房屋漏水

公寓大廈管理條例，在民國八十四年立法通過後，

對於民法無法完全規範的區分所有權人間的權利義

務，作了明確的規範。

因為一般的公寓及大廈，常常有所謂的共有部份：

例如－共同牆壁、共同樓地板（天花板）、公共設

施（電梯、樓梯間及停車場）等

以一般所有權的觀念：

所有權人就其所有物享有處分、使用及收益的權

利，但在公寓大廈及集合住宅裏，所有權的行使其實是

受到相當限制的。而公寓大廈管理條例中，公寓大廈，係指購造上或使用上或在建築執照、設計圖樣標有明確界線得區分為數部份之建築物或其基地。

亦即現在大部分的房屋（除了別墅或透天厝）都屬於本條例所指的公寓大廈。而如果別墅自成一區共同享受公共設施的話，也是屬於本條例所指的公寓大廈。

何謂區分所有？

指數人區分一建築物而各有其專有部份（自己的房），並就其共用部分按其應有部份有所有權（指共用部分以持分方式所有）。

亦即共用之公共設施為各住戶依其持分共有，沒有人有單獨所有權。

尤其是樓上樓下的關係，因為各有專有部份，但是又共有樓地板（天花板），造成樓下如果發生漏水，就必須要經過樓上住戶之房屋來檢視共同管線，所以常常因為這樣而發生糾紛。

房屋漏水雖然是小事，但對住戶而言，確實是嚴重影響居住品質，在公寓大廈管理條例通過前，樓下的住戶往往自認倒楣，但現在公寓大廈管理條例第六條第二項規定：「他住戶因維護、修繕專有部份、約定專有部份或

設置管線，必須進入其專有部分或約定專有部份

時，不得拒絕。」但應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償所生之損害。

所以，如果樓下住戶天花板漏水，如果非經過樓上住戶配合檢視或修繕不可，樓上的住戶是不可以拒絕的，但必須補償樓上住戶因而產生的損害金額(如裝璜損失等)，所以如果樓上住戶不配合的話，樓下住戶可依法提

出訴訟請求樓上住戶讓其進入修繕，解決無法解決的房屋漏水問題。

其實，如果平常左鄰右舍關係好的話，當然不用出此下策，但是，法院現在接受愈來愈多的類似案件，如果您正為了房屋漏水問題煩惱，公寓大廈管理條例的相關規定可以解決您的困擾！