來最熱絡的項目，陳益盛指出源自四大需求，分別是台商回台設廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農地工用搬遷。全台工廠登記家數， 近年也從每年的4、5千家，到了去年(109年)倍增到10,434家。這類型需求因迫切，因此他這三年來也經常南來北往，自行驅車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標的。
而工業區開發近年來是停滯的，因都會區設立工業區土地成本太高，不論官方或民間都鮮少在此投入，因此市場供需嚴重失衡。具宏大國際資產的統計，新北、桃園工業土地，交易熱絡之外，漲幅也是幾大類型商用不動產之冠，近四來幾乎是每年漲10%的概念。目前新北工業地精華地段大馬路，交易單價突破百萬元案例的，已有五股、新店、中和及三重等區，而市場需求仍在，看好工業不動產為「萬里晴」好天氣。
四、土地
全台土地交易量已連續4年攀升，建造執照核發逐年有感增加，並於2020年創近20年歷史新高，建照樓地板面積達到約1,255萬坪。土地是建築最大原料，預估在資金充裕、通膨壓力緩緩呈現之際，預估房市將先蹲後跳，上市建商多持續購地。
近年六都建商購地最小規模，北市300坪、新北500坪、其他四都則是上千坪起跳，陳益盛指出，全台灣因水泥、鋼筋等各項建材原物料及工資不斷走揚，建商在購地策略上也將因地制宜調整，北、中、南土地交易呈現「晴時多雲」。
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| ( 時事評論｜財經 ) |
