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| 知識學習｜隨堂筆記 2017/04/28 03:47:52 |
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申請條件 ● 持有土地（農地、建地）持分可。 ● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。 ● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。 ● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。 ● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。 ● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件 ● 身分證正本，印鑑證明。 ● 土地，建物所有權狀（正本）。 -------------------------------------------------------------------＊建蔽率： ＊容積率 ： 實施容積率的目的： ＊建蔽率與容積率的關係： 兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。 在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。 ＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。 房地產下滑導致的實體經濟調整將通過需求端的各種渠道帶來去通脹(disinflation)甚至通縮的壓力。金屬和礦產品價格首當其沖受到沖擊。工業部門產能過剩情況可能加劇，從而進一步抑制工業產品價格。房地產和工業活動下滑還將導致工資增速放緩。 這些行業的需求下降和現金流惡化又會進而影響其投資。房地產和經濟減速又會因為影響收入增長和帶來負的財富效應，而對消費造成負面影響。我們根據投入產出表的敏感性分析結果發現，房地產和建築業產出增速每放緩10個百分點，對GDP增速的直接和間接拖累將達2.5個－3個百分點。估計今年房地產下滑已拖累瞭GDP增速1.2個－1.5個百分點，不過"微刺激"措施抵消瞭其中的一部分。明年的拖累仍會有1.5個百分點左右。 專傢預計明年我國經濟增長速度低於7% 的確，相比十年前、甚至幾年前，勞動力市場的供求變化意味著中國面臨的就業壓力已有所減輕，因此穩定就業所需的經濟增速也比以往更低。我們估計明後兩年非農部門GDP增長如果在6%－7%之間、整體GDP增長6%－6.8%之間就足以創造每年1100萬人以上的新增非農就業，從而維持勞動力市場穩定。未來隨著農業勞動力進一步轉移、服務業增速提升，6%以下的GDP增速也可維持勞動力市場的基本穩定。 房地產下滑拖累明年增長 在供給面，我國的勞動年齡人口已開始減少，新增勞動力供給已在下降。按聯合國[微博]人口署預測，過去五年勞動年齡人口規模沒有變化，而未來五年將縮減800萬人。因此，即便經濟增速放緩，農業勞動力向非農部門轉移的空間也不會受到太大影響。 多年以來，為瞭保就業、保社會穩定，政府往往靠出臺強刺激措施保增長。而明年增速如果步入"六"時代，則是上世紀90年代初以來首次跌破7%。就業會不會出現大問題是政府以及各界都擔心的問題。 未來兩年，盡管美國經濟穩步復蘇將支撐我國的外需，但房地產下滑對內需拖累加大，預計明年我國經濟增長進一步減速到6.5%－7%，步入"六"時代。 新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/17464597250.shtml 作者為瑞銀首席中國經濟學傢 裝著走的移動樓書--樂居廣州買房_微房產(微信號：gzkanfang)官方微信服務號，為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務，包括新盤營銷信息、折扣優惠，另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註，獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。 此外，預計將再上馬一批帶動作用強的基建項目。 其次，服務業的勞動密集度比工業高出50%，2011年以來服務業增長較快、在經濟中的占比顯著提高。這可能也是過去幾年勞動力市場保持穩健的重要原因之一。 第三，政府簡政放權、降低小微企業稅費。降低瞭醫療、保險、公共事業、物流等行業的準入門檻。這些措施將有助於支撐未來幾年的就業增長。 鑒於此，即便食品價格上漲和部分公共事業價格上調未來會給通脹帶來一定的支撐，預計明年CPI通脹率仍將從今年的2.2%降至1.8%。 房地產建設活動法院扣薪放緩將繼續拖累金屬、礦山、建材、機械、汽車、傢電等行業。 當然，明年就業市場還是會面臨下行壓力。就業數據是滯後指標，由於前兩年開工的項目仍處於在建階段，再加上政府加大基建投資，目前全社會建設活動尚未明顯下滑。隨著未來房地產相關建設活動進一步下滑，明年就業市場將面臨更大壓力。 貨幣政策防風險而非保增長 鑒於當前就業壓力並不明顯，有觀點認為政府或許會容忍房地產行業的自發調整，以推動經濟轉型。考慮到債務高企、產能過剩及信貸配置效率低下，如果實施類似於"4萬億"的強刺激，確實會進一步加劇綠島鄉民間二胎結構失衡、積累金融風險。 但是，調整固然必要，過程應盡可能平穩、可控，從而降低"硬著陸"的尾部風險和系統性金融風險。一是房地產相關的建築業和工礦業在就業中的占比仍然較高。此外，金融體系對房地產的直接和間接風險敞口巨大。因此，在房地產快速下滑時，就業和金融穩定都很容易受到沖擊。簡言之，貨幣和宏觀政策無論刺激過度，還是支持力度太小，都可能加劇金融體系風險。因此，決策層面臨的挑戰是如何在不同政策目標間尋求微妙的平衡。 為瞭確保金融體系穩定、避免經濟"硬著陸"，我們認為央行應該通過多種渠道確保金融體系流動性充裕，包括在必要時降準(如資本大規模外流時)；在通脹下行的背景下，降低基準利率(尤其是貸款利率)以降低企業實際融資成本，改善現金流，防止不良貸款激增。 這些措施並非貨幣強刺激，而是防風險的舉措。我們預計隨著未來幾年全球主要央行貨幣政策走向分化、美聯儲加息推高全球利率，跨境資本流動的波動將會加劇、美元將步入升值軌道。面對這一復雜的外部環境，以及隨之不斷變化的人民幣匯率預期，央行有必要更積極主動地調節流動性。在境外資本波動加劇、實體經濟現金流惡化的背景下，保證金融體系流動性充裕，並減輕債務負擔、延緩不良貸款生成速度是央行的要務。 另一個重要的措施是匯率。雖然外貿順差將在外需復蘇和進口疲弱的推動下逐漸擴大，但隨著未來幾年境內外利差開始收窄、人民幣升值預期減弱，套利資本流入可能會有所消退；此外，加快資本賬戶開放、國內外相關資產價格變化也將激發更大規模的對外直接投資、促使居民部門向海外配置資產，從而導致資本外流增加。從基本面上來說，美元走強，人民幣的有效匯率持續升值會進一步打擊我國的出口。因此，我們認為央行應該增加人民幣匯率的彈性，並讓其兌美元小幅貶值。 加快關鍵領域改革步伐 十八屆三中全會以來各項改革有瞭明顯進展，其中政府簡政放權、資源能源價格、營改增、預算管理、計劃生育和社保等領域的改革推進步伐較快。 未來兩年，我們認為推進改革的空間和壓力都將增大。我們認為政府可以加速推動有利於增長、能夠擴大內需的改革，包括：(1)進一步簡政放權，推行"負面清單"管理；(2)加快中小城鎮戶籍改革；(3)進一步擴大養老和醫保覆蓋范圍，使異地結算和轉移更加便利；(4)進一步放寬社會資本和外資進入公共事業和服務業的門檻；(5)加快包括農地流轉在內的農村改革步伐。 雖然這些措施短期內對經濟的拉動作用有限，但有助於在中長期鼓勵社會資本投資，特別是服務業投資的增長。此外，通過支持就業和收入增速、降低居民儲蓄率，這些措施還將促進消費。消費穩健增長，再加上房地產和重工業投資放緩，未來幾年經濟結構將繼續優化。 隨著房地產下滑導致國企和地方政府財務狀況惡化，我們認為明後兩年地方政府財政和國企(尤其是地方國企)的改革將加快步伐。 不過，由於經濟體量大增，而且新增勞動力下降，6%的增長下政府的就業目標也應該可以實現，不需要使用強貨幣政策刺激。不過，在債務高企的情況下，經濟下行過快可能帶來金融風險。因此筆者認為央行[微博]有必要保證流動性充裕並降息，以降低實體經濟融資成本、防止不良貸款上升過快。 增長放慢對就業市場影響不大 內容來自sina新聞 此外，即便未來政策進一步放松，我們預計開發商為瞭消化庫存壓力、適應行業結構性拐點，仍會在明年繼續削減土地購置和新開工。預計明年新開工面積將在今年下跌10%左右的基礎上再跌10%，而整體房地產建設活動也將繼續放緩。
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