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| 2016/06/26 01:06:37瀏覽4｜回應0｜推薦0 | |
最近有很多朋友詢問我有關 前置協商提前還款 的問題 因為我曾經有過這方面的經驗(貸款.卡債) 所以我決定寫一篇關於 前置協商提前還款 的文章 希望這篇文章能幫助你解決金錢上的問題
免費貸款比較與前置協商提前還款
參考文章 讀者來函：「有朋友找我當房子的登記人，請問我該注意什麼？如果我答應他了，之後我要買房子，是不是就沒有青年首購的優惠了？」 隨著央行對於二屋貸款的限制（在二屋限貸的區域，名下已有一間房子且尚有房貸的屋主，如要買第二間房子，貸款成數最高只有六成，利息 2% 以上，並取消寬限期 ），坊間有越來越多購屋需求的人尋求與親友合資、借名登記。如果你有借名登記的意願，應該注意哪些事項，才不會影響自己的權益呢？ 首先，不管是合資或借名登記，首要條件是：對方一定要是自己非常信任的人。雖然後面我們會提到相關的合約和保障，但這些畢竟都只是遇到糾紛處理時需要的資料，最重要的，還是彼此的信任：他信任你不會轉售這間房子，你信任他會好好支付貸款和相關稅費。如果沒有「信任」基礎，不管再多的合約或保障，也不要貿然合作，畢竟日後倘若遇到糾紛，耗費的時間、金錢與心力難以估計。 有了「信任」這個前提後，接下來我們才來看其他的保障。我將相關的細節與常見的問題條列如下： 1.合約 不管是多麼信任的親友，牽扯到產權、金錢與債務關係，還是要有合約明訂彼此的權利義務。合約上要註明房地的地號、門牌地址、借名登記的期間、辦理房貸的金額，並明定相關稅費和貸款皆由對方負責，一旦有延遲，須以何方式處理等相關細節。 2.本票 雖然房地的產權登記在你名下，不過，如果買屋時有用到貸款，房貸通常也會在你名下。有些登記人會要求對方開立與貸款金額相同的商業本票作為對方一定會負責支付貸款的保障：如果對方沒有如期支付房貸的利息和本金，登記人可以以上述的合約和商業本票，請求對方支付本票上的金額。當然，自從「支付命令」相關法條修改後，求償的程序比以前冗長，如果對方脫產，本票的效力也會大打折扣。不過，正如前面所說，所有的合作前提是「信任」，「合約」與「本票」可當成「信任」之外的第二重保障。 3.對未來購屋的影響 許多人會擔心借名登記以後，未來購屋就不能再使用「青年優惠貸款」了。其實，如果仔細看「青年優惠貸款」的條件，你會發現：只要購屋的當下，買方和配偶（如果已經結婚）、未成年子女名下沒有其他房子，就可以適用「青年優惠貸款」。也就是說：只要目前借名登記的房子出售，對你未來購屋貸款不會有影響。反倒是在房子出售之前，如果你想要買房子，而且是在央行二屋限貸規定的區域，就會受到「貸款成數最高只有六成，利息2%以上，並取消寬限期」的限制，或必須改買配偶的名字（這時因為你名下有房子，就不能適用「青年優惠貸款」了。 至於使用「青年優惠貸款」是否真的划算，跟你購買的房子總價有關喔！（延伸閱讀：「首購優惠房貸」真的比較優惠？專家算給你看：不一定！）所以在考慮是否合作登記時，一定要確定自己在合作期間，沒有購屋的需求才好。 4.遷戶籍 登記後，是否要遷戶籍過去是個大學問。如果房子沒有出租，可以考慮遷戶籍過去，每年繳的房貸利息可以作為所得稅的列舉扣除額，有節稅的效益。不過，如果房子有出租，除了申報列舉扣除額可能有風險外，之前有房客動手腳導致房子被法拍的新聞，最好還是不要因小失大。 5.持有期間貸款與稅費 既然是借名登記，從買屋到出售期間所有的稅費和貸款，都由對方負責支付。如果房子有出租，需要申報租賃所得稅，也要由對方提供相關文件給你，並支付實際報稅的金額給你。 6.預告登記或信託 由於房子登記在你名下，你擔心對方對貸款賴帳，對方也不免擔心你擅自出售房產。為了規避後者的風險，坊間有些人會搭配 「預告登記」或「信託」。「預告登記」是產權設定的一種，意指：當你要移轉房地的產權時，他會收到通知，且必須塗銷他在房地上設定的「預告登記」，以此來防止登記人恣意處分資產。 而「信託」則是由你作為「信託人」，他作為「受託人」，他有權利也有義務負責房地的管理與處分。「信託」雖然辦理的程序比較複雜，但如果不幸遇到登記人身故或有其他債務問題，房子就沒有被繼承或法拍的風險，而登記人也可以確保對方有處理稅費和相關管理的責任。 7.土地增值稅 土增稅可以說是借名登記時非常重要的一環。由於土增稅的金額通常不小，而且每個人有「一生一次」或「一生一屋」自用優惠稅率，可節省一半金額，如果借名登記時沒留意，在售屋時就把自用優惠稅率用掉，那麼未來自己賣其他房子，就無法再使用自用的優惠稅率，損失可謂不小。在合約上最好載明出售時只能使用一般稅率，作為對登記人的保障。（延伸閱讀：一張圖搞懂節稅：常聽到的「一生一次」和「一生一屋」，其實差很大！） 借名登記是一門大學問。不管是再好的朋友，答應合作前一定要仔細看看這幾個細節，才不會吃了悶虧。參考文章 我們該如何面對廣告行銷、搜尋引擎與商品宣傳的誘惑？網路讓我們幾乎能研究任何有意購買的商品，但搜尋到的資訊往往歪曲虛假，由我們想研究的那家公司所贊助。即使只是用Google搜尋旅館，搜到的大多是廣告。更詭異的是，你跟我就算在同一個搜尋引擎輸入相同問題，搜尋結果不會相同。 這讓人不太舒服。 難怪愈來愈多消費者尋求其他消費者口耳相傳的資訊，認為這樣（大概）比較可靠。在數位時代裡，我們不再信任多數品牌與廣告，但智慧共享是一項可靠工具，有助在購買服務或商品之前盡量做出最佳決定。 讓你把錢花得更聰明 一旦你建立自己的群眾，或者懂得善用網路平臺，你能把錢花得更聰明。線上問答平臺Quora 上有個14歲男生（在「股市」主題底下）發文徵詢意見： 14歲的我該怎麼拿共計八百美元的所有積蓄來投資呢？ 我就直說了——我14歲。我有一整個人生，這是我跟其他投資者的不同點——我有時間，一大堆時間。30年、50年。欸！ 反正人類壽命愈來愈長了嘛，乾脆當作我有80年來錢滾錢，一直滾滾滾。既然我時間那麼多，這800美元的所有積蓄該怎麼投資，最能隨著時間愈滾愈多呢？ 接下來他列出許多支股票，請大家給他幫助與靈感。 他收到最多的答案是什麼？背景多元的網友（並非全是財經專才）紛紛提出答案，最多人建議他根本不要投資，而是拿這筆錢小小創個業，還有「學習如何與人建立關係」。也有人建議他繼續存錢，等16歲時再買輛車，大家接續這個話題繼續建議，「有車是找得到工作的最大指標」，而且車子能讓他「更有辦法結交朋友與擴展人脈」，甚至在創業後能當成資產。藉由善加共享智慧，他不僅更能妥善運用積蓄，還獲得往後人生的寶貴建議。談到金錢，智慧共享能提供公正而寶貴的群眾智慧。 不懂車，問群眾就對了 我離開微軟（並交出公司配車）以後，碰上一件很頭痛的事情：買新車。我對車一無所知，只當作是讓我從地點A移動到地點B的交通工具。 買車是一項重要（且花錢）的決定，我始終猶豫不決，各種選擇與預算問題壓得喘不過氣，甚至想避開汽車銷售員。我有個朋友很懂車，我向他請教，結果他的回答超級複雜，充斥我不知道（甚至不想知道）的術語。 我決定拋開廣告跟這位專家朋友的意見，轉為向群眾徵詢意見，在臉書發文說：「我要替自己跟家人買車，不在意品牌，只希望它能安全、經濟與容易保養。大家有什麼建議嗎？」 大概一小時過後，我收到超過100則回應。我瀏覽一個個建議，發覺很多臉友要不相當懂車，要不也有相同的選車標準。當你向一大群人發問，選擇回答的人往往自認夠懂或有經驗，能提供不錯的答案。我不懂車，但許多臉友顯然很懂。 我替各個回答分門別類。某人叫我買賽格威電動代步車（Segway），但我想從所有臉友身上獲得群眾智慧，不是只看一個瘋狂點子。 最多人建議我買現代汽車（Hyundai）的i30cw 轎休旅車款。這是最多人的推薦，因此大概是這次集思廣益的最佳答案。大家說這款車很適合全家人，有品質保證，比更知名品牌的有些車子便宜，最為物超所值。24小時以內，我買下這款車。 幾週後，我遇到一位很懂車的專家，他在特拉維夫規模數一數二的大報社擔任汽車版編輯。我說出個人需求，問他有何推薦，結果他的建議是：現代汽車的i30cw 車款。參考文章 |
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