房客遲來的正義?!房東惡夢的開始?! 談租賃住宅市場發展及管理條例(租賃新法)的實施        文/安和地政士事務所王彥琳代書

在民國107年6月27日實施的租賃住宅市場發展及管理條例，是我國不動產制度又一項重大的變革，因台灣房價高漲民眾購屋負擔相較於租屋負擔為重，就出租人而言，未來的高齡住宅所有權人將會越來越多，一方面因受到年齡老化因素管理能力下降，且住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛處理不易，導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場，以致造成資源閒置，是以新制定租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃新法)並引進租賃住宅服務業，為出租人進行代管及包租，希望能透過這種機制能有較多的住宅進入租賃市場，以解決民眾租屋的需求。

首先就法律面來看，租賃新法僅適用於以出租供居住使用的建築物(租賃住宅)，但不包括以供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理及租賃期間未達三十日的租賃住宅。而以往房東出租時與房客簽定租約時，往往有在坊間購買印製完成的租賃契約以作為雙方履約的依據，但在租賃新法實施以後，一般房東亦即非屬消費關係者所簽定的租賃契約，其條文內容必須符合內政部所定應約定及不得約定的事項，如違反者其約定為無效，而應約定的事項未記載於契約者仍構成契約的內容。一般而言，應約定的事項得包含契約的重要權利義務事項、違反契約的法律效果、契約的終止權及法律效果、其他與契約履行有關的重要事項。而不得約定事項，其內容得包括:限制或免除租賃當事人之一方義務或責任、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利及加重其義務或責任、及其他顯失公平事項。至於前開的細項要點，應以內政部發布的內容為準。

我們以房客的角度來看，以住房東很多都要求房客不得將戶籍遷入、不得申報租賃費用支出、並約定因出租增加房東的稅賦及費用由房客負擔等等，這些條款皆屬不得約定的事項如仍約定是屬無效的。再者對於修繕義務的約定，對於租賃住宅或其附屬設備損壞時，原則上應由房東負修繕的義務，除非在定約時另有約定或是因可歸責於房客的事由所致，才由房客負修繕責任，此係契約應記載的事項，如能事先清楚規範，才能對於房客會有較多的保障。另外尚有提前終止租約等相關規定，就不在此多做說明。

另外對於房東而言最怕的就是收不到錢及到房客不搬遷的問題，租賃新法規定房東收取押金的總額，不得逾二個月的租金總額，以作為承租人返還房屋及清償租賃契約所生債務的擔保，如欠租或費用已達二個月的租額或房東為重新建築而必要收回時，房東得提前以書面通知終止租約(租賃新法第十條)。而租約經終止租賃住宅返還時，應由租賃雙方當事人共同完成屋況及附屬設備的點交，如一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為已完成點交。在點交後若尚有遺留物，除另有約定外經房東定相當期限催告仍不取回時，視為抛棄其所有權，其所需的處理費用得由押金扣除，不足時得請求房客支付(租賃新法第十二條)。筆者認為，租賃新法對於視為點交及遺留物處理方式的規定對於房東是有利的，常有房客因欠租早就不知去向，如經終止租約且符合法律規定已視為點交及其遺留物已視為抛棄所有權時，此時房東進入室內才不會有爭議，但問題在於如房客欠租雖經主張終止租約，但卻仍住在屋內不肯搬遷，那麼仍是無解必須提起訴訟，訴請房客返還房屋待判決確定後，再聲請強制遷讓才能解決。

租賃新法最大的變革在於引進租賃住宅服務業，其可區分為受出租人委託，經營租賃住宅管理業務(代管)及承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務(包租)的公司，舉凡租賃住宅的屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關的事項，房東都可以委託租賃住宅服務業，將其交給專業人員來處理，只是房東的租金收入就必須透明化並依法納稅。為鼓勵房東將租屋釋出及扶值租賃住宅服務業，現行租賃新法第十七條規定，房東委託代管或包租，且契約約定供居住使用一年以上者，每月租金不超過新台幣六千元的部分免納綜合所得稅，每月租金在超過六千元至二萬元部分，若未能提確實證據者損耗及費用率以百分之五十三計算，都已較現行所得稅法的規定來得優惠，且地價稅及房屋稅各級政府得予適度減徵，只是現行前述租稅優惠以五年為限，未來行政院得視情況延長，但以一次為限。

從整部法律我們可以看出政府為健全租賃住宅市場的用意，除了由主管機關介入對於契約條文的規範、引進租賃住宅服務業外，另對於住宅租賃爭議出租人或承租人得向直轄市或縣(市)政府申請調處，並免繳調處費用(租賃新法第十六條)，在理論上以法律禁止了房東以往規避所得稅及增加稅賦負擔的作法，但新制度的實施仍有待觀察，雖然現行給予稅捐上的優惠，但民眾對於代管及包租業的接受程度，主管機關可能還要多加宣導，才能達到預期的目的。  

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本文作者/安和地政士事務所王彥琳代書
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