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| 2016/06/26 00:56:49瀏覽5｜回應0｜推薦0 | |
最近有很多朋友詢問我有關 前置協商遲繳 的問題 因為我曾經有過這方面的經驗(貸款.卡債) 所以我決定寫一篇關於 前置協商遲繳 的文章 希望這篇文章能幫助你解決金錢上的問題
提高銀行信用評分小技巧與前置協商遲繳
參考文章 你的房子也從1千萬漲到2千萬嗎？別高興太早，因為專家說這種「這些錢你根本用不了」！專家認為，只要是靠貸款買房的人，其實從來就沒有真正擁有自己的房子，再加上房子是低流動的資產，因此若因為房價上漲就覺得自己發財，「那是很愚蠢的」。 為什麼房價上漲不等於賺錢？因為「房貸」才是重點。 靠著房前置協商遲繳地產增值賺錢，是許多保守派投資人的終極目標，不過這樣的想法卻被專家批評「愚蠢」，美國知名作家John Lanchaster在暢銷著作《大債時代》中表示，多數人都需要依靠貸款買房，這也意味著其實大家都沒有真正擁有屬於自己的房子，而且放在房地產上的資金，反而會因此成為不能流動的現金，只要房價不再上漲，「你就很難賣了」。 Lanchaster說明，即使你要搬家，還前置協商遲繳是得換到新的地方住，但新的住處房價也早就升起，即使賣掉舊屋有一筆收入，其實也沒有讓你淨賺，「增值的部分你幾乎沒辦法拿來花用」、「有點殘酷，但你最好牢記這點」。 不過Lanchaster的西式觀點，未必適用於東方社會，前外商公司董事長田臨斌在其臉書前置協商遲繳表示，東方人習慣用「看得見的財富名聲」作為判定人生成敗的標準，即使花錢也是為了賺更多的錢，例如買下房子的第一考量不是生活品質，而是會不會增值，與西方人寧願破產也要上天堂（指享樂）的生活觀大不相同。 好房網總編輯吳光中也認為，其實華人「有土斯有財」的觀念根深柢固，只要一有錢就會想要買房子，永遠不嫌多，因此若直接套用其他國家的經驗，恐怕會有失公允。參考文章 讀者來函：「有朋友找我當房子的登記人，請問我該注意什麼？如果我答應他了，之後我要買房子，是不是就沒有青年首購的優惠了？」 隨著央行對於二屋貸款的限制（在二屋限貸的區域，名下已有一間房子且尚有房貸的屋主，如要買第二間房子，貸款成數最高只有六成，利息 2% 以上，並取消寬限期 ），坊間有越來越多購屋需求的人尋求與親友合資、借名登記。如果你有借名登記的意願，應該注意哪些事項，才不會影響自己的權益呢？ 首先，不管是合資或借名登記，首要條件是：對方一定要是自己非常信任的人。雖然後面我們會提到相關的合約和保障，但這些畢竟都只是遇到糾紛處理時需要的資料，最重要的，還是彼此的信任：他信任你不會轉售這間房子，你信任他會好好支付貸款和相關稅費。如果沒有「信任」基礎，不管再多的合約或保障，也不要貿然合作，畢竟日後倘若遇到糾紛，耗費的時間、金錢與心力難以估計。 有了「信任」這個前提後，接下來我們才來看其他的保障。我將相關的細節與常見的問題條列如下： 1.合約 不管是多麼信任的親友，牽扯到產權、金錢與債務關係，還是要有合約明訂彼此的權利義務。合約上要註明房地的地號、門牌地址、借名登記的期間、辦理房貸的金額，並明定相關稅費和貸款皆由對方負責，一旦有延遲，須以何方式處理等相關細節。 2.本票 雖然房地的產權登記在你名下，不過，如果買屋時有用到貸款，房貸通常也會在你名下。有些登記人會要求對方開立與貸款金額相同的商業本票作為對方一定會負責支付貸款的保障：如果對方沒有如期支付房貸的利息和本金，登記人可以以上述的合約和商業本票，請求對方支付本票上的金額。當然，自從「支付命令」相關法條修改後，求償的程序比以前冗長，如果對方脫產，本票的效力也會大打折扣。不過，正如前面所說，所有的合作前提是「信任」，「合約」與「本票」可當成「信任」之外的第二重保障。 3.對未來購屋的影響 許多人會擔心借名登記以後，未來購屋就不能再使用「青年優惠貸款」了。其實，如果仔細看「青年優惠貸款」的條件，你會發現：只要購屋的當下，買方和配偶（如果已經結婚）、未成年子女名下沒有其他房子，就可以適用「青年優惠貸款」。也就是說：只要目前借名登記的房子出售，對你未來購屋貸款不會有影響。反倒是在房子出售之前，如果你想要買房子，而且是在央行二屋限貸規定的區域，就會受到「貸款成數最高只有六成，利息2%以上，並取消寬限期」的限制，或必須改買配偶的名字（這時因為你名下有房子，就不能適用「青年優惠貸款」了。 至於使用「青年優惠貸款」是否真的划算，跟你購買的房子總價有關喔！（延伸閱讀：「首購優惠房貸」真的比較優惠？專家算給你看：不一定！）所以在考慮是否合作登記時，一定要確定自己在合作期間，沒有購屋的需求才好。 4.遷戶籍 登記後，是否要遷戶籍過去是個大學問。如果房子沒有出租，可以考慮遷戶籍過去，每年繳的房貸利息可以作為所得稅的列舉扣除額，有節稅的效益。不過，如果房子有出租，除了申報列舉扣除額可能有風險外，之前有房客動手腳導致房子被法拍的新聞，最好還是不要因小失大。 5.持有期間貸款與稅費 既然是借名登記，從買屋到出售期間所有的稅費和貸款，都由對方負責支付。如果房子有出租，需要申報租賃所得稅，也要由對方提供相關文件給你，並支付實際報稅的金額給你。 6.預告登記或信託 由於房子登記在你名下，你擔心對方對貸款賴帳，對方也不免擔心你擅自出售房產。為了規避後者的風險，坊間有些人會搭配 「預告登記」或「信託」。「預告登記」是產權設定的一種，意指：當你要移轉房地的產權時，他會收到通知，且必須塗銷他在房地上設定的「預告登記」，以此來防止登記人恣意處分資產。 而「信託」則是由你作為「信託人」，他作為「受託人」，他有權利也有義務負責房地的管理與處分。「信託」雖然辦理的程序比較複雜，但如果不幸遇到登記人身故或有其他債務問題，房子就沒有被繼承或法拍的風險，而登記人也可以確保對方有處理稅費和相關管理的責任。 7.土地增值稅 土增稅可以說是借名登記時非常重要的一環。由於土增稅的金額通常不小，而且每個人有「一生一次」或「一生一屋」自用優惠稅率，可節省一半金額，如果借名登記時沒留意，在售屋時就把自用優惠稅率用掉，那麼未來自己賣其他房子，就無法再使用自用的優惠稅率，損失可謂不小。在合約上最好載明出售時只能使用一般稅率，作為對登記人的保障。（延伸閱讀：一張圖搞懂節稅：常聽到的「一生一次」和「一生一屋」，其實差很大！） 借名登記是一門大學問。不管是再好的朋友，答應合作前一定要仔細看看這幾個細節，才不會吃了悶虧。參考文章 |
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