◎房地合一！市場轉折7要點提醒，買方勿失先機◎

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】千呼萬喚，行政院版的房地合一稅政院版拍板定案。永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示，若日出條款設在2016年元旦，則之前購入都適用房地分離舊制，仍享輕稅，因此現在開始到年底前就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機。這次的內容有7點需要提醒：

一、台灣的房市將正式步入「重稅時代」

稅率全面上調，一年內交易稅率高達45％，與新上路的富人稅同級，而各持有時間級距的稅率也比之前的10％還高。如果再加上囤房稅，以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調，房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

二、降低課稅門檻、擴大加稅的規模：

原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬，現在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標準，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3％的自然增資回推，等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模，影響戶數從8400激增到48000，影響層面變廣！

三、自用優惠要持有滿6年才能使用

目前草案之自用住宅優惠，需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年，條件為目前各類不動產稅制之最嚴格要求，若未能全面符合條件，不但不能享用免稅額，且稅率還要從15％起跳，未來賣方的交易成本絕對會增加。

四、預售案2016年交屋困難

若按行政院規劃，2016年元旦上路，表示2016年交屋、取得產權的屋主，未來出售就要適用新制，短期交易要面臨45％的利得稅，同時還有持有稅上調的壓力，雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

五、扣除額項目少

目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額，以及避免土增稅重複計算，可扣除的土地漲價總數額等兩項可作為稅基的減項，然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息，均不能扣除，全部歸入交易的獲利，顯不合理。

六、贈與後轉售，尚無具體規劃

繼承、受贈等非採買賣方式，未來轉售時，如何認定成本，以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本，造成民眾稅基暴增的不合理現象，此類最攸關一般民眾權益的規定，相關討論闕如。

七、立法之不確定仍高

是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐，無論是免稅額的下修，或日出條款的回溯，趨嚴、再加碼的機會高。

考量諸多市場環境變化及政策的不確定性，黃舒衛建議有意售屋的屋主，2016年賣，雖仍適用房地分離，但持有稅、土增稅、升息，都將侵蝕獲利，要全面性思考，趁早獲利了結。

而買方則應掌握修法內容逐漸明朗，為確保享受房地分離現制課稅的好處，自住及長期置產客會開始搶在年底之前進場，且剛性需求撐盤，價格再跌有限。另一方面，以400萬作為免稅門檻，中南部、中低總價產品，幾乎無影響，而且重購退稅擴大適用、奢侈稅退場，都會讓被打房氣氛壓抑已久的買氣，出現戲劇化的轉折，有意購屋的買方可在屋美、價實、選擇多的市場氛圍裡，取得先機。

★ ★ ★ 我是土地買賣的專家～～鍾鴻源★ ★ ★

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