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申請條件
● 持有土地（農地、建地）持分可。
● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
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＊建蔽率：
建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。
＊容積率 ：
建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。
實施容積率的目的：
１ 有效控制都市建築物之密度及人口分佈
２ 增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣
３ 改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性
＊建蔽率與容積率的關係：
兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。
在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。
＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：
在今年3月中旬農工商房產2014年銷售工作會議上，農工商房產董事長張智剛表示，面臨嚴峻的銷售形勢和集團艱巨的任務，營銷工作的好壞將直接影響集團全年目標能否實現。2014年要快推盤、快銷售、快去化、快回籠，上半年要確保完成銷售合同簽約金額50億元的任務。
最終，農工商房產則緊隨其後，在21號地塊"惜敗"恒大後包攬22、23號地塊，兩宗地成交總價14.86億元，平均樓面價高達9201元/平方米，其中22號地塊9892元/平方米的樓面價直奔萬元。
在本報記者掌握的數據顯示，農工商房產目前佈局25個城市，在建擬建項目多達63個，累計開發總量超2000萬平方米，年開發量近200萬平方米。
從財務數據來看，農工商房產負債大幅攀升，2012年年底剛性債務達到111億元，資產負債率高達74.36%，已超過業內公認70%的警戒線。在2013年斥資100億元拿地的情況下，資產負債率可能大幅飆升。
農工商房地產官網上公佈的數據顯示，2013年2月至2014年2月，公司儲備土地3290畝，是前三年土地儲備的總和，累計增加項目25個。目前其土地儲備65%集中在長三角地區，其中上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。
4月23日，本報記者試圖聯系農工商房產，相關人士表示："負責人不在"。目前尚無法得到農工商房產2013年的財務數據，有待一個月後重組方案公佈。
農工商房產上市前百億拿地 高負債超70%警戒線
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在給記者的一份郵件回復中，農工商房產表示，從戰略佈局上，農工商房產在2012年年初就明確瞭"精耕上海，深耕長三角，輻射全國"的拿地策略。"2013年我們進入的城市較多，主要還是集中在長三角；對於投資區域的選擇，我們有量化的標準。"
據《中國經營報》記者從農工商房產大股東光明集團管理層人士處瞭解的情況，雖然農工商房產早有上市打算，但此次借殼重組亦屬"突然"，"大股東做瞭一個重大的決定"。
據記者不完全統計，去年6月至今，農工商房產至少斥資100億元在全國范圍內激進購地，涉及杭州、紹興、寧波、湖州、金華、舟山、宜興、揚州、武漢等十多個城市。
在當前樓市出現降溫跡象的情況下，農工商房產激進擴張的做法被認為存在風險。業內人士擔心，今年的樓市變局，對於企業經營能力和資金鏈都是重要考驗。
在高價奪得杭州宅地後，農工商房產在浙江省的擴張步伐"一發不可收"。2013年10月22日，農工商房產在寧波北侖和湖州南潯各拿下兩幅土地，總耗資約14億元；2013年12月5日，農工商房產又斥資6.88億元拿下浙江富陽一幅土地。
以農工商房產去年9月在杭州蕭山拿的項目為例，公司總裁沈宏澤日前就親赴蕭山調研督導，並指出，最近杭州負面報道較多，要時刻關註蕭山市場，以快制勝，推動項目實質性進展。"作為項目比鄰的強勁對手恒大已經走在我們的前面，如何積極應對？我們必須迎頭趕上，加快運營速率。誰跑在前，誰將贏得先機。"
上述人士告訴本報記者，之所以是農工商房產借殼，而不是讓海博股份繼續發展物流產業，理由在於"房地產是資金密集型企業，農工商房產對資金的需求更急迫"。
內容來自sina新聞
雖然背靠光明集團這棵大樹，但農工商房產借殼上市仍有很強的"融資需求"。光明集團管理層人士告訴本報記者，之所以是農工商房產借殼，而不是讓海博股份繼續發展物流產業，理由在於"房地產是資金密集型企業，農工商房產對資金的需求更急迫"。
2014年國內樓市降溫，農工商房產繼續圈地。1月16日，農工商房產斥資11.96億元拿下浙江金華一幅土地；1月23日，農工商房產又以10.5億元的總價拿下浙江舟山一幅土地。近期，農工商房產還斥資約7.5億元，分別在江蘇宜興和揚州各拿下一幅土地。
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上市前百億"激進"拿地 農工商房產高負債超70%警戒線
去年9月3日，杭州蕭山三宗熱門宅地開拍，吸引瞭包括恒大、農工商、萬科、金地、保利等在內的全國性房企和濱江、萊茵達、三江、開元、昆侖等在內的杭州本土房企等十餘傢開發商競價。
盡管這幾年農工商房產努力想要突破上海區域，嘗試在長三角和全國佈局，在多位滬上地產人士眼裡，農工商房產仍然是一個"區域性公司"。從農工商房產的佈局來看，主要項目在上海。2013年才提出走出上海的戰略構想，以上海作為本部，長三角地區作為發展重點，在保持上海和長三角開發量的基礎上向全國發展。3至5年以後，在農工商房產全國的佈局中，上海和長三角要占總量的50%。
根據新世紀資信評估公司所出具的最新評級報告顯示，截至2012年底，農工商房產總資產為191.37億元，總負債為142.3億元，其中剛性債務111.13億元，營業收入為62.4億元，凈利潤為5.82億元，資產負債率74.36%。與2011年相比，在營業額同比增長39.78%的情況下，負債也同比增長瞭36.27%，負債率也上升瞭4.07%，凈利潤卻下滑7.4%。
繼房企大鱷綠地借殼金豐投資敲開資本市場大門之後，上海又一傢本土國有地產企業農工商房產也步其後塵，該地產企業將借殼海博股份(600708.SH)上市融資。
評級報告認為，"農工商房產業務擴張速度加快，缺乏有效的資本補充渠道，隨著在建、擬建項目的推進，公司存在一定的資金壓力。"此外，在建、擬建項目主要分佈在二三線城市，易受房價波動影響。
對此，張宏偉表示："不能單純看資產負債率，還要看現金流是否充足，包括銷售回款、企業自有資金、母公司和股東資產註入。有的企業拿地比較激進，資產負債率能達到90%以上。但如果出現現金流周轉問題，那就有很大風險瞭。"
對於農工商的大舉擴張，同策咨詢研究部總監張宏偉表示："上市前，房企一般都會有大的拿地動作。土地作為房地產開發的兩大核心要素之一，決定有多大發展潛力。從市場估值角度，上市前拿地也有增加資產這方面的考慮。"
"農工商房產這幾年發展很快，光明集團主業是食品，不可能把資金調過去給它發展，更重要的是給機制和體制的打造，讓它到資本平臺去發展，對我們來說，這是最好的選擇。"上述人士表示。
快周轉壓力加大
與其他近年來快速發展的房企一樣，農工商房產快速發展的邏輯也是快周轉，通過"以價換量"的方式快速回籠資金。
在記者獲得的一份文件中，農工商房產總結道：以標準化支撐的快周轉模式逐步清晰，並形成瞭一套項目進度管控體系：新獲取項目六個月開工，多層項目一年竣工，小高層項目兩年竣工，高層項目兩年半竣工。
據本報記者瞭解，2014年農工商房產內部提出的目標是，在前一年100億元銷售額的基礎上，增加到瞭175億元。而要完成這一任務，難度頗大。
根據農工商房產主動披露的信息，公司整個2013年的合約銷售額僅為110億元，但已經創下農工商房產的歷史新高。作為上海的一傢老牌房企，農工商房產直到近年來才逐漸開始大幅擴大規模。數據顯示，農工商房產2010~2012年的營業收入分別為55.21億元、44.64億元、62.40億元。
一位上海開發商對本報記者分析稱，農工商房產規模剛剛突破百億元，上市做大資產的沖動非常明顯，從公司戰略佈局來看，短期內進入這麼多城市，戰線拉得太長，在樓市降溫的大環境下，壓力很大。
在2013年斥資百億元大舉拿地的情況下，資產負債率可能進一步飆升，更加強融資需求。
沈宏澤要求，浙江公司要突出一個"快"字，確保完成今年10億元銷售收入；蕭山項目在資金上要自足自給，同時盡快歸還集團投資款。
2012年底剛性債務達到111億
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-03/07262713789.shtml
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