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在2013年在溫州市委常委會上，我們先來看一下當年溫州人是如何贏的，另有4項倒數第二！因此高房價對溫州的衝擊是毀滅性的！ 實 業 空 心 化
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居民房貸緣何快速增加？未來還能否繼續擴張？槓桿率上升是否危險？
國內按揭貸款增速加快，居民槓桿率是否過高的問題近期受到關注。根據央行數據，上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元。
可以看到，居民房貸增長在提速。海通證券首席宏觀債券分析師姜超指出，從2011年月均693億元，飆升至2015年月均2217億元，而16年上半年月均更是激增至3933億元，佔上半年月均新增貸款總額比重超過30%。
居民房貸緣何快速增加？未來還能否繼續擴張？槓桿率上升是否危險？
房貸餘額占GDP之比快速上升
2008年金融危機以來，以美國、日本為代表的發達國家的房貸餘額都持續回落。譬如，美國從2007年峰值的10.6萬億美元降至9.4萬億美元，而日本則是2012年見頂後回落。
同期，中國房貸餘額不降反升，2011年不到1萬億美元，在2014年超越日本，2015年則超過2萬億美元大關，2016年有望接近3萬億美元。
姜超認為，如果考慮到各國經濟體量的差異，用房貸餘額/GDP更具可比性。
他提到，美國、日本的房貸餘額/GDP都經歷了「平穩—加速上行—見頂」的過程：2000年以前美國房貸餘額/GDP基本穩定在40%左右，此後隨地產泡沫擴張而持續上升至2007年的73.3%，地產泡沫破滅後見頂下滑，2015年底已降至50%左右。日本房貸餘額/GDP在1985年以前穩定在20%左右，在地產泡沫頂峰1990年為25%左右，在地產泡沫破滅後仍在繼續上升，最高在2000年達到36.7%，但居民部門資產負債出清緩慢，經濟躊躇不前，房貸餘額/GDP見頂回落的過程較為緩慢。
在房貸增速持續上行、經濟增速緩慢下行的背景下，中國的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態勢。2012年以前尚不到15%，2015年底達到20.7%，2016年底可能將超過25%。另外，2015年房貸餘額增速為23%，2016年上半年則高達30%，若未來幾年以25%的速度擴張，則房貸/GDP在3年內將接近美國現有水平。
貨幣信貸擴張，居民購房槓桿率驟升
中國居民房貸規模緣何激增？
根據姜超的分析，貨幣信貸擴張，是首當其衝的原因。
過去幾年貨幣信貸增速高企，為居民大規模購房提供了支撐。中國貨幣缺口（M2增速與GDP名義增速之差）在2012年由負轉正，並不斷擴大，意味著貨幣供給高於實體經濟對貨幣的需求。過剩的貨幣湧入金融資產中。而橫向比較看，中國M2/GDP也高於日本、遠超美國。
融360房貸分析師呂舒揚也指出，貨幣方面，M1餘額大幅增長，流通貨幣增加，銀行發放的貸款也會增加。
在信貸整體擴張中，信貸結構傾斜也是一大特點。
2015年以來，信貸結構發生了較大變化，逐漸向居民部分傾斜。企業部門去槓桿，令非金融企業中長期貸款增速持續下行，目前已降至10%左右。而居民中長期貸款增速在經歷了2013年、2014年持續回落後，於2015年中拐頭向上，目前已超過30%。
呂舒揚提到，今年以來房地產市場比較熱，銷售金額和面積攀升，買房人增加了，且房價上升，也促使購房者更多地使用貸款槓桿來買房，因此貸款餘額也相應增加。
與此同時，利率下行也帶動了居民的購房貸款。統計顯示，2014年下半年以來，全國住房貸款加權平均利率持續下行，帶動全國商品房銷量增速見底回升。呂舒揚說，今年以來，全國各家銀行的房貸利率呈現不斷走低的趨勢，低利率刺激更多人選擇使用按揭貸款方式來買房。
中國居民部門加槓桿的速度驚人。居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額，可以很好地刻畫居民購房的邊際槓桿率。2011年，中國房貸銷售比仍處17.3%低位，此後一路上行，2015年已達36.7%，而今年上半年達56.5%。
現在的居民槓桿率高不高？
姜超認為，從國際通用的居民負債率（居民部門負債/GDP）看，中國居民槓桿率近年快速增長，但橫向比較尚低。中國居民部門負債率（居民負債/GDP）從2005年的17.1%增至2015年的39.9%。橫向比較來看，美國、英國居民部門負債/GDP均在80%以上，而日本也超過60%。新興市場國家普遍低於發達國家，如巴西、印度在50%左右。「得益於相對高的經濟增速和經濟起步階段極低的居民槓桿，中國目前40%的居民槓桿率尚不算高，但增速迅猛，已與其它新興市場國家相差不大。」
推升居民槓桿率的主要因素是房貸。從居民債務結構來看，對應住房貸款的中長期消費貸款在居民債務中占比最高，居民部門加槓桿主要依靠房貸的大幅上行。姜超提醒，從長期看，房貸由房地產市場興衰決定，而房地產市場的需求則由人口所決定。來自發達國家的經驗表明，人口撫養比見底後，未來居民加槓桿空間或較為有限。
諾亞財富集團首席研究官金海年則認為，中國居民槓桿率並不高，「銀行貸款一直很謹慎，民間借貸牽扯的也是較少的人。現在主要問題是非金融企業，包括國企和民企債券違約情況，地方政府債務風險。」諾亞香港首席研究官夏春則補充道：「中國槓槓率的問題不在於絕對百分比的高低，而在於增速太快，2008年以來全球排名第一，另外在於我們是一個低人均GDP、高債務的國家。」
根據社科院發佈《2015年中國國家資產負債表》的一張圖，可以看到，企業部門槓桿率最高，其次是政府部門，所以去槓桿的重點在企業和政府這兩個部門。
中信證券分析師陳聰則在一份報告中指出，房地產的居民槓桿率要細分為社會存量槓桿率和年度交易槓桿率。其中前者依然處於低位，實際上快速走高的只是後者。
陳聰指出，社會存量槓桿率研究的是按揭貸款負擔和房屋市值之間的關係。這個指標越高，說明居民部門負擔越重，存量房供給放量的可能性越大。數值越低，則說明居民部門負擔越輕，存量房供給放量的可能性越小。而據其估計，截至今年7月，中國居民的未償還槓桿負擔（公積金+商業貸款）超過18 萬億元，即便按照最謹慎的估計，房地產存量槓桿率僅有不到13%。在最樂觀的假設下，槓桿率為7.5%。
房貸能否持續擴張，取決於償付能力
居民房貸能否持續高速擴張，這取決於居民償付能力。姜超從幾種不同的維度觀察槓桿攀升背後的償付壓力。
從更準確刻畫居民償債能力的居民房貸收入比（房貸/居民收入）看，美國房貸收入比在2000年之前基本穩定在0.6左右，從2001年開始持續飆升，居民償付房貸的能力持續惡化，到2007年時這一比值沖高至1.0，泡沫破滅後大幅回落到泡沫爆發前的水平。2015年底中國居民房貸收入比已達0.46。中國2015年房貸增速23%，2016年上半年達到30%，居民可支配收入增速只有8-9%，因此房貸收入比仍在快速上升。據估算，如果房貸增速維持目前25-30%的水平，那麼房貸收入比將在明年或後年達到美、日目前的水平（分別為0.71和0.68）。
但無論是居民負債率還是房貸收入比，均是靜態指標。姜超指出，相比之下，新增房貸銷售比（新增房貸/新增地產銷售額）能更準確地刻畫居民購房的邊際槓桿率，也能更有效地度量居民房貸加槓桿的速度。
根據估算，中國歷年新增房貸/新增地產銷售額自2011年以來持續上升，2015年達到35%，2016年上半年則達42%。這意味著，2016年上半年的平均首付比例已經從2014年以前的八成左右降到不到六成，中國居民購房未來加槓桿的空間已很有限。姜超提醒，飆升的新增房貸，意味著未來數年居民部門償付壓力巨大。
一、【要聞速遞】
1、7月金融數據全面下滑，僅房貸高增：中國7月M2貨幣供應同比10.2%，增速為2015年4月以來新低，7月金融機構貸款增加4636億，環比少增9164億，同比少增1.01萬億。其中居民中長貸新增4773億，雖回落但仍處歷史高位，房貸占信貸的比重已突破100%！評：房地產再次單騎救主。
2、萬科漲停，疑似恆大再度買入：萬科A(行情000002,買入)在地產板塊體走強的氛圍下封住漲停，成交額超70億，萬科龍虎榜顯示：安信廣州獵德大道再出手豪買近7億。（註：該營業部在8月4日曾買入近4.5億元的萬科A股票；該營業部位於廣州恆大總部附近。）此外，萬科A近期迭創新高，地產板塊整體估值水漲船高，綠地控股(行情600606,買入)、金地集團(行情600383,買入)、金融街(行情000402,買入)、萬通地產(行情600246,買入)、榮盛發展(行情002146,買入)相繼奔板，地產板塊價值回歸開啟了漲停盛宴。
3、證監會稱今年擇機開通深港通：證監會稱目前兩地監管部門正在密切合作，待各項工作完成後，今年將擇機開通深港通。此前港媒稱深港通文件已被上報，只等國務院審批。此外，港股通餘額在今年也已經使用了946億元，日均為6.71億元，而截至8月11日，港股通剩餘額度為470億元，若按照上述速度測算，港股通剩下的餘額最多可維持至11月初。評：似乎只差「一聲令下」，會是這個週末嗎？
4、傳分級基金新設產品不再獲批：知情人士透露，基金業協會會長洪磊近期表態，未來監管方面將不再批復分級基金產品。另據某券商人士透露，「協會備案也過不了，我們一個私募產品也去掉了分級，保留開放申報。」
5、IMF報告稱中國當局認為利率水平適當：IMF報告中稱，中國當局認為，從週期性觀點來看，利率水平是適宜的。中國當局預期信貸增長將在年內剩餘時間裡正常化。中國當局指出，外匯市場壓力在最近幾個月大幅減輕，匯率市場化改革取得進展。IMF預計中國2016年經濟增幅將為6.6%。
6、首批27家機構支付牌照獲5年續展：央行今日發佈27家非銀行支付機構《支付業務許可證》續展決定，決定顯示，續牌的27家支付機構中，12家支付業務範圍沒有調整（包括支付寶），另外匯付易寶等15家支付部分業務被停。
7、一公司本周獲188家機構調研：本周共10家上市公司獲得10家或以上機構「組團調研」。匯川技術(行情300124,買入)、羅萊生活(行情002293,買入)、光環新網(行情300383,買入)、光一科技(行情300356,買入)、偉星新材(行情002372,買入)5家公司接待了30家或以上機構；其中匯川技術累計接待機構數量高達188家，居本周首位，知名私募星石投資、重陽投資參與調研。
8、一線地區房價是老百姓(行情603883,買入)收入的30倍：著名經濟學家向松祚表示，「去年房價上漲，是因為資金跑到房地產來。500萬已經超過了北、上、廣、深、杭所有的高薪階層年收入的10倍。普通老百姓年收入的20倍到30倍。」統計局稱房地產高增長和普增普漲的階段已經結束。評：真的結束了？
9、美國7月零售數據不及預期：美國7月零售銷售環比0%，預期0.4%，前值0.6%修正為0.8%；美國7月PPI環比-0.4%，創去年9月以來最大跌幅，預期0.1%，前值0.5%。路透社點評稱，這表明當前美國整體的通脹環境都較為低迷，美聯儲加息面臨相當的挑戰。（註：根據路透的一項調查，在11月8日美國總統選舉過後，美聯儲可能在12月加息。）
10、外盤：疲軟零售銷售數據令道指與標普承壓收跌，納指再創歷史新高實現七周連漲趨勢，美股收盤漲跌不一，道指下跌0.2%，標普下跌0.08%，納指上漲0.09%；市場數據疲軟提振市場避險情緒，紐約黃金微幅上漲0.5%報收1343.20%，本周累計上漲0.09%；原油市場受產油國維穩油價預期提振，紐約原油上漲2.3%，創三周多以來最高收盤價，本周累計上漲6.4%創4月8日以來最大周漲幅；歐洲股市受美國零售數據疲軟承壓收跌，泛歐斯托克600下跌0.2%，報收346.09點，本周累計上漲1.4%。
二、【市場溫度】
週五共35只漲停股，比週四多15只，環比增75%，其中一字漲停14只，自然漲停僅21只；2只股票跌停；漲幅超5%的個股83只，比週四多47只，環比增130%；跌幅超5%的股票3只，環比週四大減28只只；漲跌比為2348:301（即7.8:1），上漲率為88.6%，環比週四環比提高76%（週四僅為12.6%），昨日漲停股今日上漲2.18%，賺錢效應較好。累計成交4267億，環比減5.26%。
週四大金融上演抽血效應，並未對週五的盤面造成太大的利空，早盤小幅低開後維持震盪，在13:30以前的盤面還是毫無亮點，正當所有人準備「洗洗睡」的時候，盤面開始發生急劇變化。首先是恆大舉牌概念發飆上漲，主要體現在萬科A這種大象級別的個股開始瘋狂拉升，帶領地產股以及其他舉牌個股上揚集體瘋狂，包括嘉凱城(行情000918,買入)、粵宏遠A(行情000573,買入)、金融街等在內的9只地產股漲停，地產股幾乎都是權重股，這對大盤指數產生直接的帶動效應，使得指數出現急劇拉升，產生轟動效應，券商、銀行等藍籌接連發力，前期萎靡的題材股也不甘落後，次新股、養老概念等大幅上漲，特別是深港通漸行漸近，相關概念股也出現拉升。截至收盤，滬指成功站上3050點，完全收復7.27的跌幅，反觀創業板，裡前期7.27大跌前的距離還相當遙遠。
週四復盤我們重點提示了3000點得到大膽參與，而且專門發表了題為《絞肉機再出世 一點位大膽低吸》的文章，詳細闡述了3000點附近抄的理由，週五午後的大漲雖然在意料之外，但若是按照我們的提示操作，完美的在最低點低吸進場。我們認為，反彈行情已經開啟，周線級別上，可期待向3097點發起衝擊，同時注意到，週五的大漲至3050點位置，使得15分鐘/30分鐘/60分鐘K線的MACD發出了一定的背離信號，短期預計會出現一定幅度的回撤（沒有重大利好與利空的前提下），預計回撤至3030點附近。此處是前期的高點，同時15分鐘的55線預計也在附近，形成共振，具有支撐作用，可在此低吸進場。
三、【題材掘金】
深港通：證監會新聞發言人鄧舸表示，目前兩地監管部門正在密切合作，同時成立了深港通專項工作小組，積極推進各項工作，待各項工作完成後，今年將擇機開通深港通，這意味著深港通的腳步已越來越近，甚至很可能已箭在弦上，深港通概念股有望持續爆發。
標的：浙江世寶(行情002703,買入) 002703、山東墨龍(行情002490,買入) 002490、金風科技(行情002202,買入) 002202
能源互聯網：在8月10-12日召開的2016中國能源互聯網大會暨智慧能源(行情600869,買入)產業博覽會上，發改委能源研究所副研究員苗韌表示，「互聯網＋智慧能源」（也即能源互聯網）有望達到GDP的0.5%到1%的水平，在政策的助推下，能源互聯網有望迎來大發展，概念股值得關注。
標的：彩虹精化(行情002256,買入) 002256、積成電子(行情002339,買入) 002339、陽光電源(行情300274,買入) 300274
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