對於預售屋怕怕的? 如果口袋允許，我會選擇潤泰集團所建的房屋，雖然這是個人喜好與選擇的問題，來看看由潤泰集團總裁尹衍樑撰寫的購屋秘訣，教導購屋要領，尤其是書中說明的許多由潤泰集團所建的建案實例！這是一本從房屋品質角度，談如何看屋、選屋的購屋寶典，這也一本結合消費者需求與專業建築結構的實用工具書，我第一眼看到就馬上收藏了，看看以下的簡介，的確是值得細讀的一本好書，也希望所有人都能夠買到心愛的好房子。

 

【參考資料來源】：

 

【自  序】一個建築人的使命                  尹衍樑

 

　　 常有人問到，我的專業是企業管理，而且是北大光華管理學院的博導，為何要花費這麼多心力在土木建築技術的研究上，似乎認為我是不務正業。其實我栽入機械工程相關領域的時間，不僅遠早於我開始接觸企業管理的理論與實務，而且浸潤其中從未間斷。應該說在我企業人的外表下，一直流的是工程師的熱血。 

 

　　 我與工程的結緣，起始於孩提時代。我從小在紡織工廠裡長大，經常看著建築工人砌磚蓋廠而不亦樂乎。十歲時還曾利用剩餘的磚頭，蓋了一間1.5平米的狗窩，開始享受自己的工程成果。求學階段用於學習工程技術的時間，更未少於以此為專業的學生。26歲的時候，便以自身所學創立了以生產大型染整設備為主的機械工廠，製造許多的巨型染整機器，取代在當時極其昂貴的進口設備，並因此在1978年獲得台灣的傑出青年紡織工程師獎。

 

　　 同年，我創立潤泰建設股份有限公司，開始購地興建房屋出售，正式加入房產開發的行列。不久，我便發覺台灣的營建業有幾個奇怪的現象，首先，是所有的專業技師，無論是建築師、土木技師或結構技師，都是以工程費用的百分比，作為他們收費的標準，也因此缺乏提升效率以降低工程成本的動機。其次，是各種技師間不懂彼此的專業領域，致使工程的規劃、設計與施工之間經常出現矛盾，造成工期拖延及成本浪費。再者，台灣經濟逐漸發達之後，技術工人的工資急劇上升，但工作態度卻不似以往的勤奮及努力。加上工安事故頻傳，工地的意外死傷增加，使得既辛苦又危險的建築工作乏人問津，造成人力嚴重短缺，導致工程的進度與品質均難以控制。有鑒於經營房產開發的不利因素增加，我在1980年成立了專屬的施工團隊，來解決上述的各項難題。隨著建築師、土木技師、大地技師等專業技師的加入，我們在各項工程的規劃階段，便著手進行整合，以期減少各系統間的矛盾，進而達到提高效率，縮短工期的目的。

 

營建業技術要靠研發來提升 

　　經過此一整合後，我們的工程在設計與施工上的品質大幅提升，並屢次在競賽中獲得大獎。但我也逐漸發覺，傳統建築技術仍有其先天上的限制。為尋求進一步的突破，乃在十年前開始轉向歐美各地尋求適合台灣環境的新工法。爾後於八年前在芬蘭找到預鑄工法，並將之引進台灣，同時為了順應台灣法令及技術條件，逐步加以當地化。惟初期仍有成本高昂以及熟練度不足，致使無法有效減少工期等問題存在。但在經過不斷的研究及改善，以及自動化機具的開發，將工業化的理念引進建築工程後，終能達到降低人力需求、縮短工期，並使成本穩定，品質提高的目標，其間許多研發成果還申請到多國專利。 

 

　　 建築業相較於其他產業，是偏向守舊且很少著重研發的。以汽車製造業為例，其百年來的生產技術突飛猛進，讓製造成本不斷下降，品質與效能越見提升。今天的汽車業已成為一跨科技的產業，涉及材料、電子、機械等不同的專業。營建業與汽車業同屬於提供空間的製造業，前者提供的是固定空間，後者則提供移動的空間，因此營建技術也應該可以經由研發而得到提升。 

 

　　 營建業的天職，在於提供消費者好的房子。本書嘗試以深入淺出的方式，讓讀者瞭解什麼是良好的居住空間，據以判斷一間房子的優缺點，為此特將艱澀難懂的工程術語及設計圖說，化成簡單易懂的漫畫或圖解。在此轉化的過程中，有許多文筆不通，以及思路不順之處，但期能拋磚引玉，求得各方專家學者及同業的指正，以作為進一步努力的方向，正是所謂「路曼曼其修遠兮，吾將上下而求索」。 

在建築史上，人們只記得那些偉大的建築是何人設計的，鮮有人提及是誰蓋好的。然而自古以來，建築人的使命一直是神聖的，最後謹以杜甫的詩句與同業共勉之：

 

安得廣廈千萬間， 

大庇天下寒士俱歡顏，

風雨不動安如山。

 

 

 

【推薦序】以「誠信」築夢想的家園          王金平

立法院長王金平推薦：

這本書除了讓消費者知道如何挑選夢想中的家園外，更能起帶頭作用，使台灣的建築業者都能以改善住宅工程品質為己任，築夢踏實，讓台灣人住的安心，住的健康，住的快樂，讓夢想成真。

 

　　購屋，是人生的一件大事，也是最昂貴的一次投資。你絕不能只憑經驗法則，或是感性決策，更不能仰賴銷售人員的建議挑選房子，一定要自己先做好功課。

 

　　有別於坊間其他購屋參考書，都是從投資角度出發，對真正購屋自住的人幫助有限，本書特別由營建業專家尹衍樑現身說法，揭開十大工學密碼，教你如何從房屋的設計規畫、建材和施工，一眼看穿房子的品質，而不被房地產廣告的美麗行銷語言所迷惑，真正從自身需求出發，挑選夢想中的住家。

 

　　本書最大特色是，將艱深難懂的工程專業，轉化為一點就通的選屋常識，配合插圖、照片和漫畫解說，幫助消費者分辨房屋好壞，以降低購屋風險。同時，當消費者愈具備選屋的know-how，對議價自然也愈能得心應手。不論是房屋首購族、換屋族，或是房仲業、房屋銷售人員，這是國內第一本從房屋基本面教你如何看屋、選屋和購屋的寶典，你一定不能錯過。

 

作者簡介

 

尹衍樑

　　國立政治大學企業管理博士，現擔任潤泰集團總裁、潤泰集團營建事業群研發長及技術長暨總工程師、台灣大學土木系暨研究所兼任教授、北京大學教授及博士生導師。向來秉持「對企業的經營是責任、對工程機械的專研是興趣，對社會的關懷是感恩回饋，對教育的關懷是民族使命」的信念。

 

　　1978年榮獲台灣傑出青年紡織工程師獎，2005年獲得中華民國國家創作發明獎之個人創作獎金牌。自2001年起，以研發長身分帶領營建事業單位投入創新研發，個人專利件數累積迄今達173件，數量超過台灣地區整體營建公司總和。

 

　　過去數年，藉由潤泰集團先後設立財團法人紀念尹珣若先生教育基金會、財團法人尹書田紀念醫院、光華教育基金會、光華科技基金會、北京光華管理學院及光華工程科技獎等，以服務兩岸人民，並為國家培育更多優秀人才。

 

 

第一部       總論：從自身需求和房屋品質出發

 

 怎樣跨出正確的第一步

 

「買房子」對許多人而言，是一個畢生難忘的人生經驗。

 

　　從興起購屋念頭的那一刻起，幾乎所有的人都會開始勾勒自己「夢想的家」的樣子，並且充滿熱情和期盼，但當要付諸行動，開始搜尋符合自己理想的房屋時，就會陷入理性與感性的矛盾情結中。此時，你可能會發現，房地產市場的資訊複雜而多變，且處處充滿陷阱，同時你也可能發現，實際的房價超出自己能力所及的範圍，只好不斷調整購屋計畫的規格，最後買到的房子，可能與當初的想像有不小的差距。

 

　　好不容易房子終於成交，剛搬進去時的那種喜悅真是難以形容，然而激情逐漸褪去後，有些人運氣很好，確實買到品質不錯又舒適的安樂窩，但也有些人會慢慢發現，自己買到的竟是問題叢生的房子，不是漏水，就是夏熱冬冷，更可怕的是，結構出現瑕疵，讓人擔心承受不住地震的侵襲，買到這樣的房子，真是後悔莫及。

 

　　購屋，是人生理財規劃中最重要的一件大事，也可能是一生中最昂貴的一次花費，甚至關係著未來的家庭幸福。那麼，該怎樣跨出正確的第一步呢？

 

第二部       揭開十大工學密碼

 

第一篇        防水篇（Waterproofing）：

 

                向「淹、積、漏」說拜拜

 

第二篇        抗震篇（Earthquake Resistance）：

 

                天搖地動也不怕

 

第三篇        防火篇（Fireproofing）：

 

                讓住家免於火災的威脅

 

第四篇        供電篇（Power Supply）：

 

                安全可靠的供電系統

 

第五篇        給水篇（Water Supply）：

 

                給住家乾淨而充足的水

 

第六篇        排水篇（Drainage）：

 

                讓住家新陳代謝順暢

 

第七篇        隔熱篇（Insulation）：

 

                讓住家冬暖夏涼

 

第八篇        隔音篇（Acoustics）：

 

                尋找寧靜的避風港

 

第九篇        空氣篇（Airflow）：

 

                在水泥叢林深呼吸

人的一生有高達九成的時間在室內度過，然而室內空氣的含氧量只有室外的十分之一，室內空氣的污染物濃度卻是室外的五到十倍。 

乾淨的空氣，是健康住家的一大要件。 

我們怎樣透過通風、換氣和氣密作用，保持室內好空氣？ 

 

室內空氣污染五大元兇 (點圖可放大↓)

 

 

污染元兇1──內外循環失調

　　都市建築最大的問題，就是空間封閉，空氣循環系統難免比較差。一般來說，自然通風有益人體健康，但對都市人來說，固然室內空氣循環不佳、有礙健康，然而戶外空氣品質更差、污染嚴重，又充滿塵、菌和化學物質，要讓這些髒空氣進入室內，不禁令人提心吊膽，空氣循環確實是個兩難的問題。

 

　　為了打造舒適的居住空間，現代建築普遍使用冷暖氣機等空調設備，但這其實是「反自然」的做法，因為調節了室內的溫、溼度，卻無法提供乾淨的氧氣。

 

污染元兇2──管道間的擴散效應 (點圖可放大↓)

 

　　給水、排水、排氣等管路彙集的管道間，就像建築物的垂直大動脈，貫穿建築的每一個樓層，細菌、黴菌、花粉、病毒很容易沿著這條路徑，藉著通風管擴散到建築物的每個空間，其中最恐怖的污染死角，就是浴廁管道間。

 

　　像2003年台北縣新莊市有棟公寓發生瓦斯中毒案件，住在二樓的房客在浴室洗澡時因瓦斯中毒身亡，沒想到也造成六樓一名正在洗澡的房客死亡，原因是二樓浴室外漏的瓦斯從抽風機進入管道間，經管道間煙囪效應入侵六樓，連帶增添一名冤魂。

 

　　同年引起全球震驚的SARS（非典型肺炎）疫情，曾在香港發生一起整棟建築住戶同時感染的事件，就是因為SARS患者在浴廁咳嗽時將病菌藉由抽風機排入管道間，再經管道間散佈給各樓層及各戶，才會造成全棟感染。

 

污染元兇3──廚房、浴廁施工有缺失

廚房、浴廁是室內最容易產生空氣污染源的地方。以下是台灣住宅最常見的問題： 

 

　廚房抽油煙機的安裝問題重重：中式烹調製造的油煙量相當多，如果抽油煙機的功率不足，炒菜時的油煙便無法確實抽排到室外；抽油煙機與排煙鋁管的接頭如果沒有確實緊密，或排煙鋁管與排煙罩接合不良、甚至脫落，也會讓廚房的油煙異味，從天花板和隔間牆縫隙竄流到室內其他空間。

 

　馬桶臭氣外洩：廁所馬桶為什麼會發臭？最常見的原因是馬桶安裝不良，臭氣經由馬桶與地坪接縫處外漏；馬桶安裝位置距離垂直幹管太近，在虹吸效應下破壞馬桶本身的水封防臭功能；或馬桶污排水管未裝置透氣管，才會造成臭氣回流室內。

 

　浴廁抽風機的吸力太小：浴廁要排臭，多得靠抽風機將浴廁內的臭氣和水蒸氣抽至室外，不過，多數建設公司並不重視抽風機的功能，採用吸力效率不佳或噪音量大的抽風機，如果沒有確實做好插入管道間的鋁製軟管安裝及氣密品質，浴?的穢氣就會聚積在天花板，進而污染室內空氣。

 

　水槽排水管與PVC管接縫不良：廚房水槽和廁所洗臉台的排水系統，一般施工的做法是在結構體灌漿時先預埋硬質塑膠PVC管，然後在安裝洗臉台和水槽等設備時，再把排水管插入預留的PVC管內，但有時排水管的直徑比PVC管小，導致排水管的污水、臭氣從縫隙間冒出，產生異味。

 

　地板排水管未設存水彎頭：廚房、廁所的地板排水，大多設有防臭用的存水彎頭，以避免管內廢氣和昆蟲從排水口反冒而出。有些建商認為反正購屋的客戶看不到，為了節省成本而省略這道手續，往往讓不知情的消費者入住後，飽受異味的困擾。

 

污染元兇4──防水沒做好容易發霉

　　如果外牆、隔戶、隔間牆、樓板的灌漿品質粗劣，防水措施沒有確實，房子很容易潮溼、漏水及發霉，尤其是外牆面、窗框下端、浴缸對側牆面、浴室樓板下層、屋頂層等，是黴菌最容易滋生的地方。

 

　　此外，如果隔戶、隔間牆沒有做好「牆高封密到頂」和「穿牆管路周邊孔隙填塞」，廁所臭氣和廚房異味就會流竄到室內其他空間。

 

污染元兇5──密閉地下室通風不良

　　現代建築的地下室常被設計為停車場，在這密閉空間裡，車輛進出會排放濃煙、廢氣，若僅靠未經過濾的自然進氣系統，容易導致灰塵和一氧化碳過多，影響空氣品質，危害人體健康。

 

　　地下室另一個空氣污染源是化糞槽。獨棟建築的化糞槽多設在室外，比較不用擔心，但是公寓大廈往往把化糞槽設在密閉的地下室，一旦化糞槽系統的設計、施工不良，化糞槽的臭氣無法順利排到室外，或排到室外後又被風向導入室內，或是化糞槽的檢修人孔沒有氣密，導致臭氣彌漫地下室，又沿著管道間、電梯四處污染，住戶日後就得忍受臭氣沖天的日子。

 

 

DIY─嚴選空氣清新的房子

 

要維持室內空氣流通，要掌握三大要點：

 

換氣：更新室內的空氣。換氣方式可分為自然換氣和機械換氣兩種，一般住宅的設計概念，大多以自然方式進行室內全面換氣，輔以機械方式補強局部換氣，而密閉的辦公空間則全面採用機械換氣。

 

通風：利用空氣流動（如風力、浮力或機械力作用）來更新室內空氣。在有風的日子，室內空氣可以流動，並帶出不良空氣，維持空氣品質。通風可以節約能源，但缺點是換氣量不穩定，且容易受到室外溫溼度、二氧化碳濃度影響，所以自然通風常需考量室外的空氣品質。

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氣密：隔絕空氣流動氣密主要是控制氣流的範圍，若氣密不佳，像管道間、隔間牆、管邊孔隙、無法密閉的窗等，不僅會讓空調因外漏而效率降低，更會使建築內的臭氣在室內四處流竄；但有些空間（像廁所、廚房）因須抽排氣至室外，若太過氣密，未考量進排氣的壓力平衡，反而會有排氣困難的情形，所以須要在門扇下方預留門縫為宜。

 

如何選擇空氣清新的住宅？建議從地段、設計、設備和施工品質四個角度切入。

 

1、購屋看地段：

　　想要擁有空氣零污染的住宅，購屋時首先要考量「地段」，尋找一處新鮮空氣的好環境。

 

　　那麼，首選環境應該是什麼樣子？其實居住在都市中，已經愈來愈難選擇理想的住宅環境，因此第一要務是避免建築物位於污染源附近或下風處。像台灣夏季吹南風及西南風，建築物的南方和西南方是大型公園綠地，還是垃圾焚化爐，對居家空氣品質的影響將有天壤之別。

 

　　有些人寧願犧牲通勤便利，選擇靠近青山綠地的郊區住宅，但也有人選擇住在熱鬧繁華的市區，後者只好退而求其次，看看社區附近是否有樹木、公園，多少有助於淨化空氣。

 

　　以空氣的優質性高低來講，鄰近公園或綠地、河川絕對是最佳選擇，其次是靠近學校或廣場，再來是臨車流量較小的道路，然後才是車流量大的道路旁，最差的則是焚化爐或火力電廠附近的住家。

 

2、購屋看設計：

建築物的設計規畫，會影響通風和換氣，建議從以下五點觀察：

　看建築配置及棟距

　看建築平面規畫

　看建築立面規畫

　看室內空間規畫

　看室內空氣流動

 

3、購屋看設備：

　　 由於現代人擔心採開窗自然通風，容易受室外噪音干擾、室外灰塵與雨水侵入及防盜不易等問題，建築物多利用設備（如抽排風機）來調整室內空氣品質，而這些設備如何採購和安裝，是一門不小的學問。有些設備屬於選擇性設備，消費者可以視情況自行安裝，例如，設置陽台上下透氣推開門、全熱交換機、浴廁冷暖進排風機等，可以彌補自然通風的不足。(點圖可放大↓)

 

 

　抽排風機設備

　地下室一氧化碳偵測設備

　地下室化糞槽排氣設備

　全熱交換器

 

4、購屋看氣密品質：

　　 管道間氣密品質：管道間縱橫交錯的管路，四通八達到各個樓層，要做到前、後、左、右、上、下六面確實封閉及保持氣密，實在不容易，不過，管道間的氣密品質，攸關居家空氣品質，因此購屋消費者在驗收房子時，一定要特別留意。

 

　　例如，管道間內每個樓層都應該做好層間封閉，以避免臭氣垂直傳遞；廚房、浴廁抽排氣最好能當層排出室外，以避免臭氣水平傳遞。

 

　　天花板其實是暗藏玄機的地方，交屋前記得打開廚房、浴廁天花板的檢修孔，看看廚房抽油煙機、浴廁抽風設備與排氣管路的接合處，是否確實固定和封閉？排氣管是否被壓扁及是否確實接入管道間？排氣管路與其他管路間隙是否填塞扎實（不可透光）？此外，頂樓住戶請注意，雨水可能從開放的抽風機進氣口侵入室內，所以排氣管頭需保持1/100向外洩水坡度。

 

　　隔戶、隔間牆氣密品質：交屋前，請打開廚房和廁所天花板的檢修孔，檢查牆面是否確實頂到天花板，讓光線不能穿透，如果隔戶、隔間牆未與天花板接密，抽油煙機的排煙和廁所臭氣將很容易四處流竄。

 

　　排水管氣密品質：廚房和浴廁水槽下方的排水管，常是家中臭氣的主要來源，最大問題出在排水管的氣密品質。

 

　　交屋時，需留意廚房、浴廁排水管是否確實插入預留在牆面的PVC管內，而且一定要用防臭膠擋在軟硬接管處，才能確實完成氣密，防止臭氣冒出。

 

　　同時，要記得打開天花板的檢修孔，檢查上層地板的排水是否有防臭存水彎頭，以確認建設公司的防臭工作是否徹底。此外，採乾濕分離的浴廁，很少採地板排水，建議排水孔換成盲蓋型式（無排水孔），以避免臭氣從久未使用、乾涸的防臭存水彎頭向上冒出，進入室內。

 

 

新裝潢好的房子多久才能入住？

 

 

　　走進剛裝潢好的新居，常有股刺鼻的味道，有人甚至會有過敏現象。這是因為裝修建材如塗料、夾板、家具等，常會釋放甲醛、苯、揮發性有機化合物（VOC）及汞、鉛等重金屬，一旦人體吸入含量過高，對健康會造成很大的損害。

 

　　塗料一般分為水性塗料和溶劑性塗料，俗稱的「油漆」即是指後者，含較多有毒的揮發性有機溶劑及鉛、汞、鎘、砷等重金屬物質；水性塗料毒性相對較低，目前使用已愈來愈普遍。

 

　　像裝潢業者最常用的黏著劑，常含有高濃度甲醛，家具或木頭常用的透明木頭漆，一般慣用香蕉水加以稀釋，香蕉水也含有高濃度甲醛，而甲醛是一種疑似致癌物質，對人體有害。

 

　　國人買屋後，常會要求設計師在「短時間」內裝潢好，但時間愈短，通常黏著劑使用量愈大，要避免甲醛的傷害，最好拉長裝潢時間。裝潢好後，最好讓新居保持良好通風，至少預留1個星期以上的時間才入住，入住前半年也不宜將門窗緊閉，以免慢性中毒。 

 

 

 

第十篇        外觀篇（Exterior）：

 

                美不美，有關係！

 

 

 

第三部  購屋停看聽

 

 購屋停看聽

 

Q1：如何選擇足以信賴的建設公司？ 

A：建設公司的好壞，是建築物品質有無保證的一大關鍵。一般購屋者最關心的不外是區位、價格和品質，然而房屋的品質確實較難比較，如果能從建設公司是否足以信賴著手，則消費者較能買得安心。

 

　　那要如何選擇足以信賴的建設公司？基本上，可以從四個指標：「品牌形象」、「信譽口碑」、「品質保證」及「售後服務」來檢視。

 

重視品牌形象：如果建設公司珍惜自己好不容易經營起來的公司品牌及企業形象，懂得「愛惜羽毛」，對於自家房屋的品質要求，也會比較用心，他們的建案自然比部分「打帶跑型的一案公司」，基本上多一層保護。

 

信譽及口碑佳：由於品牌形象可以用行銷手段堆砌起來，因此消費者最好多探聽建設公司的信譽及口碑，最簡單的方法，就是向該建設公司的老客戶探詢：「如果將來換房子，還會不會再買這家公司的產品？」

 

勇於品質保證：建設公司敢不敢對自己的建案做出「品質保證」，可以檢視建設公司對自己產品的信心及負責態度。習慣偷工減料的建設公司，對產品當然沒有信心，必然會想盡辦法掩蓋房屋的相關資訊，不讓消費者知道；勇於負責的建設公司，對房屋的相關資訊自然勇於揭露。建議消費者在購屋時不妨留意： 

 

　■銷售人員及銷售現場是否誠實揭露房屋品質的相關資訊？ 

　■建設公司是否願意提供施工現場的資訊？ 

　■建設公司是否願意為消費者舉辦開工、結構、裝修、交屋等階段的說明會？

 

提供售後服務：建設公司重視售後服務，表示對其產品品質很有信心，更值得消費者信賴。如果房屋品質可能會有問題，建設公司一定不敢提出售後服務的承諾，既使公平交易法有明文規定，建設公司也一定會提出各種排他條款撇清責任。

 

　　此外，是否曾獲得建築獎項等社會肯定，也可作為評估的參考。例如，象徵建築業界最高榮譽的「國家建築金質獎」；由建築師雜誌舉辦的「台灣建築獎」；以及由台灣永續關懷協會主辦的「國家建築金獎」。值得注意的是，台灣永續關懷協會在2006年為了促進台灣建築業的良性發展，同時避免不肖建商趁房市復甦犧牲消費者的購屋權益，首度開辦「台灣誠信建商」遴選及認證活動，入選的建設公司將提供六大保證，結果正好可以作為消費者的購屋參考。

 

Q2：公共設施要愈多愈好嗎？公設比怎樣計算才合理？

A：近年來國內住宅建築設計日趨豪華，造成公共設施面積所占的比重愈來愈高，且地政機關准許登記產權的公共設施項目也愈來愈多，加上目前建築技術規則對公共設施的項目及定義，並無明確規範，因此建設公司分配公設的權限相對增加，導致不少消費者因「坪數灌水」而吃了啞巴悶虧。 

 

　　 公設比應該多少才合理？不同建案有不同的公設比，一般而言，五樓公寓的公設比大約為10%～12%，七樓電梯住宅大約是15%～18%，12樓至20樓的電梯華廈公設比約在20～25%之間，至於開放空間或高層建築、小套房產品的公設比則高達25%～35%。不少建案為了突顯產品的精緻性，增加許多公共設施，則其「公設比」必然提高。

 

　　公共設施面積包括所謂的「大公」和「小公」，目前並無明文規定，坊間指的「大公」，泛指所有住戶共同使用分攤的公共設施，包括屋頂突出物、一樓大廳、地下避難室、機電設備室、樓梯間、法定機車位、水塔及公用休閒空間；「小公」則指當層樓個別住戶使用分攤的部分，如當層樓梯及電梯間和走道等。

 

　　公共設施要愈多愈好嗎？其實不見得，首先要考量這些設施的實用性，是不是符合自己的需求，否則徒增經濟負擔；其次，要考慮日常維護的問題。經常可見建商剛剛交屋時，所有設施都美輪美奐，但隔一段時間後，因為部分住戶不願分擔維修費用及水電費用，公共燈具被迫減用，或換成省電燈管，建設公司在預售時特別重金聘請燈光大師設計的燈光計畫，便失去原有的氣氛效果，連原本吸引人氣的游泳池，也可能因為水費龐大，慘遭荒廢或移作他用。

 

　　不過，公設比也不是愈低愈好。公設比偏低的房子，可能沒有地下停車位、沒有管理員室，生活機能不足，休閒設施不夠，停車及安全管理都很不方便，久而久之，居住品質便會降低，房屋價值也會走低。

 

　　因此，綜合多方考量下，如果經濟負擔條件允許，有適度公設的住宅建案還是比較符合理想需求的。

 

Q3：購買預售屋的消費者，怎樣確保房屋的品質？

A：購買預售屋，最怕建商偷工減料、施工品質不良，然而台灣大多數建設公司對於房子的施工過程總是諱莫如深，遇到購屋者的探詢，總是推三阻四，基於資訊的不透明，再加上建築施工品質，確實需要有相當專業，才能看得出好壞，因此購屋消費者向來是處於極其弱勢的地位。

 

　　既然花了大筆金錢買一棟房屋，購屋者理所當然要主張自己的消費權利，尤其是「知的權利」，建設公司也有義務，滿足消費者對相關資訊的需求。

 

　　一般建設公司基於安全理由，非常不歡迎客戶到工地參觀，但基於消費者的權利，房屋在施工階段，建設公司是沒有理由拒絕客戶參觀工地的要求。此時，建議購屋者不要讓自己的權利睡著了。

 

　　不過，一般消費者到了工地，如果沒有專人解說，就像是霧裡看花。最好的情形是，建設公司尊重客戶知的權利，願意對興建中的個案，依工程進度依序舉行「開工」、「結構」、「裝修」、「交屋」等四大說明會，向購屋客戶說明，同時主動邀請客戶參觀「混凝土澆灌」及「防水試水」的過程，並提供施工說明書，讓消費者充份了解工程進度與品質。 

 

　　 此外，為因應網路時代來臨，建設公司若能進一步提供網路即時監工服務，使客戶隨時隨地上網監工，瞭解建案的工程進度、管理及品質等，對消費者「知的權利」將更有保障。

 

Q4：房屋買賣怎樣才算正式取得產權？

A：房屋買賣所有權的移轉，依民法第758條規定，非經登記，不生效力，因此取得正式產權的時點，以地政機關登記完竣時為準。一般房屋買賣取得產權前，要經過簽約、用印、完稅、交屋四大流程： 

 

Step1簽約：通常約在議價、付訂金後一週簽約，不動產買賣雙方對買賣契約內容已達成共識，簽約確定買賣成交（準備印章、身分證和訂金收據），並付簽約款。

 

Step2用印：必須先到戶政事務所申請印鑑證明，取得印鑑法律效力，然後買賣雙方在所有文件上用印，並準備所有權狀、印鑑證明、戶籍資料等，辦理報稅和過戶手續。 

 

Step3完稅：簽約後三十日內，要向當地稅捐機關繳交房屋買賣的稅費，買方繳納契稅及印花稅，賣方繳納增值稅。要確認完稅後，才能辦理過戶。（須注意若過戶時間在房屋稅或地價稅開徵期間，則需同時繳納）

 

Step4交屋：繳稅完畢後，要帶著買賣契約書正、副本、繳納稅單、身分證影本和土地、建物所有權狀等資料，到地政事務所辦理所有權移轉等權利變更，等尾款支付完畢後（通常是向銀行辦理房貸來支付尾款），便可進行房屋點交，此時買方可取得所有及使用產權。

 

附錄

 

購屋DIY1  簽約到交屋的checklist

 

購屋DIY2  房屋驗收表checklist

 

購屋DIY3  設計自己專屬的窩：預售屋變更設計