分類：不動產投資

2007/03/23 07:18

最近要買住房的人 注意了！

‧李雪雯 2007/03/22

不論是購買中古屋或預售屋，都還有許許多多的「棉角」與注意事項，並非只是「選預售屋或成屋」一句就可帶過...

房地產景氣持續熱絡，營建業進入黃金趕工交屋期。不過，3月14日的新聞報導曾經指出：大陸砂石自3月1日起管制出口至台灣。這則看似對水泥、砂石、營建業有關的新聞，卻值得已經購買，或是準備要買自住房屋的人特別留意。 因為據了解，已有國內知名預拌混凝土大廠將在三月底，面臨斷炊危機，無法正常供應營造廠混凝土。依照業者的初步估計，國內有四分之一的工地恐將無法如期交屋，這可能在營建業投下一顆震撼彈。 不過，問題的嚴重性還不只砂石價格的飆漲，因為台灣區綜合營造公會監事會召集人洪賑基表示，從鋼筋與混凝土這二年價格大漲，就可看出缺料問題的嚴重性。 其中，目前每公噸從一兩年前的10200元，漲到現在的20500元，是近16年的新高價，漲幅一倍有餘。至於混凝土的部分，早就從過去依照牌價的八折供貨，漲到現在已經是牌價的130%，也等於漲了五成以上。 洪賑基指出，許多前兩年承攬的工程，遇到混凝土與鋼筋大漲，工程業者都已經虧本，苦不堪言。加上今年3月1日起大陸限制砂石出口到台灣，原本台灣砂石總量有 25%倚賴大陸砂石。所以，可以預見未來會有四分之一的工地，要面對砂石與混凝土短缺問題。 而根據了解，營造業者月初已接獲砂石業者通知，「兩周後可能停止供應」，要不就是漲價。所以營建業者不斷呼籲政府，一定要儘快解決砂石的問題，否則砂價大漲後，不肖業者使用替代砂，沒好好慎選而使用到海砂，恐怕會造成有民眾或公共建設的安全疑慮。 事實上，在「國內砂石供應量緊縮，恐會影響四分之一房屋順利交屋」的新聞之後，有某報記者的報導重點，只集中在「影響層面只在未來銷售的房子，而不是已經簽約的買者」。筆者認為，這樣的說法，不但容易誤導消費者，更可能讓消費者放鬆掉購屋的心防。 雖然購屋前應注意事項非常多，從地段、建材、價格，到漏水…等不一而足，但是，不論未來房價是漲？是跌？對自住型的購屋者來說，現階段最應注意的重點，還不在於「是否會買到最高價」，而在於：買到的房子是否會因為偷工減料，而影響到日後結構上的安全？ 因為在高房價之下，多數一輩子只買得起一棟自住房子的人來說，誰也不願意花了大錢，卻買到一間可能危害到自身安全、無法居住，卻還要繼續背負沉重房貸的「殼」。以下是綜合專家說法的建議。 一、最好是購買成屋，而不是正在蓋的預售屋。儘管目前沒有確切的數據資料，光是鋼筋、混泥土或砂石的成本，會佔房屋造價或售價的多少比重，但是產業上、中、下游供應鍊的定價模式就是「當上游漲價時，中、下游只有兩種方法，一是自行吸收，另一個則是再往下轉嫁」。 當成本越墊越高，同時又無法向再下游轉嫁之下，不肖廠商挺而走險，用偷工減料來縮減成本的機率雖非絕對，但肯定會增加。證諸過去海砂屋等事件的源頭，都是因為油價、原物料價格爆漲所致。 相對來看，已經蓋好一陣子的房子，假設是海砂屋，光憑肉眼就可以看出一些徵兆或端倪（如果有地震的催發，差不多要三到五年；慢的話，大約要十年左右），有助於購屋者辨識。 而就算是剛蓋好的新成屋，或是原屋主刻意「粉飾太平」的整型舊屋，購屋者也可以透過一些代銷房屋仲介業者的「售屋保固條款」，或是要求建設公司出具「氯離子檢測報告」或「無輻射污染」證明，一旦消費者事後發現為海砂屋或幅射屋時，得以解除契約、返還價金或相關賠償。 另外，假設是建商偷工減料影響房屋結構，外表無法順利看出的地方，民眾也可以多花點錢，委請相關機關進行安全鑑定。目前有資格提供鑑定服務之相關單位有：建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院。 二、預售屋首重公司信用。假設手邊自備款不高，只能選擇低頭期款的預售屋。因為越是低 坪價房屋的影響越大，所以如果購買的是台北市以外，或是低總價的套房，就更要挑選信譽良好的建商，建築品質才可能比較有保障（專家表示，這是因為真正的高 價位豪宅，多半是大型建設公司，甚至是由專門承包大型公共工程的營建公司負責，品質出問題的機會不大）。 特別是已經與購屋者簽了約，正在興建中的預售屋，由於購屋者每期應繳款項都已經在契約中明定，不可能做更改。一旦這段施工期中相關原料成本飛漲，建商由盈轉虧的壓力就變得非常大。 有些不肖業者為了逃避日後的法律責任，每次推案都會利用不同的建商名稱來推出新案。因此，一般民眾在購買預售屋時，看到沒聽過的建商名稱，最好要考慮再三。 一般來說，上市、上櫃的公司都有一定的規模。不過，專家也不忘提醒消費者：就算是蓋過許多房子，名聲也算響亮的建商，卻也不見得能保證品質，消費者還是要了解承造的營造商背景與實力。 專家建議消費者最好在購買時，先問一下建商還在附近已完成興建幾個建案？同時親自到這幾個已完成建案的住戶，探尋其房屋與售後的品質如何？以及是否曾經有糾紛發生？ 對於正在興建中的房子，購屋者可以預先防範的流程還有很多。只不過，如果對房屋建築不內行的購屋者，除非找熟識的專家實地到現場觀看，恐怕也只能「外行看熱鬧」而已。 固然，不論是購買中古屋或預售屋，都還有許許多多的「棉角」與注意事項，並非只是「選預售屋或成屋」一句就可帶過。筆者只希望在成本逐漸墊高的房地產市場中，想替自己找到一個安身立命的窩的人，能儘量降低購屋風險才是！ 《提供「房屋健檢」的單位》 一、房屋結構安全鑑定：有資格提供鑑定服務的相關單位有建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院。 二、海砂屋檢測單位：工業技術研究院材料所、土木技師公會、建築師公會、結構技師公會。此外，目前部份地區的建管單位，也可以查詢到已檢測出為海砂屋的相關名冊資料，購屋者可多加參考。 三、輻射屋檢測單位：原能會輻射偵測中心、其他合格輻射防護偵測業者（輻射防護協會、輻新公司、華鈞公司、貝克西弗公司……）。另外，根據 「放射性污染建築物事件防範及處理辦法」的規定，建築物經原子能委員會偵檢確認有輻射污染後，會造冊函送當地地政事務所建檔備案。所以，已檢測出為輻射屋 之建築物均有列管，可至行政院原子能委員會綱站查詢（網址為http：//www.aec.gov.tw）。 資料來源:聯合理財網http://mag.udn.com/mag/m_forum/storypage.jsp?f_MAIN_ID=61&f_SUB_ID=161&f_ART_ID=61963