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| 2018/05/14 17:53:28瀏覽4109｜回應0｜推薦0 | |
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從買賣房屋詐騙案例談買賣房屋應注意事項 文/安和地政士事務所王彥琳代書
在買賣房屋時被騙而損失大筆金錢的例子履見不鮮．在房價居高不下的今日，大多數的民眾將畢生的積蓄都投注在購屋上，然而您想知道詐騙集團如何憑籍高人一等的手法，將買賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有嗎？在購屋或賣屋的過程中，應注意那些事項才能避免受騙呢？
【如何選擇好的代書】
依民法第七百五十八條的規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失、變更、非經登記不生效力。由此可知，台灣的不動產是以登記為取得所有權的生效要件，一般民眾因不瞭 解不動產稅務及登記等相關法令的規定，所以，在買賣房屋時都會委託地政士（俗稱代書）來代為辦理產權登記手續．在辦理的過程中，雙方當事人須檢附身份證影本及 所有權狀正本等證件，並在相關書類上蓋妥印章後，交由代書申報稅捐，經買賣雙方完納契 稅及土地增值稅後，始得向地政事務所辦理產權移轉登記。因此，代書在買賣過程中所扮演 的角色非常的重要。然而，詐騙集團即看準了一般社會大眾對於登記流程的不瞭解，假冒代 書之名而行詐騙之實，以致於民眾受騙的案例層出不窮，到底買賣雙方要如何選擇一個好的 代書，才不致成為詐騙集團宰割的對象，以下乃幾點建議：（一）選擇擁有地政士執照的代書：在以往社會大眾普遍認為代書只不過幫民 眾書寫文書及代辦各類手續罷了，因此政府並未對於從事代書業者設有限制，亦即任何人都 可以作代書。但隨著時代的進步及各項不動產相關法令的複雜化，再加上不動產金額龐大動 輒上百萬、上千萬，非專業人士實不能為民眾解決問題，政府為了對代書業者能有效的監督進而減少房地產的糾紛，於民國七十八年通過土地法第三十七條之一，明定須經土地登記專業代理人考試或檢覈及格，或持有登記卡之人始可執行代書業務，非登記代理人擅自以代理 申請土地登記為業者，其代理申請之土地登記案件，登記機關不予受理。目前巳於民國八十五年開始全面實施證照制度，因此如欲委託代書辦理產權登記手續，應選擇有執照的代書 ，除了素質較整齊外也可有為區別的標準。 （二）經由親朋好友的介紹：畢究每個人買賣房屋的機會並不多，如自己沒有認識的代書， 不妨向親友打聽曾經委任過的代書，如此可得知該位代書的專業素養及辦案能力的好壞與否 ，起碼親友委任過的代書可信度也較高些。 （三）委託辦理時，當事人一定要親自前往事務所：代書雖屬服務業，但因其處理事務的重要性，於辦理相關手續時當事人應不要怕麻煩親自到事務所，如此可以經由事務所的陳設 得知是否為〔空殼〕事務所，一些必須由當事人到場的就必須親自到場，如：用印交付證件，繳交或收取價金等，以減少讓詐騙集團有可乘之機。
【房地買賣所有權移轉登記的流程】
一般情形而言，買賣雙方於談妥總價及相關細節後，即會簽訂買賣契約以為雙方的權利義務關係作一明確的規範，並備齊過戶文件及於相關書類蓋妥印鑑後，交由承辦代書辦理。現行土地稅法第二十八條及第五十一條的規定，巳規定地價的土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。有欠繳土地稅如：地價稅，土地增值稅的土地，是不可以辦理移轉登記或設定典權的。至於在建物的部份，依契稅條例的規定，建物因買賣、承典、交換等原因而取得權利時，應經完納契稅後始得申辦建物所有權移轉登記。因此，申報契稅及土地增值稅係在辦理產權移轉登記中首要進行的工作，待稅額經稅捐機關核定發單後，由承辦代書通知買賣雙方完納各自應繳的稅捐後再行辦理登記。在付款方面如買方須向銀行貸款以支付尾款時，為了不影響交屋的時間，通常在簽訂買賣契約後即可向貸款銀行提出申請。貸款銀行於收到借款人的申請資料後，會先就借款人進行徵信調查，並對抵押標的物作估價的工作以評估最高可承借金額的多寡，貸款所須的時間及條件會隨著各銀行及是否申請優惠利率貸款而有所不同，承買人應事先向貸款銀行洽詢。
【辦理房屋買賣過戶要準備那些文件】
現行我國民法規定對不動產物權的得喪變更係採登記生效主義，也就是因為登記對於社會大眾權益的影響甚大，因此地政機關對於民眾申請的登記案，須依照相關的法令作實質上的審查，如有瑕疵或欠缺應備的文件，應即駁回所申請的登記案或通知補正。以房地買賣過戶為例，應備齊下列文件：（１）土地建物所有權狀正本。２）出賣人的印鑑證明壹份。（３）標的物的房屋稅及地價稅稅單，為交屋時分算買賣雙方各自應分擔稅捐的依據。（４）身份證明文件，如身份證、戶口名簿影本，戶籍謄本等，供地政機關作為審查買賣雙方身份的依據。（５）買賣雙方的印章。辦理申報稅捐及登記的相關書類中，須加蓋出賣人的印鑑章，承買人亦需加蓋一般印章。
【空窗期有風險】
目前實務上買賣房屋的付款方式大致上可分為四次，第一次為買賣雙方簽訂買賣契約時。 第二次為買賣雙方於各相關的書類上蓋妥印鑑並繳附產權移轉的文件後支付。第三次為契稅及土地增值稅經稅捐機關核定後，由買賣雙方各自完納應負擔的稅捐，買方同時再行支付本次價款．第四次為產權移轉登記予買方後，支付尾款並同時點交房屋予買方。至於每次支付價款的多寡原則上係由買賣雙方當事人自行協議，但會隨著買方貸款與否及賣方原來是否有貸款未清償而有所不同。如前所述，由於現行土地稅法及契稅條例規定，土地及建物須經完納土地增值稅及契稅後，始能辦理所有權移轉登記。而以目前稅捐機關核定土地增值稅及契 稅的作業時間通常約為一個星期，如為辦理土地增值稅自用住宅優惠稅率則須二十個工作天，但買主往往在此時巳支付了一筆款項予屋主。所以對於買主而言，須負擔從支付第一次價款到辦竣所有權移轉登記此段期間的風險，即所謂的〔空窗期〕。對於賣方而言，在辦竣產權登記後因所有權巳經移轉予買方，如何確保尚未收取的尾款則是重要的課題。現行買方為了規避風險，在實務上可採行價金信託的方式來進行，亦即買方的自備款先交付銀行或建經公司保管，以避免空窗期所帶來的風險。
【現場看屋的重要性】
案例一：李姓商人透過仲介公司以總價新台幣捌佰餘萬向陳姓屋主購買位於台北市大安區的房屋，由於李姓商人的經濟狀況不錯並不須向銀行貸款，在付了肆佰萬元後，按慣例陳姓屋主也交付了所有權狀，身份證影本及印鑑證明予仲介公司辦理。但在辦理產權登記時，經地政事務所通知所檢附權狀係偽造，至此李姓商人及仲介公司始知不妙，而該名自稱陳姓屋主者也早巳不知去向。經調查結果發現所交付的權狀，印鑑證明及身份證全是偽造的，且屋主是另有其人，只是將房子出租予他人使用而巳。 防範方式：在簽定買賣契約前，有些例行工作是必要且不可或缺的，當事人須先至地政事務所申請土地建物登記簿謄本，才可得知買賣標的物的面積，登記所有權人及有無他項權利設定的情形。在簽約支付價金時，並應核對賣方身份證及所交付的所有權狀記載是否與登記簿相符。但以本案而言，幕後應有偽造證件集團支持，才能偽造出連仲介公司人員都無查出真偽的權狀及身份證．所以事前到現場看屋就顯得非常重要，除了看標的物的屋況及格局外， 應適度的詢問鄰居或管理員，或許可事先查知是否為假房東售屋。
【委託好的代書代辦手續】
案例二：王小明夫婦欲出售位於安和路市價約新台幣壹仟萬元的房屋，並在某大報刊登售屋廣告。某日，一位自稱為某公司董事長的戴姓男子來看屋，對於王小明的房子非常滿意，經過熱烈的討論後當場以壹仟壹佰萬元成交，但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手續。王小明心想：自己沒有認識的代書，一般的習慣是由買方找代書亦屬正常，且買方看起來文質彬彬，衣著光鮮多金的樣子，於是不疑有他。隔天，戴董帶著宋姓代書與王小明簽訂買賣契約，並當場支付新台幣參佰萬，王小明亦交付欋狀等相關證件並於過戶書類上蓋妥印鑑交由宋代書辦理手續。王小明在交付證件後一直未見下文，且覺得過戶的時間拖得太久，經向地政事務所調閱登記簿謄本赫然發現產權巳登記為戴董所有，並巳設定抵押向某銀行及地下錢莊貸款共計壹仟萬元，而戴董及宋姓代書也早巳逃逸無跡。防範方式：此種手法為詐騙集團假冒買方及代書經常使用的方法之一，案例中的戴董真的很懂，先給付一筆價款後取得賣方的信任，待交付證件後與勾結的宋姓代書搶辦過戶及貸款，取得不法利益後逃逸．由於辦理登記時的證件完全是真實的，所以地政機關也核淮登記無誤，且代書本身也是涉案人，因此被害人事後很難防範。唯一預防的方式只能從事先委託好的代書著手，或由買賣雙方各自委託一位代書來共同辦理手續，籍由代書間相互合作及監督以避免詐騙情事發生。
【與貸款銀行保持連繫】
案例三：陳大華因打算移民國外，將其名下所有的別墅出售予自稱王先生的男子，王先生因只有總價三成的自備款，雙方在買賣契約中言明尾款係由王先生向銀行貸款後支付，並委託李代書代辦過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利，而王先生也如期向銀行申請房貸並經核淮對保，待辦理產權移轉及銀行貸款抵押設定登記後，代書通知雙方會同至銀行取款，但約定的時間巳過王先生卻遲遲沒有現身，經向銀行放款人員查詢得知，王先生早在陳大華到達前巳將貸款領出，而陳大華自然再也找不到該位王先生，而被騙了買賣總價七成的屋款。 防範方式：本案例與案例二有些相似，詐騙集團亦可假冒買主與代書來詐財，在買賣過程中完全不動聲色按照一般程序進行，使得屋主放鬆戒心而在最後一道手續中利用時間差領取銀行貸款而得逞。有經驗的代書在買方以銀行貸款作為尾款的支付時，應和銀行放款人員保持連繫，須待買賣雙方到場後始能撥付款項，或於申請貸款時請買方出具授權書，授權貸款銀行於撥款時，直接將款項撥付至賣方所指定的帳戶以為防範。
【自行申請登記簿謄本】
案例四：阿偉係乙銀行的放款人員，當天早上阿偉上班後不久有位馬太太向他詢問貸款事宜。依該位馬太太的陳述，她原來向甲銀行貸款五百萬元，因利率的緣故想申請轉貸。阿偉經向地政事務所申請登記簿謄本一切如馬太太所陳述。實務上貸款銀行所設定的抵押權必須為第一順位始得撥款，馬太太也承諾先向朋友周轉五百萬以清償塗銷甲銀行的抵押貸款，但為了節省代書費，馬太太表示抵押權設定及塗銷手續由她本人自己去辦理。過了幾天手續辦妥後，馬太太亦將他項權利證明書及登記簿謄本送交給阿偉，審查無誤後乙銀行即撥付款項。熟料，到了繳息日該位馬太太非但沒有依約繳息且人巳不知去向，經再向地政事務所申調謄本後始知被騙，原來甲銀行的抵押權並未塗銷，當初馬太太所送交的登記簿謄本係偽造的。防範方式：最好要求由銀行自己的代書來辦理，或在撥款前再親自至地政事務所申請謄本。
【結論】
房屋買賣的流程較為繁雜且一般社會大眾皆不熟悉。買賣雙方在正式簽約之前，最好先請教專業代書並做好產權調查程序，才能安全的完成交易。 --全文完--
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本文作者/安和地政士事務所王彥琳代書 網址:www.anho.com.tw |
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