房子過戶給子女，哪種方式最合適？買賣、贈與，還是繼承？不看你就虧大了
 
 


問大家個問題


如果把房子留給子女的話
你會選擇什麼方式呢？




前段時間我們還討論過
父母過世，房子不一定就是獨生子女的
那麼，這個問題就顯得很嚴肅了






今天小編就帶大家來分析一下




目前來看，房屋過戶主要分為三種方式：
 
繼承、贈與，以及買賣
這三種不同的方式
分別面臨著不同的操作流程以及法律風險
且所要繳納的費用也各不相同



房產贈送給子女要交哪些費用？
 
 

 
 
 
可能已經有人心裡嘀咕了


什麼？房子送給子女還要交錢？
答案那是肯定的以及必須的



我們來舉個栗子
以一套面積為90平米，市值300萬的普通住房為例









瞧見沒
評估費＋公證費+各種稅
你想把房子送給自己的孩子


前前後後竟要花費16萬元！



這還是免了營業稅和個人所得稅
因為父母的住房一般都住滿5年以上
且屬於近親屬之間的贈與
不然費用那得更多了

所以說咯
把房產送給子女


不是那麼簡單哦



辣麼
繼承或許是個不錯的選擇
 
 
 
 
 
一般來說
子女都是父母資產的法定繼承人
可以免繳3%的契稅
這一下子就比直接贈予的方式省了9萬塊！









同樣
通過繼承、遺贈取得的房產
都可以免收個人所得稅和營業稅
只需要支付公證費和工本費



一套300萬的住房


子女繼承需繳納7萬元費用
嗯，這個方式倒是比贈與合適呢






我們接著來看最後一種
把房產賣給子女需要繳納多少費用呢
 
 
 
 
 
 
這恐怕是大家最不可能想到的方式了
大多數人的第一反應都是“不靠譜”、“忽悠人”




別急
我們再來算算




80元登記費+3萬元契稅(1%)+3000元評估費（0.1%）
+230元交易費
總計
33835元
這！麼！少！
 






案例中
3種不同的方式所產生的費用：
房產買賣：33835元
房產贈與：161600元
房產繼承：71600元



顯然
把房子賣給子女是最省錢的



 
 
 
 
哪種方式操作更方便？
 
 
 
1、房產買賣
 
 
 
受近期契稅政策的調整，相比房產贈與和房產繼承，把房子賣給子女確實是能省下不少錢來。一是贈與的費用過高，二是房產繼承的流程也比較複雜，選擇賣給子女的方式還是比較不錯的,比較省錢。但由於受房屋面積，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在將房子賣給子女的過程中，需要按照最高的標準來繳納個人所得稅、營業稅和契稅，則買賣過程產生的費用，可能就會比房產繼承高出不少了。在把房子給子女時，可以優先考慮的就是賣給子女或者繼承過戶給子女。
 
假設案例中的該房屋為三套房，契稅按照3%來徵收，比1%的契稅則多出6萬，總稅費即93835元；因不滿足家庭唯一住宅的條件，加收交易總額的1%的個稅（即3萬），則在93835元基礎上再加3萬。
 
 
 
2、房產贈與
 
 
 
張大媽贈送給兒子的房子，由於滿足相關的條件，20%的個人所得稅是不用繳納的。但如果張大媽的兒子後來又出售該房子，則需要徵收20%的個稅。
 
關於公證，現在很多的城市在辦理免營業稅手續時不再要求辦理公證。但如果贈與合同沒有經過公證,在房產沒有過戶交付之前,贈與人可以行使任意撤銷權,而經過公證的贈與合同,贈與人就不能行使這一權力,要撤銷必須符合法定條件。
 
 
 
3、房產繼承
 
 
 
與房產贈與相比，房產繼承沒有營業稅、個稅和契稅，只需要辦理公證。但與贈與相比,房產繼承的業務相對複雜，還存在一些問題。
 
　　①辦理房產繼承沒有時間限制，從房屋所有權人死亡之日起，何時申辦都可以。
 
　　②時間越久，辦事的時候手續可能越麻煩，而且費用可能會增加。例如，繼承人在遺產分割之前死亡，對於他應當繼承的份額，他的繼承人有權繼承。
 
　　③多個子女共同繼承，需要所有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產過戶登記手續。
 
　　④儘量協商解決，如協商不成，可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產的歸屬。但此辦法影響親情，費用也很高，應慎重考慮。
 
　　房產繼承中最常見的糾紛就是由於很多人沒有事先立遺囑，導致房屋的產權分割上存在很多的問題，不少人為了房子，鬧上法庭。
 
 
 
此外
還有很多人選擇把房產直接寫孩子的名字
但是
結果未必好
 
 
 
①孩子獨立買房時可能多付首付



如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。



如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照二套房標準，付七成。
 
②買第二套房時可能交房產稅



比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房產。


 
成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房產稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房，假設建築面積是120平方米，則孩子名下的房產總建築面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要徵收房產稅，其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上添加孩子名字的結果。
 
③配偶有權繼承婚前財產



如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。


 
有沒有化解之招？房產和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬於父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。
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