撰文者  月風

白手起家的月風，房地產操作經驗7年，比起很多房產專家，這樣的年份並不長，然而，他卻在不到30歲時，已買賣400戶房屋，獲利上億。

在這之前，月風為了暸解房地產，投入房屋仲介公司，同事白天閒閒，他則是拿著鑰匙到處看房，累積房產心得。這家房仲公司看完後，就到別家房仲公司應徵、繼續看房，就這樣，在擔任房屋仲介員期間，共看了數百間房子。

月風深知買家、賣家的思維，更熟悉房屋仲介的心理，不論是預售屋、新成屋、中古屋，月風都有一套「買到好價、賣到漂亮價」的方法。也因為過去看了太多的房屋，一進到屋內，月風就能立刻判斷房屋的優缺點，甚至如同長了鷹眼般，連屋主掩飾完美、別的仲介看不出來的大問題，都能輕鬆破解。

現在，他決定將自己買賣房屋的心得公開，讓大家知道，他是如何從一位身無分文的小咖，在幾年的時間內，成為仲介口耳相傳，中壢最大投資客之一！

買屋，要用「投資」的眼光買

「我在8年間，買賣過400間房子～」

每次演講，當大家聽到我的買賣屋經驗時，絕對會問我一個問題：「究竟要如何做，才能在這麼短的時間內，經手400間房子？」

這，就是我要寫在本書中的精髓。

首先，請大家想想，當你在買房子時，是不是會立刻區分為要「自住」或「投資」？

「當然囉，自住跟投資，畢竟不一樣！」大部分的人都會這樣想。

錯！

無論你是自住或投資，你要想的事都一樣。

在我的認知中，房子只可以有一種用途，那就是「投資」。

因為，即使是自住者，在買屋之後，還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係，有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋，一旦賣房的時候價格爆跌，你就會知道，房子才是這輩子金額最高的投資。

坊間的房產書，大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋，卻忽略了投資和自住；買屋和賣屋，都是一體兩面的事。

我在8年間，從第一間屋子開始，陸續買賣了400間房屋，我發現，在買屋的同時就想到賣屋，未來賣屋時就更加順利，避免「買錯屋懊惱，賣不出去悔恨」的情形。

畢竟，當你買屋時，都希望買到好房子；當你賣屋時，也希望房子能賣到好價錢。不是嗎？

或許，你可以大聲的說：「這間房子我很喜歡，一輩子都不會賣！」但是，總有一天，這間房子將會再次被「用」到。無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想創業，拿房子殘值去銀行貸款……等。

當這些需求發生時，你總不希望，房價已經折半了？！

台灣人喜歡買屋，上天堂時，不一定有大筆現金，卻會留房子給子女。你是否想過，子女會怎麼使用這個房子？如果，房子一戶，子女兩人，那麼，最大的可能性就是將房子賣掉變現。

對下一代來說，除非自己就住在裡面，或者房子存在更多的利益，暫時不拿出來賣，一旦未來利益不在了，或子女想換屋，那麼，賣屋求現的可能性還是很大。

所以，賣屋只是早晚的問題，無論如何，在買屋時，當然還是要用投資的角度來選屋，才是王道！

下手前，要想的第一件事

經常有人問我：「月風，我有個房子想賣，你幫我看一下，這個屋子賣不賣得掉？提高價格有人買嗎？」

「你的房子有什麼優勢？」

「有啊，這個房子靠捷運站，附近有市場……」

停！

買屋要靠捷運站、靠學校、靠公園、靠大學……這些大家都懂。可是，當同一個商圈也有別人在賣屋時，你如果確定，自己的房子可以最快賣掉？

答案是：在買屋的時候，就要選自備款最少的案子。如何能讓下一個買方用最少的自備款跟你買房子，這才是重點。

每次下手買屋前，我會將所有的「自有成本」再加上我想要的利潤，算出下一個買方的買價，預想這個價格能不能成交？

當我拿出計算機點來點去時，我不是在計算我的成本，而是在算下一個買方的成本，算下一個買方要花多少錢，算買方能不能拿出OO萬的自備款？

如果勝算不高，我就不會下手。

買房子的時候，我一定會把下一個買方的頭期款算在裡面。

買賣經驗多了之後，我得到一個結果：最爛的房子（市價最低的房子，例如老舊公寓、華廈）跟最好的房子（豪宅、店面）都可以買，中間型的房子絕對不能投資。

中間型的房子，指的是新蓋或新古（沒人住過卻擺很久）的「非店面型透天」、無商圈的店面、及單價較高，但非當地指標區域的豪宅或電梯大樓。原因在於，中間型的房子，在銀行估價時，跟最爛的房子差不了多少，可是總價卻高很多，高出來的數字，全部是自備款，到時要賣出，也比較不好賣。

買屋就選「C級地段A級商圈」

有句話說「七成地段，三成屋」。

教人買屋時，我一定會再三強調地段的重要！

現在，是M型社會。

房地產市場，一樣是M型社會。

信義區、大安區……這些豪宅的市場，不是一般市井小民買得起的，所以本書中，我告訴大家的，都是「豪宅以外的買／賣屋祕訣」。除去豪宅、貴鬆鬆的精華地段外，買屋，一定要買在「C級地段的A級商圈」。

什麼是C級地段？

從全台灣地區來看，台北是A級地區，新北是B級地區；桃園、新竹、台中、就是C級地區。

A級商圈，指的是該地段最夯的商圈。

以桃園來看，北桃藝文特區、南桃海華特區，就是C級地區的A級商圈。

相較於台北信義區而言，屏東，算是E級地段。

猜猜看，墾丁大街上的雙併透天厝，要賣多少錢？

答案是一億。

想不到吧！在全台灣最南邊的地方，卻有這麼高的房價，為什麼？原因就是，墾丁大街是A級商圈。但是離開商圈，開車三、四十分鐘後的屏東，相差不大的透天厝，開價只有200萬。

為什麼差50倍？

答案就在於兩個字：商圈。

A級商圈，就是好價。

人，都有習慣性，過去買A級地段的人，就會想要擁有A級地段的A級房。但是，會去買C級地段的人，還是希望在C級地段住到A級商圈（地區）。

舉例來說，信義區的新屋，沒有5千萬、1億買不到。而信義區的公寓每坪80萬，即使擁有2千萬的人，不會想在信義區買老舊的公寓，寧願到文山區買好商圈的房子。

再舉一個例子，台中算是B級地段。

台中的房子便宜嗎？

真的說起來，台中的房子，大部分都很便宜，可是某些區域如逢甲、七期，就很貴。

如果你還是不相信，那麼，我再說一個「大園機場」的例子。

從大園機場到大園市區的路段，一間房子從200萬到300萬不等，但是，一開到大園市區，一間房子立刻跳到2、3千萬──開車也不過20分鐘。

一樣的道理，在桃園、中壢、高雄、花蓮……各地都相同。這些地方，都有主要的商圈，這些商圈的房子，都不太會跌，即使景氣不佳，房地產都跌時，這些地方跌幅也會比較小。

我的第一屋，幸好「有眼光」！

我的第一間房子，買在內壢的忠孝路。

內壢，是桃園的C級地段。

我選的地點，位於內壢火車站前最繁榮的地方，也就是內壢的A級商圈。

看過房子後，找了一位在國X銀行的朋友，請他上網幫我查他們銀行在忠孝路周邊放款的金額。當時，銀行對於忠孝路前段的鑑價是每坪13萬，中段大概11萬，末段約8萬。

「我看到一間房子很不錯，要不要一起投資？」

那一年，不需太多頭期款，手上幾乎沒有現金的我，和一位朋友商量共同繳貸款。

「好啊。」

朋友說要我先去談房價，先談再說。

與屋主談價後，我以每坪5萬的價格買到這戶30坪的房子，心中得意不已的想著：「我買的價格這麼低，真是削爆了～～」

交屋當天，我立刻整理房子，希望能盡速清空房子，趕快賣出賺差價。就在倒垃圾時，剛好遇到住在樓上的阿婆。

聊著聊著，我好奇的問：「你們當時買多少錢？」

「一間60！」阿婆說。

「不會吧？我買150萬，妳買60萬，這……也差太多了吧！」

聽到阿婆說的價格後，原本心中那把意氣風發的火，立刻被大瀑布沖刷得一乾二淨。

我……我可是幾乎百分之百貸款，如果賣不掉可就悲劇了。偏偏此時，原本有意願與我共同繳貸款的股東，突然說要放棄投資回老家。一想到要獨自揹100多萬的貸款，開始害怕賣不掉怎麼辦？被套住怎麼辦？

想來想去，決定先將房子租出去，然後，在心驚膽跳等候了一個月後，終於有人願意租，且每月租金還比我需要繳的貸款多出500元。

我的第一屋，就這樣子的留了下來。

不久前，仲介公司告訴我，這個房子已經漲到將近500萬！這當中，只過了短短6年。

我的第一屋，因為完全沒有買屋經驗，可說是被「套牢」了。現在回想起來，我的運氣真好，雖然當年被套，房租收入卻比貸款高，幾年之後，房價也比購入時多出350萬！我還真有房地產的眼光！！

所以，如果你不是富翁，又想買房，那麼，請務必選「A級商圈」的房子，那怕像我這樣，當初的房價買高了一點，放個幾年，房價升高的機會，將比其他商圈的機會高。