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台灣的世界奇觀|明明空屋率高,租金卻不便宜?用「100元理論」搞懂高房價原理
2020/11/26 06:57:21瀏覽9|回應0|推薦0

台灣的世界奇觀|明明空屋率高,租金卻不便宜?用「100元理論」搞懂高房價原理

外國倫
2020年11月25日 週三 下午1:49 [GMT+8]·6 分鐘 (閱讀時間)
圖為台灣房子示意圖。(圖片來源/Diamo Laung Bobpuao, CC Licensed)

若你在台灣擁有一間房,多半會被認為是好野人或既得利益者,若擁有超過一房,可能被視為包租婆;這都是因為台灣的房價太高,讓多數老百姓只能「望屋興嘆」,進而產生相關看法。

但,構成台灣高房價的根本原因究竟為何?讓曾旅居美國多年的台灣人,以淺白的文字帶你通盤瞭解。

台灣房地產的三個問題:

1. 為什麼台灣的房價如此高?

2. 台灣有高空屋率,為什麼租金卻不便宜?

3. 養房很貴,誰拿走了你的錢?

要回答這三個問題,首先要知道買房子的真正價格並不是售價,購買房屋的主要成本是房屋貸款加上房屋稅。

以 100 元理論,理解台灣高房價如何生成

台灣的超級低房地產稅率是房價高的主因,在此用簡單的數字解釋:一般中產階級買房子都是貸款,所以真正的重點不是房屋的價格,而是每個月能負擔的貸款是多少。

同樣是每個月房屋貸款和房地產稅總共 100 塊錢,在台灣是這樣:房貸 $99,房地產稅 $1。在美國是這樣:房貸 $60,房地產稅 $40。

儘管都是每個月負擔 $100,卻有一個很大的差別,房貸 30 年後付清了就歸零,台灣人只需要負擔平均一個月 1 元的地產稅了。美國人付清的房貸,卻還要付 $40 的房地產稅,如果房價上漲,房地產稅金也會跟著上漲。

台灣人會覺得就算房貸很沉重,就算把大部分的收入都拿去繳房貸,只要咬牙撐過這 30 年以後就輕鬆了,所以台灣人願意省吃儉用,放棄生活品質,辛苦的繳房貸,為了就是 30 年後付清的貸款的苦盡甘來,由於消費者願意付這種代價,房價自然會高。

相較之下,在美國買房子不見得比租房有利,由於房地產稅金高,投資股票的投資報酬率通常比買房還高,所以美國人不會熱衷炒房,房價自然合理。

為何台灣的空屋率比美國高,租金卻沒有很便宜?

有人說提高房地產稅金,房東就會把這個成本轉嫁到租客身上,租金會因此被調漲,我認為不會,而且租金會降低。

因為當房屋的持有成本提高之後,房東不會希望房屋空著,會想辦法盡快出租,提高房地產稅金會迫使房東把空屋放到出租市場上,租屋市場將反映實際的供需狀況,當大量的空屋成為租客選擇的時候,在房東互相競爭的情況下,租金就會跌。

美國的房子幾乎都有人住,因為空屋的成本太高,沒有人會想買一個投資房,然後空著不收租金, 既然囤積空房比例很低,就不可能囤積房屋不出租而哄抬租金價格。

誰「偷」走了你的薪水?

如果一個台灣人用他收入的 3 分之一付房貸,建築商幾乎拿走了這全部的錢,如果美國人在房屋的負擔上一樣是收入的 3 分之一,這 3 分之一的錢有很大的一部分是交給縣政府的稅金。

在台灣,有錢人可以買一堆房屋,可以囤房,而不用付出相對的稅金!相較之下美國的房地產稅金高,房地產稅金可能就相當於一般人收入的 10% 了。

租房子的人則不用付房地產稅,大家不會想要搶著當房東,在這樣的稅法制度下,擁有房屋的人就要對當地付出更大的責任。

假設一個縣裡面總共有 10 棟房子,有一個有錢人買了 5 棟房子,剩下的 5 棟房子分別住了五個中產階級。 那麼這個擁有 5 棟房屋的有錢人,就會負擔這個縣 50% 以上的房地產稅收。稅收會用來造橋修路,各種公共建設。 所以我們很歡迎有錢人來當地住,來買豪宅,因為他們會增加政府的稅收,也會讓我們當地的建設更好。

在美國是這樣:假設一般中產階級每個月能負擔的「房屋貸款和稅金」是 100 塊錢,這時候在市場上能夠成交的房子大約就是 100 塊錢。房屋貸款每個月 60 塊錢,這 60 塊錢給了建築商人;房屋稅每個月 40 塊錢,這 40 塊錢給了縣政府。

在台灣,同樣的房價 100 塊錢,然而這 100 塊錢裡,房屋貸款每個月 $99 ,99 塊錢給了建築商人,房屋稅每個月 1 塊錢, 只有 1 元交給了政府。

所以同樣的房價,在台灣錢幾乎都被建築商人和地主賺走了,有錢人在台灣炒地皮,得利的是有錢人,大地主也不用負擔相對的社會責任。在美國則是有房地產的人支付了縣政府主要的稅收。

在美國,當有錢人來我們的社區買豪宅,就會讓我們的有更多的錢做公共建設,得利的是所有的人,有錢人是對社會有益的,身為縣政府的員工,我的薪水主要來源是房地產稅收,有房產的人付了我的薪水,所以在美國,包租公是好人啊!

至於在台灣,看到有人住豪宅,就只能羨慕,嫉妒,恨啊~看到立法委員高嘉瑜有兩間房,就只能氣氣氣了。高嘉瑜展示她凌亂的房間來表示她並不有錢,因為不合理的稅法制度,有房產的人被看成是既得利益者,造成了有房產的政治人物還要「展示自己凌亂的房間」,以表示自己並非包租婆的世界奇觀。

作者:外國倫看台灣,出處:外國倫看台灣 Facebook 

(本文獲作者授權刊登,個人觀點不代表本站立場)

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